昆山开盘实录 | 真正的改善，是能穿越楼市周期的持续热卖

　　写作这篇稿子之前，我的心情是比较沉重的。

　　*近益发觉得，在很多时候，你没得选。

　　比如地产人，当你拍下一块地，你只能选择和他往前走下去。

　　假如因为地价高，必须要做改善产品，甚至可能这个项目承载了要托起这个板块改善的希望，而购买力还暂时够不上的时候，你还是只能选择坚定地相信自己，相信这个项目。

　　这是无奈，但更是一种挑战。

　　笔者曾经在五年前的张家港卖单价1w6的高端盘，当时市场均价8000元，对面楼盘1万不到，但也生生地卖出了流量。

　　时隔多年，当我们回头再看这个项目的时候，发现这依然是当地*贵的二手房，而且一房难求。

　　真正的好房子，是会发光的。

　　好的项目，是能穿越楼市的周期，一路热卖的。

　　01昆山的楼市周期，来得快去得也快

　　昆山，这个被上海和苏州包夹的三线城市，既享受了两个大城市的发展红利，名列全国百强县之首，但也感受到楼市政策变化后的迅速降温。

　　昆山和太仓，这两个和苏州保持了步调一致的限购城市，在苏州724新政调控后，楼市的变化是比较明显的。

　　其中受冲击*的，就是改善产品。

　　据苏南房观了解，昆山的改善市场需求，其实并不大。池子里的客户，也并不多。

　　我们先看下12月初的昆山房价地图。

　　昆山的房价，城西不到3W ，城中2.2-2.5W ，城北和城东主力价格都是1.5 W，都是刚需和安置房。

　　改善房的客户，不多啊。

　　从去年到今年，被严重限价导致倒挂的中央公园、金鹰、公园壹号等几个限价盘清洗一轮后，容量大打折扣。(金鹰开盘1400组人，但此后几个改善盘开盘，客户越来越少)

　　由此我们可以判断，昆山池子里的改善客户，越来越少了。

　　几次陆续的改善项目开盘，去化情况都不太理想，尤其是城北也开了两个改善盘 ，均价2.2-2.3 W，去化惨淡。

　　昆山的市场，开始冷了。

　　这说明，因为土拍导致的新一轮高价地，被逼无奈做起了单价两万以上的高端产品，但区域市场的购买力和价格承受度，远远达不到高端的水准。

　　如何在单价较低的板块，站住价格的高位，且实现项目的热卖。

　　这成为了一道难解的题。

　　但就在这样的情况下，苏南房观听说12月24日晚，昆山纯新盘首次开盘，改善卖出了流量盘的气势。

　　它就是位于昆山城东板块的上湾璟园。

　　我们先来感受一波现场人气。

　　本次开盘，到场客户超400组，现场推出了251套洋房，卖出了75%。

　　这个数字，令市场骄傲啊!取证价格22080元/㎡，实际成交价格约21780元/㎡。

　　要知道，旁边的二手房均价才1.5w元!竞品价格也远低于上湾璟园。

　　上湾璟园项目的热卖，给了市场一个很好的示范，改善产品在昆山的开发和营销之路，从此有了一个可以参照的对标物。

　　值得一提的是，这是今年万科上子系产品中第三个开盘的项目，又是一次意料之中的首开热卖啊!

　　那么问题来了，作为一个纯正改善项目，上湾璟园究竟有何魅力，吸引如此多的购房者。

　　房观认为，改善根本还是改善居住品质与生活方式的同步升级，上湾璟园重新定义了昆山改善的标准。

　　*、择址，规划利好下，未来更加完善的城市建面。第二、尺度，超高得房率，户型设计兼顾空间拓展和功能使用。第三、低密，外部稀缺的生态资源、内部超低容积率社区环境。第四、服务与圈子，好的物业与好的邻居，是*容易被忽略却*重要的环境。

　　下面我们重点阐述，项目是如何做真改善的。

　　02城东今非昔比，潜力太大的板块。

　　购房者A先生，上海来投资的，之前准备买城中，一次偶然看到城东现在发展的挺好的，什么配套都有，环境也不错，而且万科还是大品牌，果断入手。

　　购房者B先生，在上海上班的外地人，买房纯自住，考虑到后期可以做地铁上班，且周边商场、商业街、*等配套都有，生活成本相对没那么高。

　　什么都有!

