杀手锏！房屋封顶才可以预售！

11月7日，石家庄市住房和城乡建设局印发《关于调整石家庄市商品房项目预售许可形象进度的公告》。

房屋封顶才可预售

不废话，看重点！《关于调整石家庄市商品房项目预售许可形象进度的公告》指出，2021年11月8日后出让的房地产开发项目，预售形象进度达到封顶后，方可办理预售许可审批手续，住建部门将进一步加强工程建设全过程监管，同时修订商品房预售资金监管政策，重点加强项目预售后剩余工程建安成本资金的监督管理，专项用于工程款项支取，确保项目完全达到交付使用条件。

这很明显，是为规范房地产开发秩序，避免房地产项目“烂尾”风险，切实维护购房者合法权益，才出台的此项新规。此次石家庄的政策也相当于取消了期房预售的概念，改为现房销售。

这也意味着，石家庄楼市从此进入“准现房销售”时代。

另外，石家庄颁布政策之前，海南已经跨出*步，正式实施现房销售。3月7日，海南出台政策规定新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。

按照新规，现房销售的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件。

利于购房者

现房，这个开发商们视之噩梦纷纷抗拒，购房者千呼万唤的政策在部分城市已经实现，而对于当地的购房者来说，现房销售即将拯救千千万万个家庭的幸福，这点毫不夸张。

现在市场上90%的楼盘都是期房销售，期房*的弊端就是“看不见，摸不着”。延期交房、减配降标、虚假宣传、质量投诉等问题层出不穷。

毫不夸张的说，不少楼盘，交房即维权。另外，相较于质量问题，烂尾才是“致命伤”。

以河北为例，今年以来，河北全省共排查房地产项目28091个，发现“入住难”“办证难”“烂尾楼”等问题项目96个，目前已整改完成94个，2个正在推进解决。仅石家庄就有9个“烂尾楼”。可见，楼市乱象已经严重影响到购房者合法权益。

可不止是河北，很多地方都是如此。云南省工程性烂尾楼项目共334个，已基本盘活207个，总化解率为62%，有效化解了近20万户、70万购房业主的揪心事、烦心事。

河南省南阳市，全市烂尾就多达200余个项目，连房管局的团购房都能烂尾，号称中国烂尾楼之都。

烂尾的背后，是千千万万个掏空“六个钱包”的购房者，却面临烂尾风险，更有甚者直接入住没有电，没有燃气，没有厕所的烂尾楼。

这是何等悲哀？

而这一切的源头就是预售制。

不管监管制度多么完善，预售制度始终存在着开发商到购房者的天然信息沟壑。

一劳永逸的方法或者唯 一完美的解决方法就是实行现房销售，眼见即为所得。

开发商需更稳健

购房者举双手支持现房销售，但对开发商而言，这却是一次重大打击。

房地产企业高速发展的核心就是高周转，按照正常情况下来说，房企的开发模式是：

融资、借钱拿地—开发项目—预售流程—销售并顺利去化—回款后还债—再借钱拿地……

这样一套流程，如果按部就班，不急不躁，交房一般是3年，那就意味着现在3年才能达到销售条件。

开发商资金成本必然大大增加，同样资金回笼周期被大大延长，资金周转风险也会增加。

尤其是在“去杠杆”的当下，“三道红线”压顶，直接掐住了高负债房企的咽喉，银行不借钱，高周转转不动，资金链就会出问题。

对于开发商来说，曾经的高周转的运营模式需要作出转变，且要求更高的资金实力了。

买房前这5点一定要做

作为购房者*还是要有风险意识，在买房前就要做好风险预判，尽量不要买到“烂尾”或资金链出问题的房企的房子。

1、房子封顶不代表就没有烂尾风险。

据统计，房屋主体工程已经完成2／3的时候，出现烂尾的几率一般较低。房子封顶才可以发放预售许可证，很大程度上可以保证项目不烂尾。

但要知道，不是说房子封顶就万事大吉了，同样也有烂尾的可能。实际上，房子封顶与会不会烂尾没有直接关系，有些开发商到期如果欠账太多，照样会烂尾。这样的例子也有不少。

但是，相对而言，哪怕烂尾，封顶后的房子比较容易盘活。

2、关注品牌房企，稳健公司更安全。

过去经常跟购房者说，买房要买大房企，口碑好信誉佳。尤其是现在，更应该注意，但仅仅看大房企还不行，大家也看到了一些大房企照样有风险。所以，还要看房企的债务情况，如果过于激进那就要小心了。三道红线中如果触碰两条你就要格外留意。

3、常去工地看看。

如果干得热火朝天，心里踏实些，以点带面能看出开发商的一些问题。当然这个有点不太现实，其实更重要的还是关注开发商的资金情况。

4、了解开发商的各项手续。

“五证”齐全的房子，不但很大程度上可以有效避免烂尾，而且对于后期办理产权证也非常有利。如果“五证”不齐全，意味着房屋手续不全，那么办理产权证也就不会顺利，甚至会拖延许久。这样一来，夜长梦多，谁也不知道会发生什么。

5、对于抵押房要多留个心眼。

有一些开发商在开发楼盘时，一旦出现资金不足，便会拿房子去抵押贷款。买房时一定要弄清楚产权及抵押情况。

*后，如果真的遇到了烂尾楼，大家可以先弄清楚实际情况。如果判定开发商能够在短时间内筹到资金继续完成后续工程，可以给开发商一点时间并要求其继续建造完毕。如果开发商已经被其他众多债权人起诉并且已经查封，可以求助于有关部门。

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