上个星期看中了一个楼盘，已经交了订金，现在要交大定了，请问买房"交定金"注意要注意哪些问题？

像你已经交了定金，是去选房了，签订认购书了——签订购房合同——**款和按揭——办理保险和公正——交房验收房屋——物业管理——产权过户。

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签订购房合同是买房过程中必不可少的一步，但是购房合同往往洋洋洒洒几十页，一般人看了就会头大。对于初次置业的购房者来说，签订购房合同时有哪些小窍门呢？买房置业小窍门“九看”购房合同少给自己添堵。 一、首先看开发商是否具备“五证” “五证”即房地产开发证、国有土地使用证、该工程开发许可证、建筑工程规划许可证和商品房销(预)售许可证。 二、使用规范的合同文本 许多开发商在签订正式的预售合同前会要求购房者签订一份《房屋定购协议书》，交一笔订金。这种行为并非购房的必经程序，往往会使购房者陷入订金纠纷。 三、查验有关证明文件 买期房必须要查看开发商是否有预售许可证，并要确认自己所购之房在预售范围内，买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证和《新建住宅交付使用许可证》。 四、买期房要注意建筑面积的约定 在填写暂测面积时除了要填上总建筑面积外，还要填上套内面积和公用分摊面积。 五、买期房要约定交房条件和时限 所谓交房有两层含义：一层是房屋使用权即实物交付;另一层是房屋所有权转移即产权过户。 六、签约时要注意房屋质量问题 购房者在签约时，应认真推敲《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容，并将质保书作为合同的附件。 七、物业管理范围要清楚 签约时明确物业管理事项合同中要确定前期物业管理公司，以及双方约定的物业管理范围和收费标准。 八、注意合同文本中补充协议的内容 购房者应谨防有些开发商将示范合同文本中保护交易公平的条款通过补充协议加以取消，以减轻卖方的责任。 九、注意约定违约责任 违约责任包括：签约后购房者要求退房、不按期付款;开发商卖房后要求换房，不按期交房;面积变动超过约定幅度;质量不符合要求;办理过户手续时不符合规定和约定等。

“有一种二手房**难卖，无论它在繁华闹市或是景观绝佳，只要一旦发生过恶性事件，戴上‘凶宅’的十字架就注定出售之途非常艰辛。”记者几年前曾经探讨过凶宅的问题，地产人士也表示由于信息发达，有杀人放火之类的事情发生，新闻报道巨细无遗描述过程，包括栋号和门牌号也一并曝光，业主摊上此事也无可奈何。"凶宅"很多时候是由租客原因发生不幸事件而造成，一位地产人士表示，作为地产中介，他们没有通天眼，不会预知过去未来。租客签约时斯斯文文，但后来发生不幸事件，的确让人大跌眼镜。 “凶宅”是小概率事件，不过若摊上某位买家头上，这就是天大的事情。如今二手房买家为避免买到凶宅已锻炼成柯南的本事，走访邻居打听房屋过往历史，还要上网查询小区新闻。根据广州市房地产中介协会律师的介绍，如果买家对“凶宅”非常忌讳，除了口头向业主和中介查询外，**有力的武器是合同条款。买家应该在合同中清晰写明有关事项，业主和中介隐瞒“凶宅”历史就不能“侧侧膊”就过去。 故事一：妻子怀孕买到“凶宅” 仲裁撑腰退房 吴先生通过某中介看中海珠区某物业，并与该物业业主陈女士协商房屋买卖事宜。吴先生明确向陈女士表示其妻子已怀孕，要求房屋必须吉利，并主动咨询房屋是否曾经死过人，陈女士对此表示该房屋未曾有人去世。事后，吴先生与陈女士签订《房屋买卖合同》，并一次性支付全额房款120万元，以及在中介公司协助下办理过户手续。 两个月后，吴先生得知该房屋曾发生跳楼自杀身亡的事件，迅速找到陈女士协商退房事宜，但陈女士称房屋并不影响使用，拒绝退房。吴先生便向仲裁委员会提起仲裁，要求撤销《房屋买卖合同》及陈女士退还购房款120万元。经审查，业主陈女士未如实向吴先生告知该物业曾发生跳楼自杀身亡事件，造成吴先生重大误解。**终，仲裁委根据《合同法》第五十四条、第五十八条及第一百五十四条规定，裁决支持吴先生的全部仲裁请求。 专家分析：隐瞒“凶宅” 误导买家购买决定 《合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”第五十八规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”第一百五十四条规定：“当事人对标的物的质量要求没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用本法第六十二条第一项的规定。” 本案中，买卖双方在协商房屋买卖事宜时，吴先生已明确表示要求房屋吉利，并主动咨询房屋是否曾经死过人。但陈女士未如实向吴先生告知有人跳楼死亡一事，已违背《合同法》的诚实信用原则。而且，按照传统习俗的一般理解，有人跳楼自杀会对购房者造成严重的心理阴影和心理障碍，足以影响其作出是否购房的决定。 故事二：介绍买家买“凶宅” 经纪赔5000元 李某打算与拍拖多年的女友在广州结婚生活，遂委托某中介公司经纪陈某寻找物业，并强调不得为“凶宅”。在陈某多次介绍下，李某看中天河区某物业。李某与经纪人员陈某商量交易事宜时，再三询问该物业是否为凶宅。陈某表示该物业绝对吉利，并以书面形式向李某承诺：“若物业为‘凶宅’，陈某向李某返还中介费3万元及赔偿经济损失1万元。”事后，李某就该物业与业主签订《房屋买卖合同》，并向中介公司支付中介费3万元。 之后，李某在与附近市民闲聊时得知该物业内曾发生凶杀案，便找经纪人员陈某要求返还中介费3万元及赔偿经济损失1万元。陈某表示“凶宅”事宜不属于经纪人员告知义务的内容，故只愿返还中介费3万元，拒绝赔偿经济损失。李某一怒之下，向法院提起诉讼，要求经纪人员陈某返还中介费3万元及赔偿经济损失1万元。 法院经审查，该物业曾发生过凶杀事件，但陈某在未调查清楚的情况下，以书面形式向李某承诺该物业非凶宅，并表示若为凶宅，将返还中介费3万元及赔偿经济损失1万元。**终，在法院的调解下，陈某向李某返还中介费3万元及赔偿经济损失5000元。 专家分析：非法定告知义务也要担责 《房地产经纪管理办法》第二十五条规定：“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：（三）以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强迫交易。”《广州市房地产中介服务管理条例》第十四条：“房地产中介服务机构向服务对象提供房地产中介服务时，应当书面说明下列事项：（二）中介服务涉及的房地产的权属、面积、使用年限、用途、抵押、租赁、使用限制等基本情况。”及第二十四条规定：“房地产中介服务机构以及人员在房地产中介服务活动中不得有下列行为：（二）提供虚假材料或者隐瞒真实情况。” “凶宅”虽不属于经纪人员法定告知义务的内容。但在当事人双方同意将该内容作为合同（包括口头合同）中的条件之一时，经纪人员有义务对该内容调查核实并如实告知对方，不得在未调查清楚的情况下，向消费者提供虚假信息或作出虚假承诺。在本案中，李某已多次强调该物业不得为凶宅，但经纪人员陈某在未调查清楚的情况下，依然向李某作出非凶宅的虚假承诺，导致李某遭受损失。 教你几招识别“凶宅” 买家若对“凶宅”有所避讳，可在合同中明确房屋的条件，并应多方探听业主出售房屋的情况，比如到辖区派出所了解或将其购买房屋地址作为关键字在网上搜索。同时，买家也可要求业主在合同中约定信息披露条款，如“业主保证所出售房屋中未曾发生过非正常死亡、严重刑事案件等可能导致买家心理不安的情况。若买家发现房屋中曾经发生过上述情况而业主未曾予以书面披露，买家有权解除合同并要求业主赔偿10万元”之类的合同条款。 这样的约定可以督促业主披露房屋信息，也可以让买家在发生纠纷寻求法律救济时有据可依。另外，业主如自身房屋曾发生过非正常死亡、严重刑事案件等事实，应遵守诚实信用原则，主动向买家说明，并以书面形式予以告知。 对于中介公司及经纪人员在向消费者提供中介服务时，除要按照行业规章制度的规定，如实告知物业的权属、面积、使用年限、用途、抵押、租赁、使用限制等基本情况外，对于非告知义务的内容，应当秉承诚实信用原则，根据消费者的要求如实调查、了解和反映情况，不应未做调查就随意承诺，或提供虚假信息或作虚假承诺，误导或诱骗消费者交易。若消费者对“凶宅”有所避讳，且需中介公司及经纪人员配合调查的，应明确向其告知，并在合同中明确约定房屋的条件。

