银川商品房预售管理办法是怎样的？

商品房预售管理办法主要是为了加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，所称商品房预售是指房地产开发经营企业(以下简称开发经营企业)将正式建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理；省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理。

城市商品房预售管理办法：第一条为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本办法。第二条本办法所称商品房预售是指房地产开发经营企业(以下简称开发经营企业)将正式建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。第三条本办法适用于城市商品房预售的管理。第四条国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理;省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理;城市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门(以下简称房地产管理部门)负责本行政区域内城市商品房预售管理。第五条商品房预售应当符合下列条件：(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证;(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。第六条商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，承得《商品房预售许可证》。第七条开发经营企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件(复印件)及资料：(一)开发经营企业的《营业执照》;(二)建设项目的投资立项、规划、用地和施工等批准文件或证件;(三)工程施工进度计划;(四)投入开发建设的资金已达工程建设总投资的25%以上的证明材料;(五)商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、交付使用日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图;(六)需向境外预售商品房的，应当同时提交允许向境外销售的批准文件。第八条房地产管理部门在接到开发经营企业申请后，应当详细查验各项证件和资料，并到现场进行查勘。经审查合格的，应在接到申请后的10日内核发《商品房预售许可证》。需向境外预售的，应当在《商品房预售许可证》上注明外销比例。第九条开发经营企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。第十条商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。商品房的预售可以委托代理人办理，但必须有书面委托书。第十一条开发经营企业进行商品房预售所得的款项必须用于有关的工程建设。第十二条预售的商品房使用后，承购人应及时持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续。第十三条开发经营企业在预售商品房中有下列行为之一的，由房地产管理部门处以警告、责令停止预售、责令补办手续、吊销《商品房预售许可证》，并可处以罚款。(一)未按本办法办理《商品房预售许可证》的;(二)挪用商品房预售款项，不用于有关的工程建设的;(三)未按规定办理备案和登记手续的。第十四条省、自治区建设行政主管部门、直辖市建设行政主管部门或房地产行政主管部门可以根据本办法制定实施细则。第十五条本办法由建设部负责解释。第十六条本办法自1995年1月1日起施行。

第一条 为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本办法。 第二条 本办法所称商品房预售是指房地产开发经营企业(以下简称开发经营企业)将正式建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。 第三条 本办法适用于城市商品房预售的管理。 第四条 国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理; 省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理; 城市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门(以下简称房地产管理部门)负责本行政区域内城市商品房预售管理。 第五条 商品房预售应当符合下列条件： (一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书; (二)持有建设工程规划许可证; (三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 第六条 商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，承得《商品房预售许可证》。 第七条 开发经营企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件(复印件)及资料： (一)开发经营企业的《营业执照》; (二)建设项目的投资立项、规划、用地和施工等批准文件或证件; (三)工程施工进度计划; (四)投入开发建设的资金已达工程建设总投资的25%以上的证明材料; (五)商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、交付使用日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图; (六)需向境外预售商品房的，应当同时提交允许向境外销售的批准文件。 第八条 房地产管理部门在接到开发经营企业申请后，应当详细查验各项证件和资料，并到现场进行查勘。经审查合格的，应在接到申请后的10日内核发《商品房预售许可证》。 需向境外预售的，应当在《商品房预售许可证》上注明外销比例。 第九条 开发经营企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。 未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。 第十条 商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

