何为“房屋产权调换”？

房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的房屋产权与被拆迁房屋进行产权调换，并按被拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行差价结算的行为。通常在被拆迁人不愿意获得补偿资金去市场购房的情况下，由拆迁人提供合适的房屋对被拆迁人进行妥善安置。房屋产权调换的特点是以实物形态来体现拆迁人对被拆迁人的补偿，居住房屋和非居住房屋均可采用产权调换的方法。产权调换尽管以实物形式体现，实质上是按照等价交换的原则，由拆迁人按被拆迁房屋的评估价对被拆迁人进行补偿，再由被拆迁人按市场价购买拆迁人提供的产权调换房屋，被拆迁房屋的评估价与产权调换房屋的市场价进行差价结算。产权调换一般分为原地回迁和异地安置。二、房屋产权调换需要注意什么?在房屋拆迁案件中，拆迁人与被拆迁人实力不对等是一个不争的事实，即使在双方就拆迁补偿安置方式达成共识的情况下，拆迁人也往往会利用自己的强势地位来阻碍被拆迁人合法利益的实现，法邦提醒您，在进行房屋调换时，应该注意:1、产权调换时，调换房屋的面积。在商品房价格普涨的今天，调换房屋的面积对于拆迁当事人双方利益均具有直接的重大的影响。这中间有两种情况应加以注意，一是对于人均居住面积不到本地政府规定的标准的，被拆迁人可直接依据政策的规定，要求调换房屋的面积达到国家规定的标准;二是调换房屋的面积原则上是以被拆迁房屋面积来确定，而不是以被拆迁房屋的价值来确定，除非被拆迁人主动放弃面积上的利益。2、原地还房。不同级别的地段，房屋价值会出现明显的差异，同一级别的地段，也可能会因为房屋的所处的具体位置、朝向、楼层等因素，而出现巨大的差异。实际生活中，一些拆迁人为了牟取更大的利益，往往会对原地作出与规定不相一致的理解，认为原地，就是指与被拆迁房屋处于同一地段，有的甚至将原地理解为与被拆迁房屋处于同一级别的地段。更有甚者，一些拆迁人利用自己特有的优势地位以此观点影响到房屋拆迁行政管理部门，**终给被拆迁人造成无法弥补的损失。3、产权调换协议。根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁当事人就拆迁补偿安置达成一致意见，应当订立拆迁补偿安置协议。虽然从合同法的角度来讲，拆迁补偿安置协议属于无名合同，但是由于《城市房屋拆迁管理条例》作为一部专门用于规范房屋拆迁的行政法规，对协议的名称已作出明确规定，因此，选择产权调换时，双方签订的协议名称应当为拆迁安置补偿协议，而不应以其他名称不替代，协议的内容中，也应当明确调换房屋的位置、面积、楼层、用途等内容。被拆迁人一旦选择产权调换，自然会面临还房面积、还房地点、还房用途、还房期限的问题，这些问题**终都需要通过与拆迁人订立协议来明确，这些协议是否可以阻止拆迁人又将房屋出售给他人，是否可以对抗第三人，则取决于协议的名称与性质。因此，在签订拆迁协议前，**好请律师帮您起草或是审核拆迁协议，防止出现法律上的漏洞，买一份法律保险。

