物业公司及收费情况

• 155****6045 一、物业服务收费难的原因分析
  1、业主认识有误区
  《物业管理条例》第四十二条规定业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。目前业主对物业公司的服务和管理范围存在一定的误区。将其它行业、部门的责任强加物业公司，总是以供暖不好、小区内丢自行车、声控灯损坏、楼道墙面被装修破坏等种种事由拒交物业费。事实上供暖不好，业主应该与供暖公司取得联系，供暖是商品，而这种商品的销售单位是供暖公司。小区内的安全事件要看物业公司与业主委员会所签的《物业管理服务合同》中如何约定的，还要看是否属于物业公司收费服务项目。如果是免费的，物业公司对丢自行车是没有责任的。楼道中的声控灯如在物业公司做成本核算时已记入成本，物业公司将负责坏灯泡的更换，否则应由业主承担。物业费中没有楼道刮大白这项支出，楼道属于所有业主的共有财产，这部分费用应由业主负责。
  2、业主的集体观念比较差
  许多业主没有意识到交物业费不仅是维护自己的利益，也是维护整个小区的集体利益。现在的事实是如果有人不交物业费，马上就会有人效仿，也不交物业费。这样发展下去真正吃亏的还是广大业主。
  目前有的物业管理项目还存在“谁开发，谁管理”的模式，由开发商直接组建和领导物业公司，一旦确定则可以成为永久。在法规法令还不够完善的今天，若开发商缺乏自律或自身经营发生困难的前提下，往往会损害业主的利益。例如开发商往往拖欠、挪用或不按规定缴纳维修基金。虽说业主委员会是小区的主人，但成立了“实质”意义上的业主委员会的项目比例还相当小，即使是成立了业主委员会，这种松散的群众自治组织也不能有效行使自主权。
  3、物业管理不规范，质价不符
  目前物业管理理论和实践发展迅速，但立法相对滞后，使得一些新出现的情况无法可依。由于管理的不规范，一些现有的标准和规范也形同虚设。特别是收费方面，沈阳市各个小区的差异很大，大致分为高、中、低三个档次：高档的物业管理公司收费由物业公司与业主协商以合同的形式确定。中档的物业管理收费标准由政府制定，一般在每平方米每月0. 5—1.0元。低档的物业管理公司，属简单服务收费，实行政府定价，一般按每户每月9—12元收取。在实际运作过程中，物业公司为了赢利，往往在服务上大打折扣，与承诺的相差很远，业主对物业的期望值高于实际，造成心理价位的不平衡，长期就形成了腻烦心理，就出现以不交费形式的抗争。
  4、业主对开发商的不满情绪加在物业管理公司身上
  （1）对开发商建筑质量有意见。建筑质量问题已成为社会高度关注的焦点，有些建筑质量问题，直接造成物业管理先天不足，物业服务不能到位。例如，保安监控系统因工程质量不能投入使用，前期规划的绿地不能达标，停车场不能正常使用等。
  （2）对开发商的承诺不能兑现有意见。为迎合消费者和加快楼盘的销售，开发商往往夸大宣传，对物业管理做出不切实际的承诺。待业主入住后，发现实现情况与承诺差距甚远，而物业管理公司无力兑现承诺。
  5、追缴欠费缺乏必要的法律依据
  物业公司的性质是服务为主的服务性行业，只要是业主稍微对物业公司有一点不满意都会用不交费用来威胁，物业公司与业主之间虽然有合约束缚，物业公司是企业性质，企业没有执法权，要想业主履行合约就必须得通过法律途径。但如果物业公司事无巨细的都通过法律的话，将是一项庞大的工程。业主不交费用，物业公司入不敷出，是造成物业管理市场混乱的直接原因。因为物业公司的入不敷出，造成好多人不愿意选择此项工作，以至于物业公司的工作人员专业素质不是很高，物业管理市场将处于恶性循环的状态。
  二、解决物业收费难的必由之路
  笔者认为，要解决物业收费难的问题，不是物业公司自身能够做到的，这必须借助政府的力量，让政府干预，制定条例，改变游戏规则。先付物业管理费用，再享受服务，让现在物业公司追着业主要钱，变成业主主动给物业公司交钱，这样对物业公司和业主都有约束力。因为毕竟物业公司面对的是成千上百的业主，而业主只面对一个物业公司。这样，物业公司不再因为业主不交费用处于被动状态采取过激行为，业主也可以定时享受到优质服务。