预售的商品房不能在购买时看到房子的样子，只能看到广告宣传资料，样板间，沙盘等等，如何保证我们买的房子是可以销售的房子？陕西省对商品房的预售有哪些规定？商品房预售的程序又是怎样的？本文将为你做一解答。 陕西商品房预售管理办法 依据《城市商品房预售管理办法》(住建部令第131号)及《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房[2010]53号)的相关规定，我市于2011年5月1日开展了商品房预售资金监管(以下简称：资金监管)工作，对维护购房人的合法权益，促进房地产市场的健康发展发挥了重要作用。为进一步改进和完善监管手段，提高监管水平，增强监管效果，我局将自2011年11月21日起启用资金监管网络系统开展监管工作，现就有关事项通知如下： 一、商业银行在承接新批准的商品房预售项目资金监管业务时，均须利用资金监管网络系统开展资金监管业务。 二、房地产开发企业在开始进行商品房预售前，应与已在我局办理入网认证的商业银行(以下简称：监管银行)签订商品房预售资金监管协议(以下简称：监管协议)，并设立商品房预售资金监管专用帐户(以下简称：监管帐户)。 三、监管帐户应根据项目建设规模、建设计划及预售许可情况，按照项目或楼幢设立，实行“专户归集、专款专用、封闭管理”。 四、商品房预售资金，即购房人按照合同约定支付给房地产开发企业的全部购房款(包括定金、**款、购房贷款等)应存入监管账户，开发企业不得另设其他账户收存商品房预售资金。 五、除购房人申请的购房贷款由贷款银行直接划转至监管账户外,其它应支付给房地产开发企业的购房款由购房人直接交入监管帐户。 六、房地产开发企业在销售中若发生退款的，可向监管银行提出退款申请，并提供相关证明材料和购房人账户账号。监管银行在审查确认后，将相关款项以转账方式退还购房人。 七、监管银行应对监管项目的工程建设所需资金进行重点监管，重点监管的资金额度根据后续工程所需资金总额实施动态管理。 监管账户中的预售资金在监管项目达到竣工交付使用条件前，必须确保用于后续工程建设，不得挪作他用。在项目达到竣工交付使用条件后，帐户资金余额应满足监管项目房屋所有权初始登记及转移登记的需要。 商品房预售也称房屋预售，楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。 商品房预售的程序 根据《城市商品房预售管理办法》中有关内容的规定第八条，商品房预售许可依下列程序办理： （一）受理。开发企业按本办法第七条的规定提交有关材料，材料齐全的，房地产管理部门应当当场出具受理通知书;材料不齐的，应当当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料。 （二）审核。房地产管理部门对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。 （三）许可。经审查，开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。经审查，开发企业的申请不符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出不予许可的书面决定。 （四）公示。房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅。 此外预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。在这里还要提醒大家要注意审查开发商的相关证件，避免自己购买的房子因为缺乏手续不能开工，除对有关证件进行查验外， 还应到开发项目所在地的县级土地行政管理部门查阅预购商品房所在土地的权属登记状况， 以防止该土地上已被抵押，致使自己的权利不能实现。 综上所述，我们可以看出目前我国相关的法律保护制度不完善，很多合同的内容需要购房者自己添加或者修改，而商品房买卖又涉及专业的法律问题，**好能够做到事前防范，在看房前咨询专业律师或者请律师陪同签合同，降低风险。同时购房要提高权利保护意识，自己了解一些购房中的相关知识，不要掉进开发商挖好的陷阱。 wirelessHiddenContentBegin

第六章　法律责任第三十六条　未取得营业执照，擅自销售商品房的，由县级以上人民政府工商行政管理部门依照《城市房地产开发经营管理条例》的规定处罚。第三十七条　未取得房地产开发企业资质证书，擅自销售商品房的，责令停止销售活动，处5万元以上10万元以下的罚款。第三十八条　违反法律、法规规定，擅自预售商品房的，责令停止违法行为，没收违法所得;收取预付款的，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。第三十九条　在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款;构成犯罪的，依法追究刑事责任。第四十条　房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。第四十一条　房地产开发企业未按规定将测绘成果或者需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门的，处以警告，责令限期改正，并可处以2万元以上3万元以下罚款。第四十二条　房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。(一)未按照规定的现售条件现售商品房的;(二)未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的;(三)返本销售或者变相返本销售商品房的;(四)采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的;(五)分割拆零销售商品住宅的;(六)不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的;(七)未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的;(八)委托没有资格的机构代理销售商品房的。第四十三条　房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的，处以警告，责令停止销售，并可处以2万元以上3万元以下罚款。第四十四条　国家机关工作人员在商品房销售管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。第七章　附则第四十五条　本办法所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。本办法所称分割拆零销售，是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为。本办法所称产权登记面积，是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。第四十六条　省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据本办法制定实施细则。第四十七条　本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。第四十八条　本办法自2001年6月1日起施行。

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