这么高房价怎么来的啊？很想知道房价是如何构成的？

不知道大家有没有过这样的疑问，房价到底是谁定的？又是怎么定的。今天，业内人士为你解读房价，揭晓房价的秘密，快来看！ 房子从开始设计、施工到交付验，每一个工种，每一项施工都有定额预算。砌一块砖、挖一条沟、抹一面墙、跑一根电线、安一扇门、装一扇窗等等都有预算定额管着。所以，一间房从设计到完工直接成本也就固定下来了。 一般来说，房价中包含土地出让金、税收和城市增容、教育资源附加以及开工手续之类的许可证费用、地下防空设施费、土地勘察费用、环评费用等等。上述费用中除了土地出让金需要招拍挂来确定，其他的费用都是“秃子头上的虱子”——明摆着的。 开发商**高的成本就是土地出让金，建造房屋实际用不到拿自己的钱。为了抬高土地出让金的招标价格，地方财政允许出让金在中标后可以适当缓交，以吸引更多买家竞标。在这种情况下，就出现了各种工程分包。 一级开发商承接工程后然后将项目分成若干子项目转包给别人是因为子项转包后开发生实际上也同时把所有的施工费用也甩给子项分包商。也就是别人先出钱出力给开发商干活。实际上类似传销，项目都包出去以后，开发商的自由资金和购房户预交款全部都留在开发商的手里部分充作土地出让金，其余就再开发。 好懂不？不明白的看比方：一个小区20栋楼。开发商顶多5-6栋楼的预收款就可以保证整个小区先后开工。这样，那些楼再收的预付款又可以搞别的工程项目。就这样“驴打滚的搞下去”，开发商就可以短时间“做强做大”。中国从其鸡毛开发商到巨头开发商全是这一个路子。为什么只有中国才有这“预售房”，就是这个道理。 都说任大炮说话得罪人，可他人品强——从不打诳语。这房价别指望一撸到底，看好了就房子就买，反正银行存钱的利息也不高，办个**不吃多大的亏——几年的货币贬值也就“财务平衡了”。当年那些大喊房地产崩盘，泡沫散尽，房价回归的。鬼知道怎么算的？ 中国的人口基数在那摆着，流动人口在增加着；中国的平均住房水平离发达国家还有很大距离，实际的购房刚性需求在那摆着，实体经济的投资需求还在那观望着。不是不买房，而是想住房的买不起，想投资的吃不准政策。时机一到，那些售楼处会立马挤破门。何况还有这么多中国大妈的毕生积蓄在虎视眈眈。

我们只是看到房价那么高，房地产商腰包那么鼓！建一个房子的成本到底多少？付那么多钱你知道都付给谁了吗？ 城市房价（主要指买卖价格）主要是由九项因素构成的：土地取得费用、前期工程费、配套费、建筑安装工程费、管理费、销售费、税费、利息和利润。 1、土地取得费 用因房地产开发土地取得方式的不同，可以有多种形式。以土地使用权出让方式取得的城市熟地，土地取得费即为土地使用权出让金;以土地使用权转让方式取得的城市熟地，土地取得费即为土地转让费。由于国家对经济适用房的土地供应采用行政划拨的优惠政策，取得土地的费用很低，因而房价相对较低。 2、前期工程费 前期工程费指房地产开发商委托设计、监理、审计等专业机构进行工作所需的费用和施工前期所必须要进行的各项手续性工作所需花费的费用。以上海为例，包括项目可行性研究费、勘察设计费、勘察设计招标管理费、勘察设计监理费、代理施工招投标费、建设监理费、建设工程执照费、工程预决算审计费、新型墙体材料专用基金、竣工档案保证金、人防费、“三通一平”费、移建拆除费、人防费、绿化费、临时用水用电费、临时占路费等。 3、配套费 配套费是为房地产开发进行城市基础设施和公建设施配套而必须投入的费用。其中城市基础设施指道路、排污水系统、供电、供水、供气、电话、通讯等设施，当房地产为住宅项目，会花费公建设施配套费。这些设施又可分为“大配套”和“街坊内配套”两种，大配套指开发项目地块以外的，街坊内配套指开发项目的地块以内的。配套费在不同城市的具体名称各不相同。从规范的角度讲，今后大市政配套设施费等公共产品的费用，应逐步改为由城市财政承担。 4、建筑安装工程费 建筑安装工程费是为进行建筑安装工程而必须向建筑承包商支付的费用，它包括直接工程费、间接费、计划利润和税金。其中，直接工程费包括人工费、材料费、施工机械使用费、施工现场经费（如临时设施费、管理人员工资费、工程排污费等）。间接费主要有建筑施工企业管理费、财务费用和其他费用。 5、管理费 管理费指导房地产开发公司的办公费和人员工资福利费等在某一个项目上的分摊。 6、销售费 销售费指为了进行房地产销售而必然发生的广告宣传费、销售代理费、办公费等。 7、利息 利息通常是指房地产开发项目贷款利息。 8、税金 税金主要有营业税、城市维护建设税、教育费附加和其他相关税等。 9、利润 利润是房地产开发投资应获得的回报。它是房地产开发企业的销售收入扣除开发经营成本（包括土地取得成本）以后的余额，以上九项因素反映了中国城市房价构成状况，每一项因素的变动都可能影响房价总水平，所以房价是在不断变动中的动态概念，所谓房价的基本稳定也是相对的。 以上九项就是房价的基本购成，除了土地价格和建筑物价格外，房价的构成要素还有不少，你都了解了吗？

20万

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房价收入比、住房可支付性指数和房价租金比是国际上用于评价房价合理水平的三类指标。以房价收入比的多年均值作为判断标准，目前我国城镇新建商品住宅的销售均价总体处于正常水平，但北京等部分城市的房价则明显偏高。

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如果刚需的工资涨幅没有房价涨幅高（必然），肯定买房越来越困难，直至你绝望然后放弃买房。马云说以后房子如葱就是让大家别买房以免推高房价，他好悄悄布局这个（实现未来20-30年计划）。现在人人都能买房意味着人人都实现了财富增值，这不是断了银行、巨头、富人、国家的财路吗？经过我粗略测算，从20-30周期来看，如果刚需逐渐都租房的话，银行、房地产商、租赁财团、综合巨头、国家税收等在房地产方面动的收益率远比通过银行直接放贷款给刚需的收益更高。现在刚需每月40%-50%的收入用于还房贷，**后还能落下一套房子；而以后房租越来越高也要每月40%-50%的收入用于租房，但**后刚需却一无所有，这样各利益集团才能**有效的榨取刚需，实现**大化的利润，这就是租售同权为啥这么受到鼓吹的原因！！！比如目前上海市区房月租高达90-130元/平，三口之家70-90平租房的话月租金～10000元。若用这个钱按揭贷款可贷款130～200万，**三成的话能买180-200万的房子，实在买不起大的在市区买40平左右也行啊，虽说小些总归属于自己，或者转租

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