一、买房、签约时应注意: 1、尽可能买现房或准现房。这样可以避免不少风险,如:窗台的高低、净高太低、阳台设计不合理、房屋太小、管道设备层、房屋烂尾、室内有害气体、改变房屋结构、裂缝等表面质量问题。 2、争取一步到位直接签订合同,不要交定金,也不要签订认购书等,否则,容易被动和受制约。实在要交定金,也不要交太多。虽然在签订正式合同之前,从法律上一般定金是可以退的,但大家不要给自己添麻烦。 3、按照法律规定,将开发商在楼书或广告中的承诺写进补充协议。如果开发商不同意写,事前可准备一部小录音机,将开发商的口头承诺录下来。 4、签订合同时,按照法律规定,同时也签订物业管理协议,以防办理入住时物业管理费发生变化(涨价等)。 5、列明应交费用清单,避免乱收费。 6、注意律师代表谁?目前在房地产领域,办理房地产业务的律师有3种,其中包括:开发商的律师、银行的律师、业主的律师。只有业主自己聘请的律师才能替业主自己说话。 7、签订尽可能详细的补充协议(注意审查出卖人提供的补充协议),或集体签约;并写明如何承担违约责任,退房或不退房。退房包括哪些费用?不退房如何承担违约责任?很多业主合同签完后,除了自己的签名是自己的以外,其他文字都是别人的字体,这样太被动。 二、收楼时应注意: 1、根据合同列明的交楼时应提交的相关文件,如:测绘部门实测面积文件、《北京市建设工程竣工验收备案表》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》等进行验收,据此办理入住手续。实在不行则注明“室内情况尚不清楚”,避免既成事实。 2、根据合同列明的交楼标准实地进行验收,并在办理入住手续时注明相应的问题。如果不让您入室查验,则注明“室内情况尚不清楚”,避免既成事实。 3、注意相互联系,为业主委员会的建立打下基础。 三、发生纠纷时应注意: 1、从签约的开始就要注意留好证据,要尽可能多地收集对方的书面材料。 2、确定正确的诉讼策略,如:先行政诉讼还是先民事诉讼?这是决定官司成败的关键。 3、可能的情况下,发挥集体的力量或请消协或媒体介入。
全部3个回答 >购买期房,签购房合同注意事项有哪些?
144****9878 | 2013-02-28 10:40:07-
146****6471 在买卖的时候一个是签订认购书,第二个签订购房合同,购房合同有一个补充协议,这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。需要提醒购房者注意的是,补充条款在某种程度上,它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要,因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。所以,在补充条款签订的时候应该把握几个问题。 第一,应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去,这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。 第二,明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来,这通常在补充条款里约定。 第三,要明确按揭办不下来的话,双方的责任。现在买房通常需要按揭,确实有的情况下按揭没有办下来,没有办下来的原因比较复杂,有购房者的原因,也可能有房地产开发商的原因,甚至也有一些是银行方面的原因,也有一些是综合的。要明确,如果按揭办不下来,双方各自的责任是什么。 第四,明确关于公摊建筑面积。现在面积争议**多的就是公用面积的分摊问题,而且有些开发商经常在公摊上做文章,所以要和开发商约定清楚,不仅要有一个笼统的公摊面积的数字,而且要约定公摊的是哪一部分,要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个,赠与那个,实际上有的时候是公用的面积。 第五,应该明确装修标准。以后逐渐的房地产开发项目是精装修,那么就必须对装修的标准明确。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述,一定要明确使用什么品牌,甚至包括颜色等。 第六,明确退房的责任。购房者接到入住通知之后,经常拿出一些资金装修房屋,比如说买家电什么的,但是一旦退房是由于开发商的原因,必须写明开发商是什么样的责任,写名在确定的日期内把开发商退还,甚至包括银行的利息、罚金等。 2013-02-28 10:42:10
