全面降准！深圳公寓还能买吗？

来源：壹地产 2022-05-09 11:43:03

时隔一年多，央行再次全面降准。

7月9日，中国人民银行发文，提到7月15日将下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构），距离央行去年4月份降准，一年有余。

下调后，金融机构加权平均存款准备金为8.9%，将释放长期资金约1万亿，对于资本市场而言，是极大的利好。

随后，降准通知后*个交易日（7月12日），股、债高开高走，指数全线翻红。

虽然此次降准主要是优化金融机构的资金结构，提升金融服务能力，为资本市场提振信心。但世间万物，都不止一个面目，此次降准更重要的意义在于它对市场传递出了新的信号：

未来市场上流动性货币增多，货币越来越不值钱了，将进入一个万物暴涨的时代。

新时代的到来，意味着我们将面临新的机遇与挑战。如何打好这场“战役”，是我们接下来较长时间内需要认真考虑的问题。

01.

全球大放水背景下的“降准”

如何应对时代的“危”与“机”？

全球大放水持续，如何自救？其实资本早有决断！接下来，我们只需“厘清”，并“往下走”即可。

自去年YQ以来，全球开启大放水模式，美、欧、日、英四大国央行仅在2020年印钞规模就超5.6万亿美元。今年多国央行多次表态，将在较长一段时间内，保持货币宽松政策不变。

按照目前全球的经济发展态势，全球货币宽松政策将持续。

为了对抗通胀甚至是跑赢通胀，自去年开始，不少人选择把钱变成能保值增值的资产，于是带火了一方楼市，尤其深圳！

2020年深圳住宅成交超14万套，新房、二手房成交均较2019年上涨约20%。（数据来源：深圳住建局、乐有家研究中心）

去年715之后，深圳房票难得；在今年208新政后，二手房准入资金门槛提高，给资本设下不少障碍，很多人短时间没法进入，导致深圳二手住宅成交量不断下降。

壹地产注意到，虽然二手房成交下降了，但资本依旧在买入深圳！

今年1-5月份，深圳公寓成交环比、同比均上升。其中5月份成交1358套，环比上升15.6%，成交均价约6.5万/平，上升约5.5%。（数据参考：咚咚找房）

仔细剖析，壹地产发现今年以来，深圳商务公寓利好频现。

2月23日允许符合条件的商务公寓通燃气；
3月3日剔除“商务公寓”字样，商务公寓进入存量时代；
3月30日，光明商务公寓住满一年可申请学位。

多重利好之下，商务公寓与住宅的功能越来越相似，当下“火”是必然的，且壹地产认为，这股“热焰”大概率持续燃烧。

但注意， 只有优质的公寓才能在全球大放水背景下，降准带来的“货币冲击”，具备更强的“抗性” ！

应对时代的“危”，重点在于把握住“机”，也就是优质公寓！

02.

做对选择，比努力更重要

优质公寓首选城市能级*片区

资产间，是存在“鄙视链”，优质公寓也不例外。

如何选择优质公寓？一般先 找到重点片区 、 把范围缩小 ，*后 锁定项目 。

1、选重点片区：城市级功能中心区之一-龙华中心

正常情况下，城市中心能级的租客覆盖面高于片区能级，所以 筛选优质公寓首先锁定城市核心 。

根据深圳*新的空间结构与中心体系规划图显示，深圳一共有 12个市级功能中心 ，龙华、福田、南山、前海以及罗湖这5个位于 都市核心区 覆盖范围内。

其中，龙华中心与福田中心的功能联系轴线一样均有5条，可见在5大市级别功能中心中，龙华与福田中心承担着同样多维度的功能联系，城市能级从某种程度上来讲相当。

龙华是深圳地理几何中心，在*新出台的十四五规划中，龙华继续围绕“一圈一区三廊”区域发展格局展开，打造 数字经济圈 、中央活力区和三大都市走廊。重磅布局 国家级战略 —— 数字经济先行区 。而数字经济也我国十四五期间重点发展的产业，可见 龙华发展规划“站位”极高 ，未来价值不可估量。（规划参考：深圳十四五规划、《新经济导论》2021年01期）

龙华还将建设 湾区中轴新城 ，片区规划饱满。未来的 龙华将以北部“数字经济”为重点 ，打造数字经济圈，更值得期待。

值得注意的是， 龙华高端 的产业将为片区带来大量高端的租客，直接 提升片区公寓资产的层次 。

而且当下福田公寓动辄8、9万/平甚至更多，相较之下，单价5万上下的龙华中心公寓买入资金门槛更低。综合来看，壹地产认为 龙华中心 的 公寓更值得关注 。

2、缩小范围：75%产业赋能，未来龙华聚焦观澜。

如何缩小范围，看产业聚集情况即可。

龙华作为深圳乃全国的 数字经济先行区 ，整个片区有 12大产业区块 ，覆盖各类规上企业 1700余家 ，预计产值营收超 5200亿元 。（数据参考：《关于建设数字龙华打造“一圈一区三廊”区域发展格局的决定》）

