怎样识别开发商房价假摔？

在房地产市场中，价格的波动**容易挑动购房者的神经。一旦开发商推出一些价格方面的优惠，一般会受到部分购房者的追捧。这些优惠包括实实在在的现场折扣、买房送家电、老业主带新业主送物业费等；还有一些更为隐蔽的方式，比如零**买房，开发商宣称尾货成本价甩卖，楼盘正式开卖前开展低价内部认购等，这些方式有时是的的确确的让利，但有时候可能是开发商抛出的馅饼，背后给购房者挖好了陷阱，市民买房时要注意鉴别。 一、零**：还款压力大 “十一”期间，应该会有很多楼盘扎堆推出过购房“零”**活动。但购房者经过咨询后才知道，开发商可以垫付**款，但要求购房者在5年内还清所有款项，这种方式看似很实惠，但购房者未来几年的还款压力非常大。 有购房者曾反映，本打算购买某一大型楼盘，销售人员也提出可以“零**”销售。本来70万元的房子，首套房**三成是21万元，但是开发商可以作价100万元，这样购房者支付21万元的**，就可以从银行贷到实际全额房款，相当于“零**”，不过**终因为银行不放款，这笔交易没做成。 购房提醒：零**背后有更多隐性风险 某一楼盘销售经理透露，“零**”以前在江浙地区比较流行。“零**”买房有多种方式。有的楼盘是将房屋价格作一定提升，再对**进行“减免”，比如上文案例中购房者遇到的情况，这种情况实际上还是需要付**的，只是如果成功，可以从银行拿到的贷款额度会大一点，比较适用买房时资金紧张，但未来很短时间内资金又相对充裕的人群。还需要提醒的是，房屋契税及维修基金等费用也会相应增加，实际上支出的费用可能并不比按正常程序少。 还有的开发商采用先行垫付**款的方式，不过，还款期限往往并不长，基本到交房时就需全部还清了。而开发商提供“零**”的房源要么数量有限，要么朝向、房型、楼层等不太好。需要提醒的是，开发商在提供这种“零**”的同时，一般会与购房者签订一个合同，如果购房者出现无法还清**款的情况，开发商有权收回房屋，同时购房者还要向开发商支付5%的违约金。 此外，一些看房者可能会接到按揭公司的短信广告，称可以提供“零**”。但事实上，这种“零**”方式，是一些按揭公司向客户推荐的一种抵押方式。比如，客户以装修贷款的形式，作消费性抵押。一般咨询部分银行会被告知，金融监管部门明文规定，不允许将纯抵押消费贷款用于投资股市和楼市。也就是说，一旦被银行查出，可能面临拒贷，甚至已发放的贷款被收回的可能，按揭费也会有损失。 司法对此解释，一旦购房者和开发商签订了不违反《合同法》等相关法规的合同，就需要履行合约。购房者在采取这些方式前，**好对自己资金情况做一个评估，详细了解好相关风险，零**不等于零风险。如果需要产生相关的交易，**好向律师咨询或聘请律师跟踪服务。 二、内部认购：买了套“高价”房 有这么个案例：刘先生在一年前通过朋友，以内部认购的7200元/平方米左右的价格买下所在城市中心城区新楼盘一套100平方米左右的单位。当时这个楼盘的开盘价是7500~8500元/平方米，上千人在寒风中排队买楼，刘先生为自己“低价”内部认购成功，高兴了很长时间。不久后，该城市开始限购，这个楼盘的价格迅速下降到5000~6000元/平方米，刘先生以“低价”内部认购买了套“高价”房。 更严重的是，他上网查询交易数据发现，这个楼盘卖出的货量只有几十套。“当时上千人排队买楼是我亲眼所见，为什么成交量会这么少。”刘先生百思不得解，**近才有朋友告诉他，和他同一批内部认购的人中大部分已经退房了，而当时排队买楼的人实际成交的也很少。 购房提醒：千人排队买楼可能只是假象 某房地产公司高管人员透露，“内部认购”是一种开发商常用的销售方法，一般是一个新项目开卖前，先收集一部分**有诚意的客户资源，再以低出开盘价一定额度的价格，把房子卖给这些“内部认购者”。大部分情况下，这些认购者的确可以低价买楼。但也不排除有些开发商为了快速出货，先找一些人来内部认购，造成楼盘热销的假象，但这些被找来的人往往不是真正的购房者，开发商会给他们一定酬劳，他们退房开发商也不会扣押诚意金，或者他们的诚意金干脆就是开发商自己出的，不会要他们赔偿违约金。但一些不明情况的购房者，就可能被套进来。 找人排队买楼以前比较常用，现在用得比较少。一些项目开盘时会找人来充充人气。某大型住宅小区销售经理介绍，这些人会获得开发商的一定酬劳，在业内被称为“房虫”，要想辨别他们是否有意向购房，可以试着跟他们聊几句看是不是本地人、是否有统一的着装、是否有“领队”等。不过，现在“房虫”越来越隐蔽，一般不会统一着装，而且为怕泄露身份，很少跟别人交谈，在辨别这些人时需要特别注意了。 另外，一个很简单的方法，可以真实地了解项目销售的情况，就是查询各区或市局的房地产交易网站，那里都有即时的交易数据，包括价格、套数等都可以查到，楼盘是否真的热销一查便知。

