上海住宅形态演变：从里弄到独栋的变迁

上海的住宅形态从里弄房到独栋别墅，经历了巨大的变化。这不仅仅是时间的流逝，更是住宅进步和城市繁荣的真实写照。随着住宅的演变，人们的关

里弄房和旧式公房的消失

老上海人对里弄房和旧式公房并不陌生，这些藏匿于城市角落的住宅承载了许多人的童年记忆。然而，随着城市的发展，许多里弄房都被拆除。中心城市的土地资源有限，不仅要满足居民的日常需求，还要推动经济发展，许多老房子只能“委曲求全”，结束漫长的一生以迎接新生命的到来。

从去年二手房市场的成交面积数据中也可以看出：里弄房在二手市场中完全是沧海一粟。里弄和旧式公房建筑本身存在不少问题：建筑面积不大，生活体验感不佳；公用厨房、卫生间都是常态；“户型”这个概念几乎没有。因此，里弄和旧式公房退出市场是必然的。

外销房的兴衰

为了吸引外国友人建设美丽上海，推出了一系列的外销房。这类房屋在设计方面不符合国人“坐北朝南”的理念，户型上更是千奇百怪。古北板块的外销房如宝石公寓、仙霞别墅、钻石公寓等就是代表。

这些外销房在当时确实给予了不少震撼，毕竟国人有钱也买不到。但在2000年之后没多久，一些高价的外销房项目纷纷开始打折出售，当年用外币才能购买的房子，现在人民币也通用了。由于奇葩的户型和建筑年代久远，市场上人们的接受程度并不高。如今外销房早已泯然众人矣。

“老破小”的存在价值

接下来是大家又爱又恨的“老破小”，它的前身是上海漫长建设中为满足大量工人的居住场所。最具代表性的是上海第一个工人新村：普陀1951年开建的曹杨一村。如今曹杨一村已经焕然一新，外观和街道都比以前好出不少，但本质问题如楼道不便、户型不主流等仍未得到改善。

从价格上来看，这些老公房价格友好，成为了年轻人或者首次置业者的选择之一。为了容纳更多住户，工人新村从几层小楼变成了多层住宅，也就有了现在看到的不少老大楼。老大楼在功能上更能满足一家人的生活所需，如卧室数量增加，独立卫生间和厨房走进寻常百姓家。

商品房和别墅的崛起

随着住房商品属性的增强，开发商更为在意居住的舒适感和体验感。人们的生活变得更为惬意，朝向、户型更加符合主流审美，配套设施也更为完善。商品房的出现时间节点通常认为是1998年全面取消福利分房的政策。

最后，功能性更强、得房率更高、私密性更强的别墅和联排住宅形态应运而生。新式的独立花园住宅起初是为外籍商人所建造，但随着欧美文化在中国的不断入侵，逐渐形成了西式住宅设计的风潮。衡复风貌建筑也在上海得以保存。

上海住房形态的变化与人们的生活水平息息相关。每一种住宅形态都有其存在的道理，对于大部分人来说，高层住宅仍是主要选择。在有限的土地上提供更多家庭选择是非常合理的。外立面从美观、品质、定位到环保等方面都发挥着至关重要的作用。开发商要想在房地产行业中脱颖而出，必须内外兼修，才能真正赢得市场的认可。

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