住房公积金贷款年限要如何计算？

住房公积金贷款期限**长不超过30年，贷款期限加借款人或共同还款人、担保人年龄不超过男65周岁，女60周岁。如果借款人申请的贷款期限超过规定年限不足12个月的按整年计算。存量房房龄与贷款期限之和不超过50年。

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住房公积金贷款额度的计算，要根据还贷能力、房价成数和贷款最高限额三个条件来确定，三个条件算出的最小值就是借款人最高可贷数额。这三种条件的贷款计算方法如下：首先，按照还贷能力计算的贷款额度计算公式为：[（借款人月工资总额借款人所在单位住房公积金月缴存额）×还贷能力系数-借款人现有贷款月应还款总额]×贷款期限（月）。使用配偶额度的计算方法：[（夫妻双方月工资总额夫妻双方所在单位住房公积金月缴存额）×还贷能力系数-夫妻双方现有贷款月应还款总额]×贷款期限（月）。以上计算公式中，还贷能力系数为40%，借款人所在单位住房公积金缴存额指的是普通公积金账户的月缴存额，补充公积金账户的缴存额不参与计算。另外，其中提到的月工资总额也有相应计算方法，即“月工资总额＝公积金月缴额÷（单位缴存比例＋个人缴存比例）。”其次，按照房屋价格计算的贷款额度计算公式为：贷款额度＝房屋价格×贷款成数。其中，贷款成数根据购建修房屋的不同类型来确定：购买商品住房、限价商品住房、定向销售（安置）经济适用住房、私产住房的，贷款额度不超过所购房屋价格（评估价格）的80%；购买公有现住房的，贷款额度不超过所购房屋价格的70%；建造、翻建、大修自有住房的，贷款额度不超过所建修住房所需费用的70%；购买私产住房的，房屋价格和评估价格不一致时，取二者低值核定额度。购买定向安置经济适用住房的，贷款额度还应不高于所购住房全部价款与房屋补偿金的差价。另外，还有一个计算方法则是按照贷款最高限额计算的贷款额度。根据规定贷款上限有两套确定标准，一是使用本人普通住房公积金申请住房公积金贷款的，贷款最高限额40万元；同时使用配偶住房公积金申请住房公积金贷款的，贷款最高限额60万元。二是涉及补充公积金的购房者，使用本人住房公积金申请住房公积金贷款，且申请贷款时本人正常缴存补充住房公积金的，贷款最高限额50万元；同时使用配偶住房公积金申请住房公积金贷款，且申请贷款时本人及其配偶正常缴存补充住房公积金的，贷款最高限额为70万元。公积金中心有关负责人强调，申请贷款时职工或其配偶正常缴存按月住房补贴的，参照正常缴存补充住房公积金的规定执行。另外，按照以上方法计算出的贷款额度数值保留到千位，千位以下不为零的千位加一。

按借款人年龄计算：贷款**长时间：70-夫妻双方年龄大的人年龄。按房龄计算：贷款**长时间：砖混（混合）：47-房龄钢混：57-房龄**多贷款30年上述按借款人贷款**长时间和按房屋贷款**长时间、国家规定**高贷款年限，三方面计算后取低者为**终能贷款的年限。但借款申请人人均月收入超过北京市职工月平均工资3倍（含）以上的，其月还款额原则上应不低于其月收入的50%，贷款年限会根据其月还款额相应缩短。

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住房公积金贷款额度(年限)的计算有一个简单的公式:贷款额度=[(借款人税后月工资+借款人配偶税后月工资)*还贷能力系数]*12*借款期限(年)还贷能力系数一般为04--0.5，下面计算按0.45确定。如果你需要贷款20万元，以上式子可以写成:借款期限(年)=贷款额度/[(借款人税后月工资+借款人配偶税后月工资)*还贷能力系数*12 ]，把数据代入公式:200000/[(3000+0)*0.45*12]= 12.35年根据以上计算(按你未婚计算)，如果你贷款20万元，至少要贷12.35年(约12年零4个月)，如果要减少贷款期限或增加贷款额度，就必须提高你目前的工资收入。说明:还贷能力系数的大小直接影响到整个计算的数据，一般银行会取0.45，但各地也有所差异。

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按借款人年龄计算：贷款最长时间：70-夫妻双方年龄大的人年龄。按房龄计算：贷款最长时间：砖混（混合）：47-房龄钢混：57-房龄最多贷款30年上述按借款人贷款最长时间和按房屋贷款最长时间、国家规定最高贷款年限，三方面计算后取低者为最终能贷款的年限。但借款申请人人均月收入超过北京市职工月平均工资3倍（含）以上的，其月还款额原则上应不低于其月收入的50%，贷款年限会根据其月还款额相应缩短。