  1、推行物业管理的先期介入。物业项目先天不足必将导致物业管理的混乱和收费的困难。当前，政府应尽快出台物业管理的先期介入制度。在房地产开发的前期，就将物业委托给中标的物业管理公司，让其参入物业的设计方案的优化、施工方案的论证、设备安装的监督和施工质量监督的全过程，为日后的物业管理打下良好的基础。先期介入的物业管理公司由开发商选聘，管理费用也由开发商支付。虽然开发商支付了一定的费用，增加了开发成本，但却有效解决了人们购房**为关心的两个问题：一是住宅质量，二是物业管理问题。待业主委员会成立后，由业主委员会决定续聘或解聘原由开发商选聘的物业管理公司。这样，物业管理公司既有一定的利益，又有责任，同时还有被解聘的风险，物业管理公司就有了发展的动力。
  2、物业管理的服务质量与物业管理收费与效益紧密相连。所谓一分价钱一分货，每一个业主都期望也有权利在其缴纳管理费的同时得到更高的回报和满意的服务，而每一个物业管理服务过程中付出辛苦与热情的物业管理公司也都将从汗水和笑容中收获到应得的报偿，所以作为业主、住户有理由要求物业管理公司所提供的服务是质价相符。《沈阳市住宅物业管理规定》已明确，物业管理企业应当遵循合理、公开以及服务水平相适应的原则。也就是必须遵循物业管理质价相符的原则，才能够在愈来愈激烈的物业管理竞争市场中站得住，走得稳。物业管理公司应严格站在全体业主的立场上，向广大业主、住户提供优质服务，不断提高自身的服务意识，端正从业人员的服务态度，并牢固树立“业主至上、服务第一”的宗旨和理念，方能在物业管理市场的激烈竞争中取得优势并保持不败。
  物业管理服务收费是直接关系到业主、住户，业主大会及业主委员会、开发商、物业管理公司利益的敏感问题。物业管理公司要强化管理，建立规范自身行为的约束机制，使收费与提供的服务相符合。要加强收费的内外监督，加强财务审计和成本核算，规范收费行为。公开服务项目，服务标准及收费标准，定期公布收支情况，接受业主、住户，业主大会及业主委员会的质询和监督。
  3、物业管理公司应该加强企业自身不断提高服务质量的能力，明确岗位职责，规范物业管理服务的行为，建立并落实责权利相结合的质量责任制，实行有效的监督和考核。物业管理工作难度较大，矛盾较多，面对这些物业管理公司决不能忽视物业管理的服务质量。物业管理公司在保证良好服务的同时，应在所管辖的物业管理区域内积极拓展其他有偿服务，开展多种经营项目，努力增加收益，减轻自身负担。做到收支平衡，维持企业的正常运行。
  4、建立物业管理公共账户制度，让业主放心。可借鉴国外物业管理企业所实行的提取固定佣金的办法，即使用一个公共账户来管理物业管理费的收支。物业管理企业可根据合同每月从物业管理费中提取一定的佣金，账户上资金是盈是亏与物业管理公司没有直接关系，债权债务都属于全体业主所有。实行公共账户制度，业主不仅明确各项开支的情况，也不会怀疑管理企业克扣管理费。实行公共账户，业主委员会不再仅仅是一种形式，他们可以真正行使参与管理的权利和义务，充分体现业主的主人翁地位。这样，凡是公共账户的收支，均由业主委员会批准，如果住户不缴管理费，受影响的是全体业主，而不是物业管理公司，以此避免欠费情况的发生，有效的提高物业管理费用收缴率，解决物业管理公司收费难的问题。