1、查看开发商的经营范围和历史：首先要了解开发商的经营范围，看看开发商以往有没有涉及过相似的项目，有没有相应的成功经验，有没有把握住先机，抓住市场的机会；2、查看开发商的资质：开发商的资质也是衡量开发商实力的重要指标，一般来说，开发商的资质越高，其实力就越强；3、了解开发商的经营状况：了解开发商的财务状况及其他经营状况，以及公司的组织架构，监管管理状况等，这些都是衡量开发商实力的重要指标。

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1.房地产市场各种类型的房屋很多，作为购房人一定要清楚自身的收入情况和消费层次，不能妄自菲薄，也不能好高骛远，以免日后给自己带来沉重的经济负担。在明确自己应该购买哪一类商品房后，更为重要的是了解开发商的售楼资格。由于开发商与购房人存在着严重的市场信息不对称，双方的地位实质上是不平等的。实践中曾出现开发商利用集体土地开发房地产、开发商卷逃预售款和在预售房地产上设置抵押等情况，严重侵害购房人的权益。2.看清“内部认购”的真面目。许多开发商在楼盘预售前，喜欢搞内部认购，一为造势，二为摸底，都是为预售作准备。而对于购房人来说，相对而言，内部认购的价格相对较低，有一定的吸引力。对此，笔者认为，由于内部认购行为政府不认可，也没有纳入管理，商品房的内部认购可能存在以下隐患：一是开发商还没有缴清开发地块的土地使用权出让金，导致将来难以取得房地产证；二是该商品房可能已经被开发商拿去抵押，将来购房人取得的不是完全的房屋所有权；三是由于内部认购合同没有政府部门的登记备案，开发商可能会将房屋一楼多售。因此，购房人切不可因为内部认购商品房的所谓价格优势而麻痹大意。3.明确售楼广告的法律效力。许多开发商都精通包装之道，在商品房的售楼广告中作了许多诱人的许诺。对于广告的效力，法律理论一般认为是一种“要约邀请”，对开发商没有法律约束力，除非合同双方将广告的许诺作为合同条款写到商品房买卖合同中。对于预售广告的管理，主要是通过行政手段实现的，《省商品房预售管理条例》规定，预售人发布预售广告时，应当已取得商品房预售许可证。预售广告的内容必须真实、准确，不得有误导、欺骗公众和不符合预售的商品房项目的内容，并载明商品房预售许可证的编号和发证机关。预售人发布的预售商品房广告和印发的宣传资料所明示的事项，预购人有权要求在商品房买卖合同中约定。预售人发布预售商品房广告时，应当提前五日将拟发布的广告式样报核发商品房预售许可证的主管部门和工商行政管理部门备案，主管部门和工商行政管理部门发现该广告内容与项目不符时，应当责令其停止发布。如果购房人因开发商虚假广告的误导利益受到损害，理论上可以通过司法程序寻求赔偿，但通过陷入旷日持久的诉讼来维权，不是广大购房人乐见的事情。因此，建议购房人要求开发商将其广告许诺作为合同条款写到商品房买卖合同中，如发现开发商发布虚假广告欺骗消费者，也可以向工商行政管理部门举报。4.慎签认购书。为了尽早销售商品房，开发商在与购房人签订商品房销售合同前，双方先签订商品房预售认购书，购房人依认购书约定缴纳一定数额的款项。但往往在正式的商品房买卖谈判中，又因为对具体条款的争议，不能签订正式的商品房买卖合同，双方进而转为对购房人所缴款项是否视为定金，适用“定金罚则”而争吵不休。对于认购书的法律性质，一般认为，如果认购书含有商品房买卖合同的主要条款，如商品房的位置、楼层、总面积、单价、总价、签订正式预售合同的时间等，商品房认购书具有合同约束力，当事人违约要承担违约责任。认购书中约定的款项应当视为解约定金，适用定金罚则。如果认购书没有含有商品房买卖合同的主要条款，则认购书只是没有法律约束力的“意向书”，购房人所缴款项应当退回。5.确定合理的付款方式。为加快资金回笼，实践中有的开发商对一次性付款的购房人提供一定的优惠，有的经济条件优越的购房人也乐于一次性付款，以免麻烦。但这种做法其实存在一定的风险，如果开发商开发烂尾，购房人极有可能血本无归。因此，购房人应尽可能争取按照开发建设工程的进度分期支付房款，这样可以将风险降到**低，避免将来被“套牢”。如在合同中约定签约时支付房款的10％，签约后开发商应保证工程应建至四层完工，购房人再付10％等等。

