开发商推低价买房，是馅饼还是陷阱？

1、零**：还款压力大，开发商可以垫付**款，但要求购房者在5年内还清所有款项，这种方式看似很实惠，但购房者未来几年的还款压力非常大。购房者在采取这些方式前，**好对自己资金情况做一个评估，详细了解好相关风险，零**不等于零风险。2.内部认购：买了套“高价”房，“内部认购”是一种开发商常用的销售方法，一般是一个新项目开卖前，先收集一部分**有诚意的客户资源，再以低出开盘价一定额度的价格，把房子卖给这些“内部认购者”。大部分情况下，这些认购者的确可以低价买楼。但也不排除有些开发商为了快速出货，先找一些人来内部认购，造成楼盘热销的假象，但这些被找来的人往往不是真正的购房者，开发商会给他们一定酬劳，他们退房开发商也不会扣押诚意金，或者他们的诚意金干脆就是开发商自己出的，不会要他们赔偿违约金。但一些不明情况的购房者，就可能被套进来。一个很简单的方法，可以真实地了解项目销售的情况，就是查询各区或市局的房地产交易网站，那里都有即时的交易数据，包括价格、套数等都可以查到，楼盘是否真的热销一查便知。

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在房地产市场中，价格的波动**容易挑动购房者的神经。一旦开发商推出一些价格方面的优惠，一般会受到部分购房者的追捧。这些优惠包括实实在在的现场折扣、买房送家电、老业主带新业主送物业费等；还有一些更为隐蔽的方式，比如零**买房，开发商宣称尾货成本价甩卖，楼盘正式开卖前开展低价内部认购等，这些方式有时是的的确确的让利，但有时候可能是开发商抛出的馅饼，背后给购房者挖好了陷阱，市民买房时要注意鉴别。 一、零**：还款压力大 “十一”期间，应该会有很多楼盘扎堆推出过购房“零”**活动。但购房者经过咨询后才知道，开发商可以垫付**款，但要求购房者在5年内还清所有款项，这种方式看似很实惠，但购房者未来几年的还款压力非常大。 有购房者曾反映，本打算购买某一大型楼盘，销售人员也提出可以“零**”销售。本来70万元的房子，首套房**三成是21万元，但是开发商可以作价100万元，这样购房者支付21万元的**，就可以从银行贷到实际全额房款，相当于“零**”，不过**终因为银行不放款，这笔交易没做成。 购房提醒：零**背后有更多隐性风险 某一楼盘销售经理透露，“零**”以前在江浙地区比较流行。“零**”买房有多种方式。有的楼盘是将房屋价格作一定提升，再对**进行“减免”，比如上文案例中购房者遇到的情况，这种情况实际上还是需要付**的，只是如果成功，可以从银行拿到的贷款额度会大一点，比较适用买房时资金紧张，但未来很短时间内资金又相对充裕的人群。还需要提醒的是，房屋契税及维修基金等费用也会相应增加，实际上支出的费用可能并不比按正常程序少。 还有的开发商采用先行垫付**款的方式，不过，还款期限往往并不长，基本到交房时就需全部还清了。而开发商提供“零**”的房源要么数量有限，要么朝向、房型、楼层等不太好。需要提醒的是，开发商在提供这种“零**”的同时，一般会与购房者签订一个合同，如果购房者出现无法还清**款的情况，开发商有权收回房屋，同时购房者还要向开发商支付5%的违约金。 此外，一些看房者可能会接到按揭公司的短信广告，称可以提供“零**”。但事实上，这种“零**”方式，是一些按揭公司向客户推荐的一种抵押方式。比如，客户以装修贷款的形式，作消费性抵押。一般咨询部分银行会被告知，金融监管部门明文规定，不允许将纯抵押消费贷款用于投资股市和楼市。也就是说，一旦被银行查出，可能面临拒贷，甚至已发放的贷款被收回的可能，按揭费也会有损失。 司法对此解释，一旦购房者和开发商签订了不违反《合同法》等相关法规的合同，就需要履行合约。购房者在采取这些方式前，**好对自己资金情况做一个评估，详细了解好相关风险，零**不等于零风险。如果需要产生相关的交易，**好向律师咨询或聘请律师跟踪服务。 二、内部认购：买了套“高价”房 有这么个案例：刘先生在一年前通过朋友，以内部认购的7200元/平方米左右的价格买下所在城市中心城区新楼盘一套100平方米左右的单位。当时这个楼盘的开盘价是7500~8500元/平方米，上千人在寒风中排队买楼，刘先生为自己“低价”内部认购成功，高兴了很长时间。不久后，该城市开始限购，这个楼盘的价格迅速下降到5000~6000元/平方米，刘先生以“低价”内部认购买了套“高价”房。 更严重的是，他上网查询交易数据发现，这个楼盘卖出的货量只有几十套。“当时上千人排队买楼是我亲眼所见，为什么成交量会这么少。”刘先生百思不得解，**近才有朋友告诉他，和他同一批内部认购的人中大部分已经退房了，而当时排队买楼的人实际成交的也很少。 购房提醒：千人排队买楼可能只是假象 某房地产公司高管人员透露，“内部认购”是一种开发商常用的销售方法，一般是一个新项目开卖前，先收集一部分**有诚意的客户资源，再以低出开盘价一定额度的价格，把房子卖给这些“内部认购者”。大部分情况下，这些认购者的确可以低价买楼。但也不排除有些开发商为了快速出货，先找一些人来内部认购，造成楼盘热销的假象，但这些被找来的人往往不是真正的购房者，开发商会给他们一定酬劳，他们退房开发商也不会扣押诚意金，或者他们的诚意金干脆就是开发商自己出的，不会要他们赔偿违约金。但一些不明情况的购房者，就可能被套进来。 找人排队买楼以前比较常用，现在用得比较少。一些项目开盘时会找人来充充人气。某大型住宅小区销售经理介绍，这些人会获得开发商的一定酬劳，在业内被称为“房虫”，要想辨别他们是否有意向购房，可以试着跟他们聊几句看是不是本地人、是否有统一的着装、是否有“领队”等。不过，现在“房虫”越来越隐蔽，一般不会统一着装，而且为怕泄露身份，很少跟别人交谈，在辨别这些人时需要特别注意了。 另外，一个很简单的方法，可以真实地了解项目销售的情况，就是查询各区或市局的房地产交易网站，那里都有即时的交易数据，包括价格、套数等都可以查到，楼盘是否真的热销一查便知。