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146****1894 购房者在签订认购书的时候,将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同,如因对合同条款的分歧导致合同未能签署,所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的。 认购书签订了之后在多少日之内和房地产开发商签订买卖合同,签订买卖合同就应该非常慎重的对待,因为买房人的权利和义务都体现在买卖里面。一旦将来和房地产商发生纠纷,购房合同是解决双方分歧的**主要的根据和凭证。所以,在签定合同之前,购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”,如果是现房,根据规定发展商已经不需要办理销售许可证了,而应当改为办理大产权证的审批手续,去产权登记部门进行登记。办理房屋产权证一定要看清发展商销售的房子是否包括你所要买的房子。 2013-02-28 10:42:06
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137****9817 基本的“五证”齐全。一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证,有了预售证许可证,则通常开发商也具有了房地产开发证、国有土地使用证、建设工程开发许可证、工程规划许可证共五证。这是买房能否办房产证的关键。使用规范的合同文本。一定要参照**好是采用且不要随意修改《文本》,并按照文本中所列条款认真填写,了解各项具体内容。不要随意去签订开发商自己定的《定购协议书》还交一笔订金。就算很多人都这样做,但这并非购房的必经程序。且这种合同一定是权利义务不平等的,对自己尤其不利。**好能够直接与开发商签预售合同就好。这个步骤,一定不能马虎啊!否则到时吃大亏就惨了。相关证明文件有效。如果是买期房(在建、未完成建设、不能交付使用的房屋)要查看开发商是否有预售许可证,并要确认自己所购之房在预售范围内;买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证(预售许可证之后取得,即由期房变现房了)和《新建住宅交付使用许可证》。并且还要核对一下其营业执照和开发资质证书,要注意这些证照文件的单位名称是否一致。另外,买期房要约定条件和时限。所谓交房有两个意思:一是房屋使用权即实物交付;另一层是房屋所有权转移即产权过户。应当在预售合同中对实物交付和产权过户均约定清楚,不能接受没有取得《新建住宅交付使用许可证》的房屋使用交付。明确具体时间和违约责任。对于期房,由于资金不足而延期交房是常有的事,甚至交不了房的都有。如果不是规范的《文本》,则开发商在合同上务必会大做文章,对买房者极为不利。如只注明竣工日期,而不无交付使用日期;运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。对此,购房者在签订合同时,一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”,并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。检查房屋质量。在签约时,应查看并检查《住宅使用说明书》和《商品住宅质量保证书》的内容,并将《商品住宅质量保证书》作为合同的附件,检查是否有开发商对质量问题的责任。明确物业管理事项。一个不好的物业管理公司,一定让你永远觉得不舒畅。所以要多看看物业管理公司具体如何,以及双方约定的物业管理范围和收费标准。重点约定违约责任。 2013-02-28 10:41:09
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1.验证开发商的五证,二书应该是交房时候的事了!《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(也叫建设工程开工证)、《商品房销售预售许可证》!必须齐全才能签,尤其是《商品房销售预售许可证》!如果不全,可能办不了产权证和土地证!2.开发商应该公示《商品房销售管理办法》和《城市商品房预售管理办法》和《商品房买卖合同范本》,这个你都要在签商品房合同前提前索取,回去研究!开发商都是应该提供给你的,网上也是都有的!如果签的合同有出入,一定要问清!特别是其中关于面积变化的约定!3.在签订合同前缴纳 房款或**款、代收契税、维修基金、委托公证费,这些都是合理的费用,不要矫情了,老实缴纳,契税、维修基金多退少补!另外还有合同公证费,则是可以选择,不是强制性的,建议缴纳!4.签订合同时要核实房号、名字、身份证号是否无误!空白处都要划掉!而有些选择性填写处可能还空着。这些空白处为开发商日后作弊提供了条件。比如,标准合同第十五条“迟延办理产权证的,违约金每日按购房全款的万分之三计算”,但您一不留神,开发商(售楼人员)便将此条款设计成按已付房款的万分之三承担违约责任。曾有迟延办证一年多,只赔付96元的事例。还有的合同中写明的违约条款表面上貌似公平,实际不公平。例如:约定任何一方解除购房合同都要支付总房款40%的违约金。这实际上只是限制购房人,开发商自己一般不可能将卖出去的房子再收回不卖。5.签订合同时,**好合同上甲方处和骑缝处要有开发商的公章,防止开发商偷换合同内容!注意交工标准,尽量把开发商的承诺写进合同!
