买小产权房，在交易的时需要注意些什么？需要开发商出具哪些证件？

只有商品房可以上市交易，小产权房买卖被法律禁止，买卖合同属无效合同，建议在价格和风险之间充分衡量，慎重决定。

小产权房买卖有风险啊。。现在不是说要全面清理小产权房吗？你还敢买啊？

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　　根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。因此，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在集体成员内部转让、置换。　　购买风险：　　（一）法律效力　　“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况：　　对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。　　对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。　　对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。　　（二）房产转让　　“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。　　根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和**也有一定影响。　　（三）政策风险　　购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。　　购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。　　（四）监管缺位　　乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。

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业主验收房子主要应注意:1、按合同及补充协议约定的交付条件对照房屋的实际交付情况。2、查验竣工验收备案表及房屋实测面积。3、验房程序完成确认无问题后才可领取钥匙。4、领取钥匙后再办理物业交付手续。5、在验房过程中发现问题，要以书面形式取得开发商的签字及盖章，并注意保留好证据，在问题未解决前，不要领取钥匙。如果开发商没有竣工验收备案表，则该房屋并不具备合法交付的条件，如坚持收房，则会丧失追索开发商逾期交付违约责任的前提，也会在房屋出现质量问题导致损害时，不得不承担部分损失契税和公共维修基金都是在办理产权时才交纳的，不应作为开发商交付房屋的前提条件，业主有权拒绝此不合法要求，并要求开发商交付房屋，如开发商拒绝交付钥匙，则因此延误的时间，开发商应按买卖合同的规定承担逾期交付的违约责任如果交房时间延迟，业主可以按照合同约定要求开发商承担延期交房违约责任交房时间准确定义应为房屋的交付时间，在买卖合同中有明确规定，而业主前往收房的时间是实际的房屋交付时间，也就是领取房屋钥匙的时间。二者一般不一致，实际交付时间比约定交付时间一般要晚，而开发商只要在合同约定的交付时间前发出了交付通知，并具备合同约定的交付条件，即可视为开发商履行了房屋交付的义务物业费是由物业管理公司收取的，在业主与开发商办理房屋交付手续时无须交纳，在业主验收房屋无误并接收钥匙完成房屋交付手续后，与物业公司办理入住手续时方才交纳，且物业费一次预收不能超过一年。业主入住后发现房屋存在质量问题，例如：墙面或地板有裂缝，窗户漏水、墙面有大量空鼓等等，业主有权要求开发商和物业公司给予免费维修，并可以提出赔偿。如果业主入住后发现房屋存在重大结构质量问题，可直接开发商要求退房，同时要求开发商承担违约责任。如果业主置疑开发商提供的实测面积，业主可能采取的维权办法：就期房而言，开发商就所建造的房屋须出具两次面积报告，一次是房屋预测面积，用于房屋预售时暂定房屋总价所用；一次是房屋实测面积，即开发商交房时的**终面积。这些工作都是由开发商委托测绘中心完成。如果业主对所购物业的实测面积有疑问，可以聘请有资质的单位进行重测，如果重测面积与开发商提供的实测面积不符，则开发商应退还相应的房款，同时承担测量费用。如果面积一致，则业主须承担此次测量的费用。但一般测量费用很高,大家只有团结一起出资金,才能够实现。一般房屋验收主要注意以下方面：1、门窗系列：框架是否牢固、安全检查、平整，门窗是否密封、贴合、门锁、窗钩有无质量问题，玻璃是否防水密封。2、给排水系列：水管、水龙头、水表是否安好，下水道是否堵塞，地漏是否通畅，有无泛水现象。3、供电系列：电灯、电线、线管是否有质量问题，电表流量大小。4、墙面、屋顶、地板系列：是否平整、起壳、起沙、剥落，是否裂缝、渗水。5、其他问题是否完善。房屋保修期为：主体结构在使用寿命年限内承担保修；屋面、墙面防水5年；有地漏排水的地面及阳台倒坡积水1年；厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏、门窗翘裂，五金件损坏1年；管道堵塞2个月；电器开关6个月；房屋白蚁预防15年不受危害。在保修期内如因工程质量所致，物业管理公司将责成房产开发商免费修理，如因业主使用不当，则自行支付维修费用。业主有权对所购住宅进行装饰、装修，但应保证绝对不影响房屋结构和公共设施，并提前向物业管理公司申报。

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1、合同双方当事人。买卖双方的名称（姓名）、地址、邮政编码、联系电话。如果有委托代理人的话，还包括委托代理人的名称（姓名）、地址、邮政编码、联系电话。2、标的。标的是合同当事人双方权利义务共同指向的对象。在房屋买卖合同中，标的就是房屋。3、房屋的价格及付款时间约定。4、交房期限。5、权利担保。6、违约责任。7、合同双方认为应当约定的其他事项。

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