开发商不是傻瓜，不会白白送给你的，而且有赠送面积的房子，价格通常比普通的要高，赠送的面积也是卖不出去的，所以绝对是“陷阱”。

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　　一、“零**”的真相　　所谓“零**”，指的是购房者在购房时**款由开发商或者担保中介机构代购房者付款，每月按照购房者与开发商或者中介机构的协议定期免息或低息偿还**款。　　但是购房总额除**款外，其余剩余的房款还是依旧购房者与银行按揭申请贷款，每月按时还款。那么，购房者就会面临**、月供、交房时所交税款等各方面的资金压力冲击。　　　　二、零**买房的门槛　　很多开发商会打出零**买房的招牌来招揽购房者买房置业，零**买房是指由开发商垫付三成**的行为。所谓零**买房主要有两种方式，一种本质上等同于分期**，即购房者不支付或者少量支付**，开发商给购房者一年时间或者几个月的时间，把剩余的**凑齐再去申请房贷。另外一种是做高合同价，虚假贷款，这种零**买房操作起来比较难，也加大了购房者的买房风险。　　零**买房听起来很美丽，实际上并没有开发商宣传的那么美好。所谓零**看起来是没有门槛的，谁都可以去申请。实际上零**门槛较高，**起码你需要有购房资格，如果你是外地购房者，一年以上社保证明或者纳税证明是少不了的。其次。申请零**的购房者必须要有稳定的经济收入、还款能力和良好的信用记录，否则是申请不了银行的贷款的。　　　　三、零**买房的风险　　零**买房购房者必须符合国家的贷款标准，如果一年后买房政策有新的变动或者房贷利率出现变化，这些都是购房者自己需要承担的风险。特别是如果购房者贷款条件在银行审批不通过，开发商是否退还已经缴纳的购房款项。这也是购房者需要考虑的风险。　　　　通过上文举例可以得知，一般来说，如果我们看到了一些房地产开发商推出了类似上文所说的零**房买房的优惠政策，那么就应该尤其关注和注意了。因为它们很有可能是不靠谱的广告宣传导致的，实际上反而我们会因此支付更多的费用，除此之外，更进一步的还可以得知，零**买房，意思就是我们可以直接入住，而不必要事先支付一笔数额较高的**款项，但是很有可能会在后期分部偿还房贷的过程中耗费过多的成本。

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开发商打楼盘促销广告时，不少以“零**”为噱头，类似“告别**，无压力购房筑家计划”等这类有着深深诱惑的广告语。零**是真的看起来很美吗？其实暗藏诸多风险，这里揭秘零**背后的三宗罪。 所谓“零**” 楼盘广告宣称零**免利息，事实上广告所称的。零**，是指由开发商免利息、免手续费，借钱给购房者交**，借款周期在两到三年左右。当然这是有条件的，购房人要提供资信证明，并按比例交一定的保证金。这并不是真正的零**，而是通过金融机构或者开发商对**进行垫付或者缓交**。 其实这暗藏风险，交保证金类似交部分**，相对于全额**来说，给购房者减轻了很多压力，可是一旦碰到房地产市场降价，开发商被迫采取促销办法，回收现金流，开发商先前为其垫付的**款，有的是要偿还利息，有的则是通过暗地提高房价拿回收益，由此购房者还贷压力骤增。银行方面表示，购房者**得是自己的钱，开发商帮助购房者垫付**，然后再从银行贷出70%放款的行为，属于违规套现，不符合国家相关政策。 陷阱一：分期付款 零**对于购房者来说诱惑力十足，但却要谨慎考虑。多数楼盘事实上都是暂时用少量定金预定房子，然后再几个月内或一年内还清，购房者的负担并没有减轻，只是得到了缓冲时间。此优惠政策对于资金雄厚但临时周转不开的购房者较为适合。 陷阱二：利息抬高成本 开发商为购房者垫**，购房者在一段时间内还清垫付款，同时还需要支付利息。“零**”、“低**”、“优惠利率”，可以发现更多时候只是开发商的营销方式，跨进了购房门槛后，购房款依旧需要购房者来埋单且分文不差。因此，对于购房者而言，用自己多年积蓄置业，还需要冷静和理性眼光来看待，待到计算清楚后再结合自身实际情况，进行相应的置业选择。 陷阱三：违约风险 对于没有足够资金的购房者来说，一旦违约，其后果很可能是连锁反应。房屋不但有可能被银行拍卖处理，而且还会影响到个人信用，更关键的是银行也会因此产生金融风险。零**购房，只能在购房者和售房者之间产生；零**让银行失去对风险客户的辨识能力，极有可能引发金融风险，银行业不支持也不允许。 一方面，垫**对开发商的资金提出很高要求，如果购房者不能按约定时间支付资金，一旦楼市出现持续降价，购房者或将违约，开发商的资金链或将面临断裂风险。另一方面，如果在约定时间内，购房人补不齐**款，办不了贷款，也可能会导致违约白白损失数万元的定金。