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第一项、关于五证陷阱:我国的的房产管理法中有规定,开发商必须有“五证”才有资格完成交房,如果五证不全的话,可能导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。但是有些开发商在没有五证或五证不全的情况,为了能够挣钱就很有可能提供虚假的五证,主要是复印件;或者提供小区前几期出来的有效的证件来出售房屋。对策:1、如果是复印件的话要注意要求开发商提供原件;2、有原件的话一定要注意看批准日期以及使用和出售面积的多少;3、对于承诺证件正在办理中的开发商,那么可以在购房合同中约定开发商在一定期限内不能取得该证件所要承担的责任。第二项、关于公摊面积陷阱:在房产部门同意的购房合同格式中第五条只对建筑面积出现变化的处理形式进行了规定,这样的话有的开发商就会钻空子,提高公摊面积减小使用面积,而总的建筑面积还是不变。而依据合同的约定,开发商也不算违约,买受人也起诉无据,只能白白的吃亏。对策:1、在购房合同的第三条中要明确套内建筑面积和公摊面积;2、在附件二中列明公摊面积的构成;3、按套购买使用面积,双方不涉及公摊处理。第三项、关于房产证陷阱:在房产部门同意的购房合同格式第十五条并未说清条款中“规定期限”是指法定的还是约定期限,也就是说其中房产证的办理取得,表面上好像有期限限定,但是其日期不明。如果是资质较差的开发商就很有可能会拖延颁证,甚至直接不予办证。对策:建议在购房合同中一定要明确房产证在什么时间之前就会办理下来,如果不能够及时办理会有什么处罚。第四项、关于书面通知陷阱:合同中会对相应的通知义务进行约定(如:交房通知),但是如果说开发商不能如期履行义务,那么延期后其可以在售楼部张贴书面公告,但是在日期上写明约定的日期。还可以将公告辩为书面通知,以推托自己的责任。对策:1、将书面通知的形式约定清楚,必须是以短信电话等形式通知到位,开发商违约时,买受人就有确凿证据;2、如有开发商违约,买受人应一具体的书面形式通知对方,以备证据。第五项、关于所售房屋的坐落位置陷阱:开发商开发多个楼盘时,有的买受人可能是以相抵较高的价格买得是位置较好的某号楼,但是交房时该楼号有可能就变成了相同结构位置不好的楼层。对策:1、在合同附件一中,附上小区的平面图并标明楼号;2、开发商应在此附图中盖章确认。第六项、关于所售房屋的抵押陷阱:有的开发商为了盘活资金,在建设前期的时候会将土地使用权抵押,进而可以进行在建建筑物进行抵押。如果此类房屋出售,那么开发商在破产时,买受人的产权其实是得不到保障的,其产权是属于抵押权人的。因为买受人还未得到房产证,不具有物权。对策:1,在土地管理部门、房管部门查清该楼盘有无抵押记载。;2、要求开发商将合同在房管局备案;3、要求开发商提供保证责任。以上就是小编为大家介绍的签购房合同注意事项相关信息,希望对大家有所帮助。总而言之,购房合同是确保产权人的合法权益的有利保障,各位一定要慎重仔细的阅读再签订,对于合同中不明白的地方,要咨询楼盘的工作人员。
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预售是如今房地产销售的一个主要方式,但签订预售房屋合同需要注意一些事项以防止某些风险。签订预售合同时主要有以下一些注意事项:1、确认开发商已经取得商品房预售许可证。2、确认开发商制定的格式条款是否公平。3、明确约定房屋交付条件和迟延交房的违约责任。开发商迟延交房的责任主要分为迟延交房的违约金、赔偿金和购房人解除合同的权利两个层次。应当明确这些规定的具体内容。4、明确约定抵押权的处理方式。。5、明确面积误差的处理结算办法。预售合同约定的面积一般为按图测算的面积,难免与**终实测面积有误差。为了避免日后发生纠纷,购房者应当在预售合同中约定出现面积误差后的处理方法。6、及时办理相关登记手续。商品房预售合同签订后,从合同信息网上备案到购房人领取房产证、土地证,前前后后有很多法定手续需要办理。
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一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证网签购房合同注意点:一、一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证,有了预售证,则通常开发商也具有了土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等。这是买房能否办房产证的关键。二、一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本,并按照文本中所列条款逐条逐项填写,千万不能马虎。 三、一定要注意合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等。四、面积确认及面积差异处理。如果选择按套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理时,应当在“面积差异处理”条款中明确面积发生误差时的处理方式。 五、一定要认准交房日期是否确定。资金不足而延期交房是常有的事,开发商在预售合同上往往大做文章,如只注明竣工日期,而不注明交付使用日期六、运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。对此,购房者在签订合同时,一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”,并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。
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