观澜位于 龙华万亿数字经济圈 中，布局了 9大产业区块 ，占龙华数字经济产业区块约 75% （龙华一共有12大产业区块），是龙华区产业发展重地，也是未来龙华重点发展的片区。观澜也汇聚各类企业，其中制造企业包括「富士康」、「佳能」等国际知名企业。

目前，全深圳首个国家制造业创新中心、国家高新能医疗器械创新中心、广东省第三代半导体技术创新中心 等一流创新资源均已*观澜，汇聚创新产业磅礴活力 ，形成极大的“人口吸引力”。（内容参考：观澜街道办事处、深圳市龙华区融媒体中心）

未来观澜在承接深圳龙华重要数字经济产业的发展同时，将汇聚大量创新、科技的 高端人群 。产业不仅能赋能片区经济，也将为片区带来大量的居住需求， 租金也有了上升的“期待” 。因此， 龙华观澜片区的公寓更值得关注 。

3、选项目：地铁+大城，锁定合正观澜汇·云轩。

对于公寓项目而言，不仅要位于城市高能级片区，周边产业环绕，*重要的是要配套齐全。

其一，地铁口。

地铁可承担城市公共交通，同时为片区带来大量客流的汇聚，赋予片区发展活力，同时为沿线带来 新的增长点 ， 有利于租金的提升 。比如：纽约、上海、北京等城市的地铁沿线的商业产品比如公寓，均要比非地铁沿线的价格高 20%-25% 。（数据参考：*太平戴维斯统计）

其二，商配齐全。

商配齐全 不仅可满足日常生活需求，更可吸引消费人群，汇聚人流，其所带来的 成熟商务氛围 与 区域价值升级 ，往往能让公寓产品具备更高的 投资价值 与 *空间。

而目前观澜仅有一个项目，既有地铁的便利，又有百万级综合体的齐全商业配套，这个项目就是 合正观澜汇·云轩 。

合正观澜汇·云轩样板房开放现场图

去年合正观澜汇二期开盘， 15*就卖了46亿 。

现在， 合正观澜汇·云轩 虽然尚未开盘，但市场普遍看好。据壹地产了解，项目 7月10日 开放样板房，当天有 大量客户到访 ， 现场热闹非凡 。

合正观澜汇·云轩样板房开放现场图

参考去年二期开盘盛况以及近期样开热闹场面， 合正观澜汇·云轩 接下来开售 大概率沿袭去年大热场面，非常值得重点关注 。

03.

合正观澜汇·云轩：核心区+地铁

汇聚海量人群，片区价值蝶变

合正观澜汇·云轩 位于观澜大道边上，与 龙华区政府 直线距离约400米（百度测距），距 深圳地铁4号线-茜坑站B 出口约200米，地段如此优秀， C位出道 也是理所当然。

而 “核心区” 与 “近地铁” 这两大点，也将赋予合正观澜汇·云轩更多的价值。

*，核心区：配套成熟，未来发展更快。

合正观澜汇·云轩与龙华区政府一路之隔，盘踞龙华行政中心核心区，坐拥行政中心齐全的商业、生态、人文、教育等齐全配套。

一般情况下，拥有齐全配套的区府资产往往具有更大的增值空间与保值性，也是区域的价格及租金标杆。比如：

福田中心区的中心天元、宝安中心区的壹方中心等区府物业租金与同区域非区府物业租金对比差异可达100%-145%。

合正观澜汇·云轩作为毗邻龙华区政府的公寓产品，也是龙华核心区极具投资价值的资产！

第二，地铁联通深圳各区，汇聚海量人群。

轨道交通能够提升城市流动效率，引导土地综合开发，衍生新的城市价值节点和生活方式。而轨道交通站点对周边价值提升有效范围是1000米，其中200米内的范围是*增值区域！（内容参考：戴德梁行《TOD价值链上的“产城轨”融合发展》）

以深圳地铁为例，近轨道交通站点对于商业价值提升15%-27%，办公物业提升10%-20%。

合正观澜汇·云轩与地铁4号线地铁口-茜坑站项目相距约200米，是近地铁口物业，在轨道交通站点*增值范围内。

项目通过4号线可快速到达福田中心区，还可通过深圳北站换乘地铁5号线，速达南山中心区、前海等地，两线日均客流量约190万。【注：4号线辐射深圳1/4（约500万）人口，日均客流量*达80万（数据来源：深圳市交通运输局）；今年4月份地铁5号线日均客流量约110万人次（数据来源：深圳地铁集团公司官网）】

