影响二手房价格的因素有哪些？

第一因素是位置。位置好的二手房比相对差一些地段的新房都要贵，这已是不争的事实了，位置地段是决定二手房价格的**根本因素。第二因素是房屋使用年限与小区管理及配套设施。修建年代越近的房屋，配套设施越齐全的小区，管理越到位，价格也越高。第三因素是房屋户型朝向。同一栋楼里，同等户型不同朝向的二手房的价格也会有一定的价格落差。在房屋结构上，户型安排合理的房屋价格也更高。第四因素是要考虑买卖双方的心理因素。比如说卖方不急着出手的时候，要价会通常高一点点；如果买方不急着买房子，并且更想要新房子的时候，出价会更低。

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在银行对各个区域都有一个大致评估价范围的基础之上，然后再根据房屋位置、楼层、面积、装修、房龄等情况决定此次评估价。但不得高于银行对该区域**高评估价范围。目前市场上应用**为广泛的也是**为精确评估方法是市场比较法。在估算房价时参考的因素包括：1、所在小区的均价，以及小区内类似房屋的挂牌价和成交价格。2、周边小区类似房源的挂牌价和成交价格。3、所在小区和所在板块的房价走势。4、被估算二手房的特性，包括房型、楼层、装修、朝向、房龄、小区内位置、景观等等。

一是区域因素，主要包括地段等级、交通条件、小区环境、配套设施、未来发展前景及环境污染等。地段等级是指房屋所在位置属于哪一级别的土地，它是影响房屋价格的关键性因素；交通条件主要是指区域内道路通达情况、公交线路数量、到达车站所需时间、周边是否有地（城）铁经过、是否紧临主干道等，交通条件是否便利对房屋价格有很大的影响；小区环境主要是指小区内的绿化情况、物业管理情况、停车情况及相应的公共活动场所配套情况等。小区环境的好坏，直接影响着人们的居住品质。二是房屋自身因素，主要包括房屋成新率、产权状况、楼层、朝向、户型格局、房屋装修、燃气状况、物业类型、通风采光、景观等。其中对房屋价格影响较大的是房屋成新率、物业权属、楼层、朝向及户型格局。房屋成新率主要根据房屋的建筑年代来计算，房屋竣工后即进入折旧期，按照理论折旧率，混合一等结构房屋折旧期限为50年，每年的折旧率为2%，当然还得结合该房屋的实际维护状况。一般说来，维护好的能延长房屋的使用寿命，从而提高房屋价值。产权状况主要分为：商品房住宅、成本价住宅及标准价或优惠价住宅。三是市场因素，主要包括经济状况、房地产市场行情及市场供求状况等。其中市场供求状况对房屋的价格影响**大，当某一区域房屋供不应求时，房屋价格就上涨，如北京的月坛地区、双榆树地区。反之，当房屋供应量过大时，房屋价格就会出现下降。四是消费者心理因素，主要包括消费者的心理障碍、对房屋的偏好及交易心态等。如果不是受经济制约或价格上有较大的优势，人们往往不愿去购买二手物品。

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影响房地产价格的一般因素有社会因素,经济因素,政治因素,其他因素1）社会因素：人口状况,社会稳定状况,城市化,房地产投机；2）经济因素：国民经济水平和发展趋势,财政政策及金融环境,税负；3）政治因素：土地制度及政策,房地产价格政策,土地出让方式、出让期限,行政级别及隶属变更；4）其他因素：心理因素,国际因素,特殊因素.

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①借款人的年龄，根据一般银行规定，贷款期限于借款人年龄之和：男性不超过65岁，女性不超过60岁，个别银行规定不得超过70年。购买商品房贷款年限最长为30年。②所购住房的房龄，贷款年限会受到房龄的影响。房龄是从房屋竣工交付之日起计算，③土地使用年限，即土地剩余使用年限越长，贷款时间越长。土地的使用年限是从拿地之日开始算起。