怎样买房签合同才能将买房风险降到**低？

产房是指军队享有房屋所有权（即产权）的房屋。依据中华人民共和国建设部房地产业司、中国人民解放军总后勤部基建营房部印发的《城镇驻军营房产权转移和房屋现状变更登记实施细则》第八条的规定：军队房屋产权属军委、总部，所有权性质属军产，“产权单位”填总后勤部。 在物欲横流,商品房价格水涨船高,如日中天的当今,军产房,却似乎一直隐藏在一个黑暗的角落,不仅几乎从不在主流媒体上出现,甚至连中介都少有提及,只在一个很小的圈子中缓慢的流通.市场上,哪个楼盘是军产房,往往只能通过向熟人打听才能得知.军产房的价格一般为同地段商品房价格的一半,但是市场上充裕的资本却多少年来对其视而不见，究竟军产房的秘密何在？就让笔者来为您揭开其中的奥秘。 一、产权问题。军产房，其本质是作为部队的营房存在，其产权属于军委所有，这是军产房的性质所决定的。也就是说，军产房的性质决定了他不可能让产权归于个人名下，无论部队发给你何种产权证明，无论如何说明房屋的产权归属你个人所有，这都是没有法律所支持的。这个道理想通了很简单，部队的资产，怎么可能转移到你个人的名下。部队的军舰，跟你签个合同就是你的了吗？ 二、使用权问题。既然军产房本质上是作为部队的营盘存在，那么这个营盘分配或出售给谁，谁就拥有这个营盘的使用权而不是所有权，也就是说，拥有军产房的人，其本质上是属于租住的。将来部队说不分给你，改分给别人了，也是一个文件的事。和商品房不同，军产房是没有土地使用证的，也就是说你只有房屋的使用权，而没有土地的使用权。军产房的土地一旦改做训练场或者基地，请问，你的房屋还有吗？ 三、交易问题。相信大多数朋友都知道，军产房无法按揭，只能一次性付清房款，却很少有人去思索为什么军产房无法按揭。其本质原因在于，因为军产房在法律上不属于个人产权，所以银行根本不会承认其“房产证”的抵押，任何担保机构也不会对其进行抵押担保。因此，军产房对炒房者来说几乎被有交易价值，不仅**慢、投入大，而且脱手困难风险大。全款支付一百万的房款，按揭商品房的话，可以购买价值300万的房产。相当于把资金放大了3倍。对于自住客来说，很难一次性支付全额房款，一旦支付，就要做好终身不换房的准备。 四、过户问题。军产房的产权本身就不属于个人。所以军产房的转让更不受法律的保障。根据军队内部的规定，军产房“使用权”（注意不是产权）的转让必须经大军区报解放军总后勤部的批准才能生效。请问下进行过交易的各位，你们谁见过总后勤部的批文？只要没有这道批文，转让过户行为在军队内部都是无效的，即使有了这道批文，在法律上，也是没有保障的。如果有正在洽谈购买军产房的同志,可以想想看,是不是中介都在告诉你不能立即过户,需要一到两个月的时间? 五、查档问题。军产房的产权归部队所有，归部队管理，所有档案资料全部保存在军区。也就是说，地方上的房管局、档案局查不到任何军产房的档案资料。在东南亚证券公司横行，假证满天飞的今天，请问你如何确定卖家是真正的业主，即使过户了你如何确定房产已经划到了你的名下？现在中介骗钱的事情已经不是一单两单了，找租客扮业主，做个假证，分分钟骗光你全套身家，至少也吃你个定金没商量。 六、开发问题。严格的来讲，划给部队作为驻地的土地，是不能用来开发房产的。但是在中国，咳咳，有些话不能说。反正部队用驻地的土地，联合开发商建了房子，悄悄卖掉，再自己给你发地方上不承认的房产证。这其中的事情，大家可以自己想想。不仅在程序上存在问题，而且是没有人监理、检察的，其质量……。而且见过军产房的人都知道，军产房一般都是筒子楼，管理混乱，物业钦定。 七、户籍问题。因为军产房属于部队用地，大家家里如果有军人就会知道，军人参军都会注销户籍，注销身份证。所以军产房是无法迁入户籍的。 八、学位问题。和上面的情况一样，军产房是没有学位的。 九、补偿问题。因为产权不属于个人。所以因拆迁、土地变更用途等需要补偿时，个人是无法得到补偿的。这点在大型城市尤为明显，因为大型城市此前划给部队的军事驻地，随着城市化的进行，已经不需要驻军了，所以早晚土地是要重新规划的。 十、法律纠纷。大家可以去查查看，地方法院是不受理任何军产房的法律纠纷的，军产房的纠纷一概由军事法庭处理，想想看一旦发生纠纷，你找谁去？