期房的**大风险是“烂尾”。所谓“烂尾楼”通常是指那些工程不能按时完成，或者无法全部完成的项目。期房一旦出现“烂尾”，不仅房产会贬值，而且还会直接影响购房者的正常生活，使购买者经济遭受巨大损失。俗话说：有钱好办事，开发商实力是保证项目正常建设**关键的保障因素之一。 开发商自有资金充足，即使在一定阶段内销售出现问题，也可以保证材料的及时供给和施工的正常进行。但如果项目是靠“滚动开发的”，也就是需要用销售收入进行工程建设，这样的期房就存在风险了。房子的销售情况要受市场供需状况及经济环境等因素的影响，一旦房子卖的不好，资金跟不上，工程建设就要受到影响，房子盖不起来，就更卖不出去，形成恶性循环。 行家认为，银行是否给企业发放贷款主要是看这个企业是否有相应的偿债能力，这可能是对开发商实力的**直接的判断。对于上市公司来说，可通过公开的财务年报，股票走势等进行判断，这些公司的融资渠道也比较畅通。对于普通消费者来说，还可以从以下几个方面判断开发商的实力： 1、开发商以往的业绩； 2、项目总开发量和开工量。这点非常重要。试想一下，一个总建筑面积为60万平方米的大项目，可是首期只开工两懂楼，这样的开发商是有实力吗？ 3、市场占有率，像万科这样的企业，同期开工的项目较多，市场占有率非常高，如果没有一定的实力是很难应付的； 4、工程进度情况。建设工期是否有保障也能看出开发商实力。

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我说中国的房价并不高，你们可能说我瞎了，但是，这是事实。我老家20万块钱买的房子的质量堪比北京6环外200万的房子。平均下来，中国房价并不高。在中国有些地方，房价很低。并且这些地方，占大多数。但是，不管高，还是低，他都值那个钱。为什么？有需求。 另一个角度，从总体来看，整个北京市值多少钱，平均每平米是多少钱？这是可以算出来的，因为这都是有成本的。北京市政府和国家这么多年给北京市投了那么多钱，你要在北京市买个自己的房子能便宜了吗？

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