  5、业主树立正确的物业管理新观念。有个正确的认识、理解和尊重，不要把物业管理公司看成是传统计划经济下房管所的翻版，而应看成是自主经营、自负盈亏，依靠提供物业管理服务和收取物业管理服务费生存与发展的物业管理市场主体。其次，应树立收费与服务、缴费与消费的物业管理新观念，收费与服务、缴费与消费要协调一致，物业管理公司作为收费者，收了业主的钱，就应该提供相应的物业管理服务，不能多收费少服务，或只收费不服务；业主也不能要求物业管理公司少收费多服务、低收费高质量服务等。同时，业主作为物业管理服务的消费者只有尽自己的义务交纳物业管理服务费，才能享受物业管理服务：交纳多少费用，享受多少服务；交纳了哪项物业管理服务的费用，就只能享受该项物业管理的服务；不能认为自己只要交纳了部分的费用，就可以享受所有的物业管理服务，或者就应该享受高质量的物业管理服务。第三，参与物业管理活动的各主体要有物业管理新观念来认识自身角色。对政府部门，要认识政府部门不过是物业管理市场的管理者、服务者，而不是市场的参与者和主人；对物业管理公司，要认识物业管理公司是物业管理市场的竞争主体，供给主体和被选聘的对象，而不是物业管理市场的制造者、占有者和控制者；对业主、住户、业主大会及业主委员会，要认识自己是物业管理市场的需求主体和选聘主体，要正确行使自己的权利，履行法定义务。积极发挥自治自律的作用，协助物业管理公司搞好管理。第四，参与物业管理活动的各主体要有依法行使权利和履行义务的物业管理新观念。政府部门在看待和管理物业管理市场时，要用法治的眼光和态度处处以法律规定为行动的准绳，以法律规定为发展和管理物业管理市场的标准和规范，而非以前的人治观念。
  随着《沈阳市住宅物业管理规定》的出台，对尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业服务费的缴纳进一步明确，对解决物业费收缴的难意义重大。同时解决好物业收费难题，有利于物业管理工作正常地开展；有利于改善城市居民的居住环境；有利于提高城市的文明程度，促进物业管理步入健康发展的轨道。 2014-02-14 10:47:53
• 138****8989 中邮物业管理有限公司应该是北京十大物业集团公司之一，他们的财务部用的是：普瑞物业租赁管理系统企业版软件。 该软件的功能如下：
  1、功能强大的物业、商户、合同、合同费用、财务报表等综合管理模块，租赁合同中的核心信息一览无遗，具备强大的物业、租赁管理和收费功能；
  2、功能强大的查询统计分析，可快速查询租赁费用、物业、商户、合同等相关数据，并综合查询统计、分析生成相对应的分析图表；
  3、独有的用户权限设置，支持集团公司和多物业公司分别独立管理，集团公司统筹管理的模式，可设置用户分别管理不同的物业小区，可授权管理财务等信息；
  4、收费管理支持分期付款，支持现金、支票、转账付款，支持预交费，支持收费结余功能（无需找零），可查询上期结余和本次结余；
  5、支持月租金逐年递增，支持租金逐年递增的收费管理；支持月租金无规则递增或递减的收费管理；
  6、支持按日计算的费用类型，可设定日租金或其它各种按日计算的费用，使得收费业务更加方便灵活；
  7、独特的费用批次和费用时间段管理可解决各种租金疑难问题和费用收缴难题；
  8、支持合同续签和合同批量续签功能，支持合同复制功能，相似合同可快速生成，可减轻大量的日常工作；
  9、支持合同提醒和收费预警功能，可提前预知合同到期、收费到期和欠租情况；支持欠费查询，可查询任意时间的全部欠费、收费情况；
  10、支持商户生日提醒功能，可提前提醒商户生日到来，可选择短//信模板中的生日祝福语，发//短//信祝贺生日快乐；
  11、支持不同产权类型的物业档案，如自主经营、返租、直营的管理模式，支持物业图片管理；
  12、支持滞纳金管理，可精确到小数点后五位精度；滞纳金设置灵活方便，可对不同物业分别设置滞纳金比率；
  13、支持水、电费的按面积、度数、单元数的分摊管理；支持水、电表的各种损耗管理；
  14、支持水表、电表、燃气表、热水表的按表读数抄表、计费管理；支持无表的水电气收费管理；
  15、独特的临时费用管理，解决合同之外的收费管理难题，支持各类非合同费用的收缴和打印；
  16、支持多水电表管理，即一间物业可安装多个电表和水表，并能分别抄表合并计费；
  17、支持水电费阶梯收费模式，可以设置多级水电阶梯收费标准；
  18、支持租金灵活多变的自由收费模式，既支持日、月、季、半年、年的收取模式，又支持任意时间段收费的模式；
