什么是房地产投资？房地产投资有哪些过程？

1．如何买到真正超值的房产　　上面的投资项目回报率是按照房屋贷款20年期的总体收入和支出来计算的，你觉得满意吗？　　这并不是我想要的投资方式，我要寻找的是真正超值的房屋，不仅长期投资回报率高，而且在买入时就是赢利的，换句话说每个月它都能给你带来正的现金流，而不是负的！　　如果按照我的标准来衡量，以上三个例子均不符合我的要求。我除了计算投资回报率之外，还要检查房产给我带来的净现金流量。　　以王先生在方庄的房产为例：　　净现金流量表　　现金流入　　租金收入：　　空置期一个月，年租金收入为2000×11=22000元 现金流出　　贷款70%，350000元，期限20年，月还款2470元，年总计29640元。　　物业管理费用：2元/平方米?月×60平方米×12月=1440元　　冬季取暖费用：22元/平方米×60平方米=1320元 年净现金流入：-10400元　　从这张净现金流量表可以看出，王先生每年在抵扣房租收入之后，还需要为他的投资性房产额外贴补1万余元，合到每月现金流为负的867元。　　如果你是王先生，你会选择这样的投资吗？

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持续缴满12个月或者累计缴存24个月以上并且还在继续缴存可以贷款，贷款额度为你公积金余额的10倍。住房公积金管理机构发放的住房抵押贷款的对象是缴存住房公积金的在职职工和汇缴单位的离退休职工(并不是每个公积金管理中心都对离退休职工发放公积金贷款的)，其贷款的对象必须具备下列条件：1.持续缴存12个月住房公积金或已累计缴存24个月以上且当前还在继续缴存。2.具有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力。3.具有购买住房的合同或有关证明文件。4.提供住房资金管理中心及所属分中心、管理部同意的担保方式。5.符合住房资金管理中心规定的其他条件。以上条件每个地方的住房公积金管理中心不尽相同,以当地政策为准!!一般的金融机构发放的住房抵押贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人，即不限于住房公积金的缴存人和离退休职工，也就是说其对象的范围大于前者。职工申请住房公积金贷款的，贷款额度不得高于职工申请贷款时住房公积金账户余额（同时使用配偶住房公积金申请公积金贷款，为职工及配偶住房公积金账户余额之和）的10倍，住房公积金账户余额不足2万的按2万计算。

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房产投资技巧有哪些？房产投资有哪些注意事项？购买房产，是您一生中**重要的决定；但是，在您投资房地产时，您应该注意到以下8个基本事项。1、当您投资居住型房产时，有三点十分重要：街道外观要简单，过于复杂的结构会降低其吸引力；房子离购物中心、公共交通近；有发展前途。2、估计自己的财政实力。估计自己现有的经济能力对于决定投资的时机十分重要。看看您有多少现金以及您家里有什么可以抵押的东西。着眼于您的长期目标，比如，您要投资的房产是否会是您退休后的经济来源？另外，预计将来会出现的情况，比如家里有小孩子出生或失业。找一个投资顾问或注册的金融理财师，会对您有很大的帮助。3、确定投资策略。有些房产易于出租，但是不会有太大的**潜力，而另外一些房产恰好相反。因此，在您决定投资以前，必须确定您的投资策略。4、需估计所投房产的潜力。您应该估计所投资的房产将会为您带来何种收入，为此，您可以研究一下房产过去的**情况和潜在的出租前景。5、争取**优价格。专业的谈判员能保证不让您支付过多的钱来买房产，谈判还可以使双方达成协议。6、确定贷款。找到合适的贷款提供者与选择房产一样重要。随着国家贷款利率的逐步放开，有些贷款公司的投资利息比较高，而有些公司的投资利息与别的利息一样。有的公司让贷款人把整个贷款作为大的抵押。在竞争激烈的今天，您必须货比三家才能减少损失。7、寻求律师帮助。有律师的帮助能保证合同的完整性以及一切可以接受的变动。律师的参与也是您投资策略中不可缺少的一部分。8、需获得专业性的管理服务。专业的房地产管理可以让您不必为租客问题烦恼而集中精力于房产资料。您的房地产管理员对**新的条例了如指掌，也更适合去与别人谈判。如果您不想和房客打交道，那么找代理就是**好的选择。在作出商业或投资决定时，遵循一定的方法是明智的选择：估计自己的财政实力；确定投资策略；估计所投房产的潜力；争取**优价格；确定贷款；寻求律师帮助；获得专业性的管理服务。

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       房地产投资的技巧主要有：1、资金杠杆的投资策略。2、注意国家的政策导向。3、选择合适的区域。4、熟悉投资流程。　　1、资金杠杆的投资策略。投资时一定要以利益**大化为、风险**小化为原则，利用投资的杠杆原则，使用贷款买房投资。盘活存量，做多增量，以收益变贷款。使财富混雪球式增长。　　2、注意国家政策导向。时刻关注国家的政策导向，分析资金的走势情况，关注投机性短期资金的市场流向。对于不了解金融知识的投资者，跟着大方向走，一般不会有太大问题。　　3、选择合适的区域。房产的区域决定了这个房产的稀缺性和价值，区位越好的房产越值得投资，需要有掌握不可替代性的房产的能力，才能把握房价的上涨。　　4、熟悉投资的流程。在投资交易中要完全了解所有的流程，搞清楚行业的潜规则，明确房产投资的目的是为了赚钱。不要将精力分散到与二手房东、开发商或者中介的勾心斗角上。　　在有能力的情况下，掌握投资的技巧后，选择合适的区位进行房产的投资，一般是一种比较稳健的投资，因为房产的资源特殊性决定。在投资中一定要注意各种问题，避免上当受骗。

房地产投资地段就是指在买卖房产的目的是用于投资经营的，而不是用来居住的。对于投资来说，地段是非常关键的。看你想投资商业的还是居住类型的房产、大户型还是小户型。商业的当然就是要**，交通越便利，价格越好。尤其是针对于出租的类型来说，周围有便捷的交通比如公交、地铁、商业圈都是租金增加的加分项。如果是选择住宅类型进行投资的话，首先要考虑选择面积的大小，是几居室的房子，居住的如果是小户型，主要是针对年轻一族，地段要好，周边商业圈配套要完善,户型要新颖。如果是大户型，通常是一大家有老有少，那就要找小区环境好的，户型实用的，交通购物方便的，以自己理想的角度去选择，一定会选择到符合自己要求的房产的。