有些开发商在签订商品房买卖合同之前，要求购房人签订《房屋认购协议书》，什么是《房屋认购协议书》？

《房屋认购协议书》是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。究竟房屋认购协议书的内容是什么？房屋认购协议书如何签定？ 1、房屋认购协议书的内容 简单说来，即是开发商承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除认购人以外的第三人，认购人则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与开发商就买房事项进行商谈。这种认购行为的主要特征是买卖双方约定的为将来订立合同而谈判的义务，而并非**终达到签约。 《房屋认购协议书》中一般确认认购人打算购买的商品房的位置、朝向、楼层、房价及签订《商品房买卖合同》的时间。认购人在购房前作为签订《商品房买卖合同》的保证，向开发商支付一定数额的定金。 《房屋认购协议书》与《商品房买卖合同》不同。在**高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》颁布前，《房屋认购协议书》的性质属于意向书，一方不履行承担的是缔约过失责任，而承担缔约过失责任的方式是定金。但是，在该《解释》颁布后，其中第2条承认了预约合同的效力，为此，《房屋认购协议书》属于预约，一方不履行承担的是违约责任，另一方可以主张违约赔偿。这在一定程度上，加强了对于购房人合法权益的保护。 2、房屋认购协议书的签定 规避受牵制条款 如果购房人自己想签订认购的话，则要避免认购书中的受牵制条款。前些年的认购书中往往有这样的条款：购房人在规定期限内未签订合同的，开发商所收定金不予退还。但不签合同的原因有很多种，其中主要原因往往是在具体条款上达不成协议。这种情况不能完全将过错就归结于购房人。但因为该条款的存在，开发商往往以此威胁购房人。如果由于各种原因必须签订认购书的话，应当避免该条款的出现。建议购房人要求签订市建委制定的认购书示范文本，该文本充分保护了购房人的利益。该文本第六条规定：“认购人在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款，但双方未达成一致意见，自第四条第二款约定的期限届满之次日起超过___日的，本认购书自动解除；双方也可以协商解除本认购书。出卖人应当在本认购书解除之日起___日内将已收取的定金退还认购人。”按照该条款，如因合同条款原因未达成协议的，认购书自动解除，开发商应当返还定金。 应按时与开发商协商合同 认购书中一般约定签订购房合同的时间，购房人应按时前往，否则会造成对自己不利的后果。如示范文本第五条就规定：“认购人未在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同相关条款的，出卖人有权解除本认购书。出卖人解除本认购书的，认购人已支付的定金不予退还，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方。”所以，购房人一定要注意该时间的规定。 如果购房人因各种原因不能按时与开发商商谈购房合同，一定要取得开发商的同意。经常会出现认购人不能按时签约的情况，购房人一定要与开发商协商，取得其同意。同时，还应让开发商给予书面确认，认可延期谈判，并约定谈判的具体期限。 房地产合同相对比较复杂，须谈的事项很多，有时须历经数轮，持续很长时间，为避免日后因条款原因无法签订合同情况下退还定金方便，**好在合同正式谈判之前要求开发商出具购房人前来谈判的书面凭证。[1

尽管认购协议书还存在诸多问题，但根据目前的司法实践，只要开发商具备预(出)售的法定条件，认购书中确系双方真实意思表示，权利义务内容又不违反现行法律、法规的，该认购书即对双方具有约束力。因为《房屋认购协议书》中双方约定的权利义务将转化成《商品房买卖合同》条款的一部分，为了避免不必要的损失，认购书内容应当清晰、明确。通常情况下开发商提供的《房屋认购协议书》大多是事先准备好的格式条款，对于《房屋认购协议书》中没有的内容你有权要求补充。

认购协议书具有法律效力。销售面积应以认购书表明的建筑面积为准。可以起诉开发商,**高法院公报有类似案例。

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注意事项：1、签约前，认真阅读认购书条款，**好事先研究《商品房买卖合同》，然后再决定是否签认购书；签订认购书之前，应要求出卖人提供正式的、供签约用的《商品房买卖合同》文本。认真研究出卖人提供的《商品房买卖合同》文本，全面、细致地与出卖人就合同条款及其他重要的事项进行磋商，确认自己购买房屋和将来能顺利履行合同后，才决定签订认购书。2、不要约定给付定金。签订认购书时，如果不是非常确定需要购买该房屋时，**好不要约定给付定金，可以约定支付“订金”或者预付款。同时应明确约定，如因任一方的原因而不能签订正式商品房买卖合同的，订金(预付款)应全部返还，发现《认购书》包含“所收款项予退还的内容，一定要谨慎，力争将此类条款删除。3、签订《认购书》并非必经程序。购房者可直接与开发商就《商品房买卖合同》及合同全部附件(包括补充协议)等内容进行协商，双方达成一致意见后直接签订《商品房买卖合同》。4、把“许诺”写进认购书。销售人员往往会“优惠价格”、“保留房”等许诺引诱购房者签订《认购书》，但有时**终难以兑现，为了防止口说无凭，建议将这些内容明确写入《认购书》并明确约定一旦这些约定不能实现的后果。只有这样，才能减少因签订认购书和交付定金而产生的纠纷。5、对于物业、房屋装修以及相关费用的收取应在认购书中予以明确。

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、在签订《认购协议书》时，购房者应对开发商提供的格式条款进行认真审查，适当补充完善，将定金的约定范围加以调整，从根本上将《认购协议书》与房屋买卖合同区别开，使之独立。这样才能真正保护购房者的合法权益。

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