购房订金是可以退回的，按《担保法司法解释》第六部分第一百一十五条规定的话购房定金是可以退的，但是购房者想要回购房定金必须符合法律规定的条件。因购房者的原因未能订立预售合同的，购房者无权要求返还定金。对开发商来说，如为追求更高的经济利益而与他人订立预售合同；未取得预售许可证之前即与购房者签订预售合同；未告知购房者在支付定金前商品房已存在查封、抵押等事实，则开发商应当双倍返还定金。因不可归责于开发商和购房者的事由主要有，如双方就预售合同的主要条款不能协商一致或出现不可抗力等情况，导致预售合同未能订立的，则开发商应当将定金返还买受人。

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（1）核实房主的身份近年来假房主骗卖或者一房多卖的情况经常出现，往往购房者付了定金和**款正准备过户时才发现自己上当了，去找人却又无法找到当初签约的那个人了。因此，购房者在交定金之前一定要弄清楚房屋所有权是否真实、完整、可靠，确认卖家到底是不是真正的“房主”。（2）核实产权共有情况购房者在交定金前应检查房屋所有权是单独所有还是与他人拥有，如果跟他人共有，就要了解清楚共有产权人是否同意出售，并让所有产权人签署《同意出售证明》。否则共有人可以以不知情为理由拒绝房产出售，会干扰买房的进程。（3）核实房屋是否有纠纷购房者应了解清楚房屋有无其他债权、债务纠纷，是否处于在抵押状态，否则交完钱房子被法院查封会落得人财两空。（4）核实房屋是否正在出租我国法律上有买卖不破租赁的规定，如果出售的房屋正在租赁，在房屋出售后，房屋租赁合同继续有效。同等情况下，承租人具有优先购买权，因此，如果卖家所出售的房产正在出租中，那么承租人就具备优先购买该套房产的权利。所以，如果要购买正在出租中的房子，就要先拿到承租人不购买该套房屋的书面凭证，或者是买家等到租赁关系结束后再购买该套房子。这样交易就不会涉及到承租人的利益问题，从而引起不必要的麻烦。（5）搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋一般来说，军队、医院、**的公房必须要原单位盖章后才可以出让，二手房也有相关证件，如果没有合法的程序和流程的房屋就不要购买。（6）核对面积有一些卖家报的面积跟房本上的实际面积相差甚远。所以购房者要核实面积，看房本面积是否跟房屋实际面积一样。（**好用尺子量一量，这样才有保障！）

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