昆山廉租房怎么摇号?有没有潜规则啊，私底下听好多人说潜规则怎么怎么样的

约定面积具体详细小区规划应兑现交房质量要核实违约条款要详细

现如今一套房子的好坏、增值幅度，跟物业公司的关系越来越紧密。买房也越来越关注物业公司的口碑，不过物业公司的水可不浅，对于新房来说，更是如此，小编四方打探，了解到关于物业的一些潜规则，一起来了解下吧： 1、物业大多需听从开发商的指挥 现如今的新盘，物业和开发商的关系通常有两类，一类是独立的物业公司，和开发商签订物业服务合同，进驻小区；另一类是开发商自己注册的物业公司，直接开展物业服务。据了解，物业公司的注册门卡并不高，一般只需要注册资金30万元，需要中级职称会计师和相关管理人员即可。所以出现物业公司水平不一，第三方的物业公司要想进驻小区，还得靠关系。 新小区在交房前，开发商就会委托物业公司开展收房的相关前期准备工作。在这个阶段，开发商是物业的主要对象，一般情况下都得听开发商的，毕竟物业服务的收入还得看开发商交房情况。 2、“管理”大于“服务” 虽然《物业管理条例》已经明确物业公司是“物业服务企业”，但在大多数物业公司这，管理者的角色并没有调整过来，他们掌握了小区的公共资源，对小区了如指掌，高级服务还要求掌控小区业主的信息。很多地方的基层政府，比如居委会、街道办等了解小区住户情况，只需要找物业就好了。可见，物业在管理社会治安、掌控人口流动状况方面已经成为基层政府的重要帮手，从这个方面来说，“管理”角色亦无异议。 3、亏损 物业公司亏损的新闻已经屡见不鲜，通常都是小区业主拒交物业费。一般来说物业公司属于轻资产公司（连办公地点都是免费提供的，虽然大部分都是地下室），按照《物业管理条例》，物业服务行业属于微利行业，不过实际情况应该比“微利”要好，物业公司有多少愿意撤离小区呢，这就说明了一切？ 咱们先来分析下物业公司的盈利模式。物业服务大多数收入来自于业主缴纳的物业费。新小区的服务成本通常都比较低，通过降低绿化修剪频率、浇水频率；减少各种检修频率。 4、广告收入 大部分小区的电梯都会被广告侵袭，这些公共区域，归全体业主所有。不过这部分广告位的收入通常都不告知业主，而这构成了物业公司重要的赢利点，小区的电梯广告、外墙广告、车位费等收入相当可观。至于如何使用，更是由物业完全掌控。按规定，这笔钱应用于小区公共服务。 5、地下停车位问题 地下停车位的产权通常输入开发商。人防工程改造的停车位属于人民防空。物业参与运营停车位，也会获得一笔基本的管理费。这部分基本上处于纯利润。 6、盗窃问题 小区盗窃很难避免，虽然物业强调他们负责的只限于公共区域，不过据业内人士称“如果物业合同中强调了相应的安保义务，则需按规定承当相应责任”，比如在一些安装了24小时监控系统的小区，是否无死角监控，是否24小时在岗，进入小区的陌生人是否巡查。经司法机关认定的安保失职，物业必须承当相应赔偿责任。 7、关于水电、燃气 很多小区业主在领了水卡、燃气卡，电卡后，就感受到了小区物业的变化。我们常说物业公司是替业主服务的，应当代表业主就水电燃气问题向自来水公司、燃气公司交涉。不过物业通常都会让业主直接和相关公司对接。 一般来说，物业顶多会在小区公共位置贴出告示或者通知，好点的物业公司可能会给业主群发下短信提醒，指望让他们替业主解决问题不现实。有一些新小区，水电燃气会由物业代收代缴，他们可能会上点心。