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一、征收补偿款是否要纳税对被征收人按照国家有关城镇房屋征收管理办法规定的标准取得的征收补偿款，免征个人所得税。对征收居民因征收重新购置住房的，对购房成交价格中相当于征收补偿款的部分免征契税，成交价格超过征收补偿款的，对超过部分征收契税。二、房屋产权调换的地段选择产权调换房屋的地段有两种情形：一是改建地段，一是就近地段。产权调换房屋的地段，应当根据城市规划对建设地区的要求和建设工程的性质，按照有利于实施城市规划和城市旧区改建的原则确定。由于城市建设必须符合城市规划，能否实现就近地段调换受城市规划的制约。如被征收的房屋虽然是住宅，但按照规划该建设用地及附近不得再建住宅的，则原房屋使用人就不能强行要求有原有地段进行调换。三、产权调换房屋市场价值的确定除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外，应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。四、产权调换房屋的质量问题如果用于产权调换的房屋没有通过质量验收，则不能安排居民居住。征收部门应承担的义务等同于房屋出售人的义务。在房屋买卖合同中，因房屋主体结构质量经检验属不合格，或者因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持。给付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者找他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。五、产权调换房屋交付前房屋征收部门的义务因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转房。提供周转房的，待产权调换房屋交付后，被征收人再迁入产权调换房屋内居住，并将周转用房腾退给征收部门。六、能不能坚持要求进行房屋产权调换一般来说，房屋征收被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。但以房屋产权调换的前提是征收部门与被征收人协商一致签订安置补偿协议，即征收单位同意房屋补偿，双方达成合意，不违背法律规定，可以用房屋进行补偿。但如果一方完全没有考虑用房屋产权调换的方式，双方不能就房屋补偿达成一致意见，则另一方不能强制要求进行房屋产权调换。以上就是关于“进行房屋产权调换的注意事项”“进行房屋产权调换应注意什么”相关问题的解答。现实征收过程中因为拆迁补偿尤其是选择产权调换引起的纠纷越来越多，而且也越来越复杂，以上分析只是针对现实中**简单的情况，因此建议当事人遇到类似纠纷时，能够积极的向专业的律师请求帮助，在专业律师的指导下赢得**大的胜算，从而更好的维护自身利益，以免带来后续烦恼。

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“互不结算差价”，就是你现在这房子评估只值5000/平方，等面积置换给你的房子市场价要9000/平方，那么你就拿去吧，也不用你去补这4000/平方的差价了，直接按你原来的住宅面积换过来就是了。至于超出原住宅面积的部分，又有相关的规定如何补差价（各地区不一样），比如超出15个平方以内，按新房价的20%补(9000*20％=1800元/平方)，超过15平方以上按新房价的40%补(9000*40%＝3600/平方)。举例：旧房60平方，5000/平方，新安置房80平方，9000/平方。那你需要补的差价就是(80平方-60平方)=20平方，因为超过15平方了，所以20×3600=72000。 “正在营业的门面”，这东西不是在做为门面它就是门面，房屋的用途要按产权证走，比如一层的住宅有人拿来当店面使用，开个小卖部做点小生意，但实际产权证上认定的用途还是住宅而不是商业，补偿也是补偿住宅给你。你可以参考《城市房屋拆迁估价知道意见》2003年12月1日建设部[2003]234号文，其中的第十二条就有说关于房屋用途的认定。

“互不结算差价”，就是你现在这房子评估只值5000/平方，等面积置换给你的房子市场价要9000/平方，那么你就拿去吧，也不用你去补这4000/平方的差价了，直接按你原来的住宅面积换过来就是了。至于超出原住宅面积的部分，又有相关的规定如何补差价（各地区不一样），比如超出15个平方以内，按新房价的20%补(9000*20％=1800元/平方)，超过15平方以上按新房价的40%补(9000*40%＝3600/平方)。举例：旧房60平方，5000/平方，新安置房80平方，9000/平方。那你需要补的差价就是(80平方-60平方)=20平方，因为超过15平方了，所以20×3600=72000。 “正在营业的门面”，这东西不是在做为门面它就是门面，房屋的用途要按产权证走，比如一层的住宅有人拿来当店面使用，开个小卖部做点小生意，但实际产权证上认定的用途还是住宅而不是商业，补偿也是补偿住宅给你。你可以参考《城市房屋拆迁估价知道意见》2003年12月1日建设部[2003]234号文，其中的第十二条就有说关于房屋用途的认定。

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房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的房屋产权与被拆迁房屋进行产权调换，并按被拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行差价结算的行为。通常在被拆迁人不愿意获得补偿资金去市场购房的情况下，由拆迁人提供合适的房屋对被拆迁人进行妥善安置。房屋产权调换的特点是以实物形态来体现拆迁人对被拆迁人的补偿，居住房屋和非居住房屋均可采用产权调换的方法。产权调换尽管以实物形式体现，实质上是按照等价交换的原则，由拆迁人按被拆迁房屋的评估价对被拆迁人进行补偿，再由被拆迁人按市场价购买拆迁人提供的产权调换房屋，被拆迁房屋的评估价与产权调换房屋的市场价进行差价结算。