菜鸟买房需要注意什么？有什么细节问题需要留心的。

买房子需要注意细节问题主要是房屋的所有权是否真实，像这个注意的点主要是在二手房交易的过程当中，有一些房屋的所有权已经被冻结，没有办法完成产权的转移，或者是房屋正处于被抵押的状态，如果不在交易之前先对产权进行调查，很容易在交付完首付款之后却发现房屋没有办法完成后续的交易过程。但是在购买二手房的时候，付款的方式以及交房的时间都是我们需要注意的细节问题，需要在签署合约时就把这些详细信息写在合同当中，并且附带上违约之后所需要承担的责任，如果所购买的是新房，认真检查开发商的资质就特别的重要，有些开发商并不具备有销售房屋的资格，也就是我们常说的5证不齐全出售的房屋之后没有办法办理房屋所有产权证，更不要谈房屋的质量有没有保障。

对于老百姓来讲买一套称心如意的住房是一个很重要的问题。但往往是大家买房时非常茫然，不知道从何下手。那么淮安买房注意事项有哪些呢? 一、确定买房用途 如果自住，选择周边配套如**、超市、医院、出行等设施完善的小区；如果投资，重点关注**潜力。 二、选择楼盘 通常选择口碑较好的实力开发商，品质相对有保障。一般来说，容积率较低（楼盘全部建筑面积与建设用地之比）、绿化率高（指绿化垂直影面积之和与小区用地之比）、房屋采光好的楼盘更受到亲睐。 三、确定面积、户型与楼层 根据实际情况，量力而行，结合家庭经济情况和实际需求来确定户型面积，南北通透、采光良好、格局分明的户型是一般意义上的好户型。家中有老人的建议选择低层，有小孩的建议中低层。 四、签署合同 合同中要明确使用面积、公摊面积、层高、交房时间、物业管理费等具体事项；此外需查看《国有土地使用证》和《预售许可证》，方可购房。 五、付款流程 一般采取按揭贷款，全款较少；按揭贷款需要明确商贷利率、公积金贷款利率，**比例至少30%，根据实际情况选择贷款金额、还款年限如10年、20年，确定还款总额与利息及月供，根据实际选择等额本息或等额本金还款方式（等额本息每月以相等的金额偿还贷款本息，适合年轻人，等额本金还款法即借款人每月等额偿还本金，贷款利息逐月递减但前期每月还款额较高，适合中年人）。 六、按揭资料 选择按揭贷款一般需提供如下材料：买方需要提供的资料： 1、身份证(夫妻双方)、户口本(夫妻双方)； 2、婚姻证明(结婚证、离婚证、丧偶证明、单身证明)； 3、收入证明或偿债能力证明(单位出示)； 4、贷款用途证明（购房合同、订单合同）； 5、公积金证明； 6、申请人的贷款银行还款账户； 7、贷款人近6个月银行流水单； 8、银行需要提供的其他材料。 六、交房验房 开发商取得新建商品房房地产权证后，会通知业主交房。验房环节包括面积层高测量、水电煤气是否开通、墙体地面是否整齐、玻璃门窗下水道是否完善，开发商提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，业主签收领取钥匙、入住。