破除公摊面积潜规则，让大家买房时能够少花冤枉钱。 1、什么是公摊面积 公摊面积：是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。即：商品房的建筑面积-套内建筑面积=公摊面积{每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积} 2、根据规定，以下共有建筑面积应单独设置户室不进行分摊，但应分摊仅为本幢服务的相应共有建筑面积。 A、为多幢服务的管理用房、警卫室; B、独立使用的地下室、半地下室、车棚、车库等; C、为公共事业服务的配套用房; D、避难层(室)及结构转换层可独立使用的部分。 下列共有建筑面积应单独设置户室不进行分摊，也不分摊其他共有建筑面积。 A、为多幢服务的配电间、水泵房等设备用房; B、消防避难层(室)及结构转换层; C、幢与幢之间相连的通廊。 3、公摊建筑面积如何计算 建筑面积=套内建筑面积+公摊面积 公摊面积=公摊系数*套内建筑面积 公摊系数=总公共分摊面积/(套内建筑面积*总套数) 套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台面积 4、影响公摊面积的因素 A.户型同一栋楼里一梯一户、一梯两户和一梯三户是不一样的，点式楼和板式楼是不一。 B.套内面积房子大就多点，房子小就少点。 C.公共设施只有楼梯和既有楼梯又有电梯是不一，公共设施、走廊越多、面积越大公摊就越大。 D.建筑规模楼层高度越高公摊越大。因为楼层越高，则电梯、消防等公共设施越多，所以公摊面积越大。 注：公摊面积并非越小越好 因为公摊面积过高虽然会影响住宅面积，甚至会花更多的钱购房，但是公摊面积过低，也意味着配套公共设施的规模缩减，因此也将影响居住品质。 5、公摊面积百分比≠公摊面积？ （1）公摊面积百分比不等于公摊面积。公摊百分比得出的程序是测绘部门测算整个小区的结果，而不是单纯的某一套房子，因此具体到每套房子的面积就会有一定的差距。公摊百分比的误差允许上下浮动3%，且这样的误差受到法律保护，而开发商则会利用公摊面积挣取额外的利润。 （2）专家表示：现在并没有关于公摊面积“猫腻”的相关法律条文或规定出台，作为购房者只能被动的接受，而开发商则会利用公摊面积挣取额外的利润。 有网友层根据自身经验告诫大家：一套房子公摊多交15000元，1000套房子的利润就可以达到1500万元，开发商的利润相当就变得很可观。一般来说，越是高档小区的公摊面积越大，因为设施更加完备，利润也就越大，因此购房者要多加警惕开发商的“猫腻”。 6、如何避免公摊面积潜规则 新启用的《商品房买卖合同》中有附件标明了“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明”，但只列明了应分摊的部位及其构成，具体数据仍不确定，所以仍然存在着开发商让业主多摊的可能性。以下三招，提供给购房者参考。 第一招：索取公摊数据; 在签订购房合同时，让开发商出示有关计算公摊面积的数据，包括整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据，也可以要求开发商列明公摊公用建筑面积的具体项目以及各项目的面积，这样业主可以通过数据求出公摊面积，以明确自身的权益。 第二招：查阅有关资料; 业主们有权自查或者聘请律师向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件，比如**终设计图纸或者**终设计方案、**终面积测量报告、各种数据的计算方式及其文件等等。 第三招：在购房合同中约定公摊面积。 《商品房买卖合同》第三条和附录二中有 关公共部位和公用房屋分摊建筑面积的条款，购房人应当在合同中约定公摊面积的数字，并在附件二“有关公共部分与公用房屋公摊建筑面积构成说明”中，详细约 定公摊的具体部位、面积大小。特别是有关共有建筑分摊部位变更的情况，约定得越详细，对购房者就越有利。一旦发生纠纷，购房者就可以以合同约定来保障自己 的利益。万一真的发生了纠纷，唯一的选择就是诉之法律，避免浪费不必要的人力和精力。

用虚假信息拉拢顾客 “中介发布一些比较受欢迎的房源信息，但你去看房时才发现，这些房子要么已被卖掉，要么就是货不对板，价格也贵出数万元。” 一中介公司的田小姐表示，同一个房源一般会放出一个比市场价低的价格，另一个则和市场价持平，如果消费者根据放出的低价来咨询，中介一般都会称该房已卖或被订，然后趁机推荐新的房源。

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滨河湾项目目前算是成都国际化社区的代表作，是新加坡仁恒集团打造的国际化精装国际住区，项目的开发设计融入了先进的国际人居理念，跟以往仁恒的产品的豪宅产品不同的以往的，这次项目特征是更注重家的概念，注重营造一种舒适、安静、温馨的氛围。他的项目户型中全部采用了地暖，室外有恒温游泳池、网球场、羽毛球馆、瑜伽平台等配套设施，配套设施都非常健全。