地皇扎堆九龙湖 配套设施未齐价格已然敲定

数字1处即九龙湖所在位置，与清水亭西路非常近

3月8日，南京市国土局发出2010年第03号土地出让公告，推出5幅新地块，其中2幅“二婚”地块（NO.2010G08、NO.2010G09）都位于江宁九龙湖板块。九龙湖板块的知名度绝非因为此而叫响的；一个月前，2月9日，雅居乐地产10.05亿竞得九龙湖板块的G01地块，楼面价达到4407元/平米，地块位于江宁区机场高速路以东，湖西环路以北、清水亭西路西北；2009年9月16日，中冶置业安徽有限公司以3.42亿元拿下江宁清水亭东路以西地块，楼面地价达到3910元/㎡……

九龙湖板块因为云集了中冶、中粮、万科、恒大、雅居乐等品牌房企，如今已成为江宁**为看好的板块，身价也不断被刷新。追根溯源，还是要从07年九龙湖地皇“万科”说起。千呼万唤了好几年，终于传出风声，万科金域蓝湾（查看地图）(论坛新闻)项目推介会近期将隆重举行。

万科的号召力是不言而喻的，因此金域蓝湾项目在九龙湖板块的标杆作用更加明显。今天，搜狐焦点南京站记者就前往江宁九龙湖板块。一探该区域的楼盘和生活、商业配套情况。

万科金域蓝湾，双龙大道以东、清水亭东路以北，由多幢16-33层高层板式楼和低、多层住宅组成，项目售楼处将在本月开放。目前关于金域蓝湾价格的各种小道消息纷飞，保守都在1万3起步。

G08位于江宁开发区内环路以南，殷华街以西，与万科金域蓝湾相隔一条清水亭东路。

殷华街上，江城地产的新项目骏景华庭（查看地图）(论坛新闻)正在火热施工中，其售楼处已经基本完工。

江城房地产开发的骏景华庭项目共有8栋高层，其中1到3栋将于7、8月份上市销售，共计359套，该公司在九龙湖开发的另外一个项目铂金华庭广场有4栋酒店式公寓约300套房源，预计于下半年上市。

骏景华庭与G08号地块，隔着一条清水亭东路，对面就是万科金域蓝湾的施工地。

看一看金域蓝湾外围的绿化。据可靠消息，针对金域蓝湾项目，万科将头次实行“楼盘未售、商业先行”的模式，在楼盘尚未开始销售之时，就完成商业街的招商工作，满足业主入住后的配套要求，成为九龙湖的头个“生活大盘”。此举的重要性不言而喻，笔者是在安德门坐安铜线到达九龙湖区域的，一路只看到百家湖附近配套成熟的超市、**、商场，因此对于九龙湖来说，商业街的建设显得非常重要。

与金域蓝湾仅一河之隔，也空着一大片土地。

从清水亭东路出来，离开万科金域蓝湾，一路驱车往西，往九龙湖方向。

颐和南园（查看地图）(论坛新闻)，项目位于江宁区秣陵街道九龙湖路1号。住宅都已经卖完了。

颐和南园别墅项目3月推出3期联排别墅，面积在230-280㎡之间，均价14000-15000元/平米。目前还有部分房源待售，4期尚未动工。4月份推出30余套联排别墅，面积220-280平米之间，价格待定。

这就是九龙湖，照片看到的只是一小半的体量。

同仁康桥水岸（查看地图）(论坛新闻)，项目位于江宁区秣陵街道文心街28号，8月份推出400套小高层房源，面积在80到130平米之间。

隔着一条马路，就是同仁医院了。

同仁医院东面是一块空地。正是东方鼎成的同仁医院地块。

附近的华润苏果大超市

据江宁的司机介绍，这一片两边都是拆迁安置房。

殷巷农贸市场

百家湖社区卫生服务核心

终于看到盈嘉地产的九龙湖项目——合家春天（查看地图）(论坛新闻)了。

合家春天，项目位于江宁区秣陵街道诚信大道899号，还有较后一栋房源，但是推出时间目前还没有确定。多数也是在等万科金域蓝湾开盘吧。

周边线路有金秣线 、江宁线路 、宁丹线、宁凤线 、雨铜线 、江宁1 、盛同线、安铜线、安丹线等 。商业配套主要为沿宁溧路的一些餐饮企业，有苏果、世纪联华以及一些日常生活小型便利商店。