对于不少初次买房缺乏买房经验的人来说，买房时往往关注楼盘的地段、交通、价格、配套、优惠和未来的**潜力等多一点。但下面要说的这几点，你可能并没有注意到，但是这些却关系到我们买房入住后的舒适和便利程度。 初次买房，注意这10大指标： 1、 楼间距不可忽视 楼间距是指同一个小区内，两栋相邻的楼栋之间其外墙面的距离。楼间距越大，其采光、通风的效果也就越好，隐私也更能够得到保护，居住的私密性好；此外，楼间距还关系到噪音的大小和消防安全的好坏，楼间距如果过小，来来往往的车辆、行人的声音等会对两栋楼的居民造成影响，且万一发生火灾时，有一些小区（尤其是老旧小区），楼间距本来就很小，再加上道旁停满了业主的机动车，发生火灾时消防车根本就开不进来，只好看着火势蔓延，所以楼间距过近的小区在安全上也是存在重大隐患的。 所以，在买新房时，一定要注意仔细问下楼间距；如果是购买二手房或者是已建好的现房，则需要自己实地去看一看。 2、 **不可忽略车位比 车位比是指小区“总户数”与“车位总数”之间的比例。近些年来，买车的人越来越多，不少人感叹买车容易停车难。也许你买房的时候并没有车，但也要考虑到将来买车后，小区停车位的问题。对于一般的小区，车位比达到1：0.6就可以了，如果是高档别墅一般要在1：2以上才够用。 3、不要将绿地率和绿化率混淆 绿化率是一个不准确、不规范的用词，准确的说法应为“绿化覆盖率”。绿化覆盖率是绿化垂直投影面积之和与占地面积的百分比，相对而言比较宽泛，树的影子也可算入绿化覆盖率；绿地率是绿化用地占总土地面积的比例，所以绿化覆盖率一般要比绿地率高一些。一般小区的绿地率不能低于30%。 4、 户型开间和进深需了解 　开间就是采光面，当然是越开阔越好。开间是指两横墙间的距离，进深指两纵墙间距离。而一般根据房间门的朝向来区分，房门进入的方向的距离为进深，左右两边距离为开间。为了保证良好的自然通风和采光，进深与开间的比**好控制在5:3左右。 现在很多户型的进深都在12米以下，这个数字比较合理。一般来说，板式多层或小高层住宅的进深在10.5至12米之间比较理想。 　一般，两室一厅80平方米左右的住宅，其客厅开间**大不可超过3.9米；120平方米的住宅，客厅开间在3.9米至4.2米之间。 5、得房率和公摊面积你不能不知道 得房率是指可供住户支配的套内建筑面积与每户建筑面积的比例。影响得房率的**直接原因就是公摊面积的大小。得房率越高，可供住户支配的实际套内面积也就越多。 得房率和公摊面积有着直接联系，如果得房率过高，相对的公共部分的面积就会越少，那么就有可能会影响到楼梯的宽度、大堂的舒适度、电梯间的数量等，所以楼盘的得房率并非越高越好，也需要一个度。 得房率标准如下： 高层塔楼住宅得房率(75%——78%)，公摊系数为(22%——25%) 高层板楼住宅得房率(78%——85%)，公摊系数为(15%——22%) 小高层板楼住宅得房率(85%——88%)，公摊系数为(12%——15%) 多层住宅得房率(88%——95%)， 公摊系数为(5%——12%) 6、 买房注意赠送面积 买房时，都会赠送面积，一般而言，飘窗全赠送，阳台半赠送。赠送的面积并不是越多越好，在签订购房合同时，要注意赠送的面积是否会计入到购房面积中。 7、楼层的层高不容忽视 现在一般商品房的层高是2.9米，如果减去楼板及地砖等的厚度，有2.7米的净高也就不错了。如果是跃层或复式，层高的指标就更重要了。楼层如果太低，居住起来会觉得压抑。 8、小区的容积率很重要 小区的容积率越低，说明建筑面积越少，建筑密度越低；容积率越低，居住的舒适度越高，私密性也就越好。一般情况下高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3。 9、电梯品牌很重要 近年来，电梯引发的安全事故频繁发生，买房时要注意小区电梯采用什么样的品牌，同时留意其规格、型号和电梯内空间的大小；另外，注意小区的电梯是否有备用电源，防止因为停电而导致电梯困人甚至坠落的情况。 10、门禁管理很重要 一些小区管理比较严格，进小区需要刷卡、进到楼栋单元门要刷卡，但同时也要当心门禁卡被复制。 买房时，有很多需要我们考虑全面的注意事项。不少人在买房时，觉得这也不重要那也不重要，影响不大，但在入住后，却发现又是另外一回事，导致后悔莫及。  

买房需要注意的细节问题有很多，如果是购买新房，需要在签订购房合同的时候，对于房屋的面积、房屋的配套、物业以及小区环境，以及绿化问题做出相应的订正，**好是在合同中明文显示出来，比如说还有交房的时间，如果达不到交房时间给予的相应赔偿。除此之外，对于开发商也要做一个详细的了解，看之前是否存在资金流通不畅或者是有烂尾楼的情况。如果买卖的是二手房，关键的一点就是房屋产权的问题，因为有一些二手房是继承得来的，家里面可能还有别的子女或者是其他继承人，为了不在以后交易的时候有纠纷，所以一定要先将产权明细搞清楚。另外，还需要检查这套房产是否存在债务问题，或者是卖房人有没有债务纠纷，剩下比如说交水电费有没有交齐或者是物业费是否有拖欠，不然都会给自身带来一些购房风险。

1. 了解房屋的所有权，确定房屋的所有权是否有人受限制；2. 了解房屋的性质，查看房屋的登记证明，确定房屋是否是商品房；3. 查询房产证，确定房屋的面积、地址、业主等信息；4. 确认房屋的土地使用权，查看土地使用权证，确定房屋是否有计划外的土地使用权；5. 了解房屋的历史，查询房产抵押、查封等信息；6. 办理房屋交易手续，按规定办理房屋买卖合同、登记登记证明等；7. 缴纳房屋交易税费，按规定缴纳房屋买卖所需的相关税费；8. 办理房屋产权证，按规定办理房屋产权证及相关登记手续。

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