深圳楼市二手房挂牌量突增，炒房客面临解套风险

最近，成都、杭州、西安等强二线城市，全面取消了楼市限购，北京深圳上海等一线城市，也部分放松了限购，很多人开始关心，房价会不会再次大涨甚至暴涨。局座直接告诉你答案，99%的城市都不会涨，甚至还会跌。但是有两座城市，如果全面放开，极大概率会涨，甚至可能大涨。

居民杠杆率是房价涨跌的关键

局座从最重要的，居民杠杆率为你拆解。所谓居民杠杆率，是指居民负债总额与GDP的比值。阿基米德说，给我一个支点，我能撬动地球！任何资产想要暴涨，一定离不开杠杆的加持，房地产也是一样。按照国际惯例，一个国家整体居民杠杆率的警戒线，是65%，超过这个警戒线，就很难再通过让居民增加负债的方式，对资产加杠杆了。比如，1992年日本居民杠杆率达到70%的时候，东京楼市就崩盘了。2008年美国居民杠杆率达到80%的时候，纽约楼市也暴跌了。而2022年末，我国整体的居民杠杆率，已经达到72%，处在非常危险的高位。因此，再加杠杆的空间很小，所以即使限购完全取消，房价也很难出现2015年那样的，全国性大涨行情了。

北京上海是特殊的城市

但是，有两个城市，如果完全取消限购，还是有可能大涨的，这两个城市就是北京和上海。为什么这么说呢？因为北京和上海很特殊，对全国的有钱人都有吸引力，都想去买房，相当于他们两可以转移杠杆。比如，一个长沙的老板，把他在长沙贷款1000万，买的5套房子全部卖掉，然后去上海贷款1000万再买一套房，这时候上海的杠概率高了，长沙低了，但全国的整体杠杆率依然没有变，这就是杠杆转移。这也是为什么北京和上海，迟迟没有全面放开限购的根本原因。因为一旦放开，二三线城市的房价，可能会跌的更惨烈。

虽然成都、杭州、西安等强二线城市取消了楼市限购，一线城市也部分放松了限购，但房价大涨的可能性很小。居民杠杆率已经达到危险的高位，再加杠杆的空间很小。然而，北京和上海是特殊的城市，对全国的有钱人有吸引力，可以转移杠杆。因此，如果北京和上海全面放开限购，有可能会大涨。但这也意味着二三线城市的房价可能会跌得更惨烈。

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