哪些二手房改房是不能买卖的？

以50万为例**15万以大连开发区为例；营业税及附加： 现买的总房款-原价（买时的价格）乘以5.55%个人所得税 现价*%1契税 现价*%1土地出让金 现价*%1 （经济适用房，房改房等）维修基金 40元*面积（动迁房，房改房等二手房没有）印花税 现价*千分之1交易费 6元%面积工本费 80元代办费 500元 （有时银行收200元） 抵押登记费 280元评估费 现价*%5 (商贷） 现价*%3 （公积金）以上的费用现在是买房拿。就是说羊毛出在羊生上，正常来讲卖房也有一定的费用。现在卖方都不管，让卖方拿以上税费。（比如卖方可以增加房价）。不知道我这么告诉你是否明白。 如有疑问QQ7374201.

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在购买二手房改房，应注意以下几个问题：1、房屋手续是否齐全 （查看房产证，土地证，个别地区还有契税证）；2、产权是否明晰无纠纷（是否有抵押，查封，离婚析产，继承，共有权人状况）；3、交易房屋是否在租 （须注意：买卖不破租赁）；4、土地情况是否清晰 （是否有土地抵押，查封等）；5、市政规划是否影响 （是否在动迁红线内）；6、房屋是否合法 （不要有违规搭建等，无法办理过户）；7、单位房屋是否侵权 （福利分房等）；8、水电气暖物业费用是否拖欠，该房产内户口必须迁移（特别是学区房） ；9、中介公司是否违规 （选择全国连锁的正规品牌中介机构办理，避免黑心中介吃差价等）；10、合同约定是否明确 （违约赔偿责任）。

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有六种房屋是禁止买卖或对买卖有严格限制的。（1）违法建筑或违章建筑，如北京前期处理的亚北地区十五个项目即违章建筑，现在北京郊区的房地产项目还存在不少这样的违章建筑，其具体特征是没有向国家缴纳土地出让金，没有领取市房地局核发的土地使用证，其表现是没有销售许可证。（2）有纠纷或产权不明的房屋；（3）著名建筑物或具有文物古迹性质的需要保护的建筑物；（4）神庙教堂等宗教类建筑物；（5）由于国家建设需要使用或已确定为拆迁范围内的房屋。（6）对国家、单位补贴后廉价购买或建造的房屋进行买卖，国家有一定的限制。这部分主要指公房上市出售等，相关政策各地正在制定和实施中。

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不能买卖的二手房。第一种，只取得使用权的房屋，如房屋管理局直管公房；第二种，未依法取得房屋所有权证的房屋；第三种，鉴定为危房的房屋；第四种，以标准价购买，尚未按成本价补足剩余价款，向全产权过渡的房屋；第五种，已经被列入拆迁公告范围的房屋；第六种，在农村集体土地上兴建的房屋；第七种，所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋；第八种，所有权有纠纷的房屋；第九种，已经抵押，并且未经抵押人书面同意的房屋；第十种，房屋已出租他人，出卖人未按规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的；第十一种，依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制权属转移的房屋；**后，法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。二手房交易十大注意事项：一、房屋产权是否明晰有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。二、土地情况是否清晰二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。三、交易房屋是否在租有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可"买卖不破租赁"，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。四、房屋手续是否齐全房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以**好选择有房产证的房屋进行交易。五、福利房屋是否合法房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。六、物管费用是否拖欠有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。七、市政规划是否影响有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。八、单位房屋是否侵权一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。九、中介公司是否违规有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零**的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。十、合同约定是否明确二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑

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没房产证的房子、小产权房、被查封的房子都不能买卖。买房要擦亮眼睛，别贪便宜吃大亏。

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