商品房预售应该具备哪些条件？急求！

期房，又称预售商品房，是指房地产开发企业将已兴建但尚未竣工的商品住宅，与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来某一时期拥有所购房屋的一种房产交易行为。由于购房人购买的是尚未竣工的商品房，所以具有一定的风险。根据我国有关法律规定，商品房预售应当符合下列条件：1.预售人已经交付国有土地使用权出让金，取得了国有土地使用权证书;2.预售人已经取得了该建设工程规划许可证;3.预售人投入建设的资金，按照提供预售的商品房计算，已经达到了工程建设总投资的25%以上，并且已经确定了施工进度和竣工交付日期;4.预售人已经取得了商品房预售许可证。决定购房前，建议你先考察一下开发商的资质，内容包括：开发商是否具有合法的企业法人营业执照和资质证书;该商品房是否属于共同开发的房地产，如属合作开发则售楼合同应经共有人同意;开发商是否具备了法律规定的预售商品房的主体资格;要仔细验证“五证”，即开发商出具的国有土地使用权证书、建设用地许可证、建设工程规划许可证、设计方案与施工许可证、房地产预售许可证。为防“移花接木”，开发商出示的证件都应当是原件，特别应仔细查验《国有土地使用权证》和《商品房预售许可证》两个重要文件，它们表明所售房屋是合法项目。此外，还应注意《国有土地使用权证》上有无抵押记录，如购买有抵押记录的商品房，购房者要承担的风险会很大;《商品房预售许可证》每个栏目和内容都要确实无误，与所售房屋相一致。

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1、商品房已经全部交付土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，且土地使用权未经抵押。 2、项目持有建设工程许可证。 3、按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的四分之一以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。 4、同金融机构已经签订商品房预售款监管协议。 5、已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明;

1、前提条件：已经交付全部出让金，取得土地使用权证书；2、在城市规划区内新建、扩、改：建筑物、构筑物、道路、管线等工程设施，须持相关批准文件，获得建设工程规划许可证和施工许可证。3、确定施工进度和竣工交付日期。4、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上。满足上述条件后，可向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《预售许可证》

一、交付全部土地使用权出让，取得土地使用权证书;二、持有建设工程规划许可证和施工许可证;三、按提供的预售商品房合同，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付时间;四、向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。《二》、《城市商品房预售售管理办法》第五条与《房地产管理法》第四十四条内容相同;第六条商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

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预售需具备以下条件：①预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；②按照土地管理部门的有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书；③持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；④已确定施工进度和竣工交付使用时间；⑤七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数；⑥已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户；⑦法律、法规规定的其他条件。另外，凡是在以市场地价取得的土地上兴建的商品房地产，在建筑竣工验收合格，并办理房地产登记和领取了《房地产证》后，都可以直接公开发售。