离合家春天非常近的恒大绿洲(论坛新闻)，项目位于江宁区秣陵街道清水亭东路158号，预计会在4、5月份推出精装修小高层房源。主力户型为90平米的两房和130平米三房，约130套，还有部分跃层房源。价格同样是未定。

天泽苑（查看地图）(论坛新闻)，位于江宁区秣陵街道竹山路588号，“2009南京楼市20大口碑楼盘”。雍景园一批已售完。，二批房源预计6、7月份开盘，推出80-140平米的两房、三房、四房。具体事项暂不确定。

九龙湖板块周边生活配套：紧邻南师附中江宁分校、同仁医院，东南大学、工人文化宫、九龙湖图书馆、全民健身核心、规划中2007年年底基本建成的九龙湖山水生态公园环绕周边。在原有公交网路的基础上，宁杭高速二期今年开通、地铁1号线南延线即将开通、高桥门到上坊只需两**车程、天印大道与苜蓿园大街连通，形成与主城区的无缝对接；规划中轻轨3号线、规划新增5条公交路线，网路四通八达，十分方便。以及规划中的轻轨3号线等等，生活配套日趋成熟。

文体：医疗和文化等生活配套完善。区域内有全国较大的区级体育核心——江宁区体育核心，还有南京同仁医院、殷巷工业园、电信、邮局、联华超市、苏果超市、汇迈艺术馆、工人文化宫、九龙湖图书馆等。

**：周边高校林立，学区优势明显；江宁大学城：有东南大学、南京医科大学、南航江宁校区、河海大学、南京工程学院等诸多高校聚集。**：南师附中分校；江宁一等**；清水亭**；江宁外国语**；天印一等**；**：东山**；江宁实验**，清水亭**；竹山**；百家湖**；幼儿园： 小区内规划配套幼儿园；翠屏山幼儿园

商业：区域内有规划中的30000平米的SHOPPING MALL以及大学城近20000平米的商业配套。距离东山老城区，胜太路商业街，同曦假日百货等大型商业核心5**车程。

置业建议：

房地产市场上，有实力的开发商往往能给当地房地产市场发展带来超过居住本身的巨大作用。拿万科金色家园（查看地图）(论坛新闻)来说，在没有进驻之前，当地二道埂子一片甚至是“棚户区”，居住环境非常糟糕；在金色家园进驻后，口碑叫响的不仅是万科项目，更是带动了水西门大街，一个片区的良好发展。因此，在九龙湖地块，地皇扎堆的现象很容易被理解，万科金域蓝湾作为九龙湖板块标杆性的项目，不仅影响着九龙湖，对于江宁板块也具有意义。

江宁不缺土地，缺的是房子的品质和产品的高度。在以万科为首的一批品牌开发商进驻九龙湖之后，该地块的价值将被重新估算。目前业内普遍认为万科金域蓝湾的开盘均价不会低于1万3，也出现了1万5的声音。这是一个可以理解的价位，江宁21世纪公寓均价已卖到1万1了，而地铁1号线南延线（预计2010年5月开通）、三号线（2010年1月开工）南延线都将经过万科金域蓝湾。

从以上报告和图片中可以看出，九龙湖板块并不是很大，而笔者在实地探访中，打的江宁的的士，起步价是5块钱，从金域蓝湾处所在的清水亭东路上车，沿着百家湖一圈走下来，较后经过合家春天、恒大绿洲（查看地图）(论坛新闻)，返回到出发点，刚好25块钱。几大楼盘较为集中，遗憾的是周边的商业配套尚不见踪影，倒是高高的楼盘林立着。

江宁目前万元以下的新楼盘几乎少有，何况本篇报告中的楼盘都是知名品牌大企的项目，另一方面，价格超过万科金域蓝湾又不太可能，开的高了没竞争力，开的低开发商肯定不愿意，所以，周边的楼盘也都在等待万科金域蓝湾的开盘，伺机而动晒出价格。笔者估算本篇报告中的几个楼盘均价幅度会在1万1到1万5之间会比较合理。

因为九龙湖该区域都是新楼盘，所以自住型购房者比例可能会多一些，而该区域的发展至少还需要2年的时间，生活设施、商业配套，才可形成一定的规模。以一套90平米、价格在1万2的新房为例，总价也在108万。客观的来说，100万出头在南京置业，而且是可以选择品牌开发商，九龙湖板块的选择余地还是比较大的。加上地铁交通、青奥场所的利好，江宁的发展是可以乐观预期的，而九龙湖板块，也因为有了这么多强势地产的加入，未来的发展不容小觑。