作为覆盖深圳人口极广、贯穿全市人口密度*聚集区的深圳地铁4号线，其沿线的地铁口物业能承接海量人口红利，因此其沿线地铁口与非地铁口物业租金差距更是高达50%。

其中，近5年观澜地铁口物业租金涨幅高达250%，远超其他片区。

项目周边还有深圳地铁18号线（规划中）、22号线（规划中）环绕，还可通过地铁4号线8站到深圳北站交通枢纽，从深圳北站出发，乘坐广深港高铁，约20*可达香港西九龙，辐射香港CBD、福田CBD共计约800万人口。

项目旁有轨电车1路的开通将使观澜内部交通更加便利；还可通过梅观高速等快速路网的连接，高效便捷对接区域内外。

在时间就是金钱的今天，便利的交通可提升商务效率，让城市商务精英快速与全国各地乃至世界的商务实现接轨，提升商务精英的“造富效率”。因此，交通便利的物业未来将更受精英人士青睐，长期来看更具备保值增值能力。

04.

建面约36-48平真公寓

低门槛买入百万大城机会来了！

不仅占据龙华行政中心，毗邻深圳地铁4号线两大外部价值点之外， 合正观澜汇·云轩 还有 两大内在价值点 。

价值点一：百万级标杆综合体大城，周边商圈环绕，公寓价值更高。

合正观澜汇分多期开发，是集住宅、商务公寓、商业、办公、*等多种业态为一体的城市综合体项目，总建面超百万。

综合体项目因为地铁、商业、*等配套齐全，所以往往价格要比周边的片区卖得贵！比如：壹城中心、华润城。

现在市场上真正的百万级综合体项目屈指可数的，观澜片区大型综合体更是没有！

作为观澜片区内为数不多的综合体项目，且体量达到百万级别的大盘，合正观澜汇正逐步丰富片区整体业态，目前已建成了片区*成熟的一站式集中商业中心——一期福城天虹商业中心，集合了喜茶、星巴克、海底捞、小龙坎等人气网红商家，在填补片区商业的空白同时，也改变片区居民的生活方式。

除了一期福城天虹（已开业）外，项目未来还将建成2个商业中心，打造吃喝玩乐一应俱全的繁华都市生活场景。周边还有观澜湖新城、新天地、佳华领域广场、观澜天虹等约60万平繁华核心商圈环绕 ，汇聚海量消费人群。

值得注意的是，作为一个百万级综合体项目，合正观澜汇自开建到现在，不断聚合城市资源、改变区域面貌继而带动片区价值跃升。

未来随着合正观澜汇整体规划建成，百万大城的价值将逐步显现，成为整个龙华新晋标杆坐标、区域中心，或将集聚更多的消费人群，在颠覆片区的价值的同时，公寓也更容易出租，租金也更高！

第二：4号线上小面积公寓，总价低，门槛低，不限购不限贷。

合正观澜汇本次推售的二期的商务公寓-合正观澜汇·云轩位于整个项目*北侧，坐落于百万综合体的头部即观澜大道与人民路两条城市主干道交汇处，是真正的城市主轴大道封面资产。

即将推出的产品是建面约36-48平的小户型公寓产品，也是深圳地铁4号线上，百万级综合体中的小户型公寓产品。

作为小户型公寓，合正观澜汇·云轩不仅不限购、不限贷，且总价低，资金门槛低。目前龙华沿线公寓单价4.5万左右，以此为例，约80万即可拿下。（沿线公寓售价参考：链家网）

且据壹地产了解，合正观澜汇周边规划9个数字产业区块，项目还规划了标杆写字楼，打造产研办公等高端智创商务集群，形成一站式“泛会展”都心商务引擎。

未来周边将汇聚约50万产业精英及科研人群，产生海量优质租赁需求。像合正观澜汇·云轩这样的小公寓，你可能还要担心租不到。

#近地铁#、#百万综合体#这两个标签已经足以让任何一个公寓项目得到市场重点关注了，但是合正观澜汇·云轩在已有的价值标签上还深耕产品打造。

合正观澜汇·云轩是合正集团布局龙华中心的首个商务旗舰，其产品在打造上承袭合正匠造工艺同时，还特别邀请了深圳华润城项目的设计公司-华阳国际进行设计。

以都市绿脉建筑理念打造时代轻奢风格，国际设计水准塑造品质臻装，集萃约2500平城市会客厅，尊呈星级酒店入户体验，创造城市艺术空间。

整体创新性地采用两翼楼体设计，宛如展翅腾飞的大鹏让不可复制的公寓，前排享受价值跃升。

在选材上也非常用心，采用蓝灰色双层low-e隔音玻璃，色调高级，兼顾隔音降噪、隔热保温的优良性能；采用银灰色金属铝板线条，匹配项目大道封面形象，充满未来商务科技感。

总的来说，合正观澜汇·云轩是「核心区+地铁口+百万级综合+小户型」的真公寓产品，不仅有社区园林，还不限购、不限贷，且有低总价、低门槛，易流通等资产优点。除了有一定的租金收益外，还具备很强的抗通胀的功能，是核心区不可复制的稀缺资产，值得重点关注。