都说现在买房执行差别化信贷政策，首套二套房认定标准是怎样的？

二套房贷是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房。首套自住房，是指借款人第一次利用贷款所购买的用于自住的房屋。中国人民银行、中国银监会于2007年9月27日晚间联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知。住建部、央行、银监会三部委于2010年6 月4 日出台二套房认定标准，明确了二套房认定以家庭为单位、认房又认贷，即家庭成员名下如有房产、或有过贷款购房记录，则均认定为二套房。对于异地购房者，如不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的，按二套房信贷政策执行，热点地区可暂停对其房贷。

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首套房购买和二套房购买对置业者影响重大，那么，如何确定自己是第几次买房呢？二套房认定标准是什么？东莞二套房认定标准具体如何执行呢？ 二套房认定标准： 一、商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。 二、应借款人的申请或授权，直辖市、计划单列市、省会(首府)城市及其他具备查询条件的城市房地产主管部门应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果。 如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。贷款人查实诚信保证不实的，应将其记作不良记录。 三、有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策： (一)借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统，下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的; (二)借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的; (三)贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。 四、对能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按本通知第三条执行差别化住房信贷政策。 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行;商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。 东莞执行二套房认定标准 二套房贷认定和实施标准出台后，东莞各家银行将如何根据实际情况调整原有的认定标准？有关银行界人士表示，由于这次二套房贷认定和实施标准规定由住建部颁布实施，因此各家银行将按相关认定标准从严执行。 一位在某银行东莞支行负责住房贷款业务的职员小玲表示，在统一认定标准出来以前，东莞部分银行的二套房认定相对宽松，有的银行仍然可以根据人均居住面积来界定是否属于二套房，但执行标准出来以后，银行只能按现有统一规定执行。 据悉，目前东莞各家银行的做法仍是通过全国联网的银行征信系统或本地房屋登记系统查找及判断客户所购房产是否属于第二套住房。通过异地房屋登记系统查找客户异地物业目前操作起来仍然有很大的难度，上门居访面谈等形式因为太过耗时耗力，银行方面暂时不予实施。 二套房认定： 卖房后再购新房算首套 根据相关规定，如购房者之前买过一套房，为了改善居住条件将第一套房出售转让后再行买第二套房，只要从银行征信系统里能查到第一套房的贷款记录，再贷款买房，算二套。 据悉，针对以上规定，东莞部分银行采取了相对灵活的做法，即使有银行贷款记录，只要购房者能向银行证明第一套房产已不在家庭成员名下，同时有证明显示该套房已经出售转让给其他人，该购房者再贷款买房，算第一套。 如果非本地户籍购房者首次置业，但无法提供一年以上的当地纳税证明或社会保险缴纳证明，是否就只能按二套房标准执行房贷？有关银行界人士表示，目前东莞部分银行的做法是，只要客户东莞本地银行账户有超过一年的流水

提供个无房证明就行了，说明以前没房

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国务院“10号文”之所以被认为“严厉”，关键在于对二套及以上住房的**比例和贷款利率大大提高：购买二套住房的**不得低于50%，而利率则为1.1倍。而根据历史经验，该政策的成败关键取决于“二套住房”的认定标准。 在“10号文”出台之前，银行对二套房的认定实行“认贷不认房”的基本原则，即在认定是否属于二套住房时，只看贷款方有无房贷记录。如果贷款者之前购买房屋是全款支付，则再买房就不会视为第二套房。这种“认贷不认房”的缺陷是显而易见的，炒房者对每一套住房都可以通过全款支付之后，用房产做抵押，再去银行以其他名义贷款炒房。 “10号文”出台之后，对于二套住房的认定标准，至今并没有明确的统一政策。目前在房地产市场上流传的比较权威的“标准”有两个。 第一个是银监会监管一部主任杨家才在4月21日公开表示的：住房套数的认定不以是否发生过贷款为标准，即使首套住房没有利用银行贷款购买，再次购买住房同样会被认定为二套住房。这就是所谓的“认房不认贷”，很显然，这个认定标准比以前的“认贷不认房”的标准要严格很多，被视为二套房认定政策的重大转变。 第二个是5月7日住建部副部长齐骥提出的“认房又认贷”的标准：一是认房，即便借款人是首次申请利用贷款购买住房，如果在要买房的城市房屋登记系统当中，其家庭已登记有一套及以上住房，那么其贷款购买的住房就属于第二套及以上住房;二是认贷，借款人已经利用贷款购买过一套及以上的住房，又申请贷款来买住房，也认定是第二套及以上住房。简单地说，买房人名下有房，或者是曾用过房贷，再贷款买房都算“二套房”。很显然，这是目前**严厉的二套房的认定标准。 但“认房”的难度在于，全国的住房交易和产权登记系统并不健全，很多地方并没有和银行联网，全国联网更是遥遥无期，在这种情况下，通过“认房”来认定是否属于二套住房显然存在技术上的难度。但需要指出的是，**大的难度并不在于此，而在于无论是“认房不认贷”，还是“认房又认贷”，迄今为止，没有任何部门出台统一的认定标准，官员的解释很显然不能作为法律依据。 在没有出台统一认定标准的情况下，各银行在具体执行时，标准混乱，各行其是。有的银行只要家庭名下已经拥有了一套房，再买就算二套;而有的银行在二套的判定标准上，则要看购房人之前有没有过贷款记录。普通情况的认定已经混乱，如果再掺杂上夫妻离异等情况，则更加让人云里雾里。比如，对“夫妻婚后共同申请过贷款买房，两人离异后无房户一方再买”，“之前贷款买的房已经出售，再申请贷款买房”等情形，是按首套还是二套计算，不同银行给出的认定标准都不相同。除此之外，在从什么时候开始执行新的二套房贷问题上，各大银行的标准则更是五花八门，有的以网签时间为准，有的以批贷时间为准。 说得明白一点，严格的信贷政策是“10号文”的灵魂，而“10号文”有无调控力的关键则在于是否严格执行二套房贷。但目前无论住建部还是银监会，都没有出台具体的认定标准，给各大银行如何执行造成了很大的难度。长此以往，贷款人就会利用标准缺失的空子打政策擦边球，**终使二套房贷流于形式，这是已有历史之鉴的。二套房认定细则迟迟不公布，让民众猜测利益集团的阻力是否会影响新政的执行力。因此，有关部门必须尽快出台二套房的具体认定和执行细则，并要求各大银行统一执行，结束二套房认定和执行上的混乱，呵护政策的公信力 如果对二套房政策还有不清楚的可以咨询搜房网小编。

二套房认定标准早在2010年5月底，住房与城乡建设部、中国人民银行、银监会发出通知，对商业房贷中“二套房”认定标准进行明确，不是以前普遍所认为的单一“认贷”或“认房”，而是更为严厉的“认房也认贷”，而且是以家庭为单位。一、商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。二、应借款人的申请或授权，直辖市、计划单列市、省会(首府)城市及其他具备查询条件的城市房地产主管部门应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果。三、有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策：(一)借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统，下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的;(二)借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的;(三)贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。四、对能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按本通知第三条执行差别化住房信贷政策。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行;商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。

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