  19、独特的费用批次管理，可按批次生成各种费用，相互独立不受影响，极大地增强了收费的灵活性；
  20、物业收费支持整单优惠功能，可单独授权操作员对未缴费单据进行优惠减免收费，使收费灵活方便；2
  1、支持收费单据合并打印，可对任意时段的费用进行合并打印，可对任意物业或商户的收费单据进行合并打印；2
  2、独具免费发//邮//件功能，可方便快捷地免费给商户发//邮//件；2
  3、支持短//信功能，独有的物业催缴费短//信和已收费短//信通知，几秒钟即可安全送达到商户手机中，可选择公司法人和财务手机接收，支持所有类型手机，短//信发送无限制；2
  4、支持其它费用（不固定的临时收缴费用，如广告费、办//证//费等）的管理，支持不定期的非合同费用的收取，如各类保证金、代办费、罚款、服务费等费用的单独收取；2
  5、软件支持分公司管理模式，即各物业分公司的用户可以设置各自分公司的名称，并支持各物业分公司的单据独立打印；2
  6、软件独具的物业财务报表使得合同收入、综合收入、其它收入一览无遗，极大的减轻了公司财务汇总和报表查询统计工作；2
  7、持集团公司模式和各分公司独立核算模式，支持套帐功能，可管理各自承租的物业缴费、租赁、收费业务，为大公司运营提供更好的选择；2
  8、严格的权限管理机制和功能灵活分配权限，软件中每个功能模块均可限定操作员做自己权限范围内的操作，操作安全可靠；2
  9、高强度的数据加密，使数据具有强大的安全性，可有效防止数据泄密，保证了数据的安全性。 30、高度的数据稳定性，软件以业界著名的专业数据库SQL Server为后台数据库，使系统数据库稳定、可靠、安全，对于业务数据量大、稳定性要求高、操作终端多的用户尤其适合； 3
  1、支持远程、异地管理操作，安全可靠、简单快捷，支持不同类型（电信、网通、铁通等）宽带进行异地管理和查询；3
  2、支持身份证阅读器，可自动校验身份证真伪，自动读取身份证真实信息，自动把身份证信息写入软件，从而增强了对商户的安全审查；3
  3、支持预交定金的功能，定金可自动转为租金。 2014-01-18 21:57:28
• 158****6914 据我所知，物业管理费国家还没有统一标准，况且这种东西也没办法统一，比如你想买电视机，国家不可能把每种厂家生产的电视机详细的给出定价。。。。
  如果是新开盘的小区，应先由物业公司初步拟好定价，做好详细的成本预算之类的，携带相关资质证明，各类证明，到物价局、工商局、地方物业管理处等部门审批之类的政府机关审批，取得收费许可证、各类营业执照之类的，其收费标准得到了相关部门的审批，就应该是合理合法的。
  如果是已经成型的老小区，就应该涉及到业主委员会了，比如业主委员会在开会时投票达到一定比例，多数同意聘用该物业，就表示认同此物业的收费标准，没有特殊情况的话，极个别人是没有理由提出异议的。、
  %7E%7E%7E%7E%7E总结：您说的处理房客的大小事，我不太清楚指的是护理病人，照顾其大小便；还是处理房客的一些日常问题比如擦玻璃、送桶装饮用水和报纸，接送孩子上下学之类的，不过不管是以上哪一种，没有什么特殊情况的话，都不属于物业管理费的范围，就算物业要做，可能也要收费进行有偿服务，除非你跟物业签订的物业服务合同中有明确规定这些问题归物业打理。 2014-01-17 09:28:41
• 153****8072 这个物业费当初应该跟你们说过的。一个小区电梯房的话除了一楼电梯费不一样。其他都是一样的 2014-01-17 09:21:28
• 138****6417 由业主(业委会)与物业公司协商确定，并报物价管理部门批准后执行。 2014-01-17 09:13:00
• 147****7024 那里的？各城市各楼盘都不同%7E 2014-01-17 09:05:18
• 137****8105 先到当地物价局领三张备案表先备案再办相关手续 2014-01-16 12:26:42