一、要求要具体明确房屋的户型、朝向、装修要求、门窗规格、数量、使用材料、房屋交付时间，要尽可能约定详细，避免模糊约定，如“高档门窗”、“名牌电梯”等。购房者对房屋标准要求约定的越明确，因约定不明而产生的争议也就越少，对购房者也就越有利。二、房屋面积要准确商品房销售通常以建筑面积作为销售单位并计算房款。建筑面积由套内建筑面积与公摊面积两部分组成，如果按建筑面积计算房款，在签订《商品房买卖合同》时，应在合同中分别约定套内建筑面积和分摊面积的多少，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内面积均发生误差的处理方法（通常不超过合同约定面积的3%）。三、价格条款要清晰房屋价格及付款方式应明确、准确，如缴纳定金、**款及剩余房款的时间、数额，分期付款的步骤、时间、数额等。对于需要办理货款的购房者，应明确如果不能获得贷款银行审批情况下的处理方式，是否可以解除合同，收回已支付的款项而无需承担违约责任，避免因银行贷款原因而承担损失。四、违约责任条款要公平设定公平、切实可行的违约责任条款，是保证和促使双方顺利履行合同的有效方式。合同中关于买卖双方对承担违约责任的前提条件和所承担的责任要对等公平，如：买方在逾期付款的情况下承担什么样的责任，那么卖方也应在逾期交房的情况下，承担对等的违约责任；合同的违约条款要具体并具有可执行性，如违约责任的承担标准和履行期限应具体，避免在违约条款中用抽象名词来对具体的行为进行概括，以减少争议。提醒：要与开发商签订正式的《商品房销售合同》文本，并要求开发商提供商品房销售专用发票。正式的商品房买卖合同和商品房销售发票是购房者在房地产管理机关办理房证时必须向其提供的，也是房地产管理机关在办理商品房所有权登记和颁发房证时要求的，所以购房者应当注意这一点。特别应当注意的是，房地产开发商应当向你出具正式的，由税务部门印制的商品房销售发票，而不能用普通的收款收据代替。

什么是网签？所谓网签，在买房时就是指交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并公布在网上。房子在网签后会给个网签号，用户可以通过网签号在网上进行查询。网签是为了让房地产交易更加透明化，防止“一房多卖”，签合同后可以撤销。网签一般发生在买房的哪个阶段？很多人问，网签是不是代表房子已经买了。那么网签的时候是不是贷款已经办完了，作为购房人是不是已经把所能考虑到的问题全部写在合同里了？售房方是不是都已经拿到所有的钱了呢？答案是否定的，网签往往是房屋买卖过程的开始，网签合同则是在购房者交齐**后就可以签订，并不同于正式的买房合同。一般来说，“网签”程序是：交易双方当事人根据网上公示的商品房定金协议或买卖合同文本协商拟定相关条款→由房地产开发企业通过网上签约系统，打印经双方确认的协议或合同→双方当事人签字（盖章）→在电子楼盘表上注明该商品房已被预订或签约。虽然网上讲了很多关于网签时的注意事项，比如审查开发商“五证”之类的。其实如果五证不全开发商网签备案也是无法完成了，所以购房指南在此教大家商品房网签的查询办法，可能会更实用一些。怎样查询刚买的房子已网签？具体程序如下：1、因为商品房合同备案查询网站全国不是统一的，现在还得在地方网站查询，比如你在“北京-通州-XX”那么你就得先查询通州房产管理局或者XXX房产管理局官网，如图。

全部3个回答 >

要与开发商签订正式的《商品房销售合同》文本，并要求开发商提供商品房销售专用发票。正式的商品房买卖合同和商品房销售发票是购房者在房地产管理机关办理房证时必须向其提供的，也是房地产管理机关在办理商品房所有权登记和颁发房证时要求的，所以购房者应当注意这一点。特别应当注意的是，房地产开发商应当向你出具正式的，由税务部门印制的商品房销售发票，而不能用普通的收款收据代替。

全部2个回答 >

细读合同每个条款，别遗漏，请律师审查，保留证据。

全部5个回答 >