　　这是苏南房观在现场和买房人沟通时，出现频率*多的一个买房因素。

　　的确，近几年，昆山城东正在以肉眼可见的速度发展着。

　　2018年“一廊一园一港”规划确立，作为“一廊”之一的夏驾河科创走廊将建成为昆山核心CBD，未来板块内高净值人群集聚。

　　交通上，将形成中环+轨交双出行模式。尤其是2018年轨交S1线开建，28站中城东有7站。可以说城东真正实现了与沪苏交通上的一脉相连。

　　以后，上班不用担心会堵车了。

　　教育上，一路之隔就是夏驾园*，即昆山实验*教育集团的成员校。家门口上学，完美解决了孩子接受教育和家长接送问题。

　　来源：昆山市教育局“关于同意昆山开发区夏驾园*(筹)纳入昆山市实验*教育集团的复函”

　　板块内还有上海华二昆山国际*(预计明年3月交付)、兵希幼儿园、兵希*、昆山国际*青阳校区、兵希*等*。

　　可以说，昆山城东教育资源的日渐丰富，一定程度上改变了一直以来昆山教育以”西“为贵的现象。

　　商业上，世茂广场、大润发、奥特莱斯、夏驾汇商业等新老品牌商业汇集，一站式满足了购物、休闲需求。

　　城东交通、教育、商业…生活配套都在一一规划兑现，入住即可享全方位服务。

　　昆山城东，一座人居新城正在崛起!

　　03人居环境稀缺

　　购房者C先生，一个文艺工作者，闲暇时喜欢绘画。家门口就有一个公园，日常采风比较方便。

　　购房者D女士，首次置换，之前住的小区绿化少，且小区内连陪孩子玩耍的地方都没有。又不可能每天都出门玩，那样成本太大。

　　上湾璟园特有的居住环境，简直就是送上门的礼物。

　　一、约3000亩的夏驾河湿地公园，家门口的公园

　　项目占地约169亩，直接嵌在夏架河湿地公园中。与传统的低密社区相比，犹如多了一座纯天然的绿色屏障。

　　而这天然的生态资源，可以说是项目的一大杀手锏!

　　二、1.8容积率，多角度营造人性化社区

　　项目作为昆山城东科创走廊*后的住宅地块，采用万科“上”字产品系，提升了昆山改善人居体验。

　　如在回家路上设计了3重境界，一进府门、二进园境、三进厅堂。通过层层递进的模式，放大了归家的仪式感。

　　据介绍，整个小区内部多达9个主题景观带，通过澹溪、旱溪、绿谷营造东方园林的意境。一步一景，不外出也可欣赏四季景色。

　　为了打造人性化社区，项目还细心地为不同年龄层人群，独特的设计了不同的社交活动场所。

　　如为儿童设计了约八百方的游乐场，内含儿童趣味跑道、滑梯、树屋等;为中青年设计欢享园，包括塑胶跑道、 健身器械、羽毛球场地等;为老人设计乐享园，让老人们尽享天伦之乐......

　　地段可以规划，配套可以升级，但天然的生态资源却不可复制!

　　上湾璟园不可复制的生态价值以及匠心营造的人性化社区，彻底将人从冰冷的建筑中解放出来。

　　可以说这样的人居环境一旦错过，就很难再得。

　　04

　　改善一步到位

　　购房者E先生，年过40，上有老，下有小，日常生活就像是打仗一样。这次买房只考虑147平，面积购大，房间够多，而且2个卫生间，以后再也不用一洗澡就排队了。

　　购房者F女士，即将迎来第二个宝宝，所以急需换房。不过手里预算有限，但又不想牺牲生活品质，上湾璟园118平的户型刚好救急了。

　　上湾璟园整个社区户型都在100平以上，是一个真正的改善型社区!

　　但，项目却不局限于面积段改善，而是居住生活尺度的升级。

　　下面，我们以项目的两个主力户型为例。

　　一、建面约147平

　　划下户型亮点重点：玄关置物收纳、洄游动线设计、岛台设计、约6.1~6.3米宽客厅、270°九面采光。无论是动线流转、置物收纳、居住功能使用，都得到了充分满足，得房率达到了惊人的87%!这才是真正的改善!

　　二、建面约118平

　　划下户型亮点重点：118平做到4开间朝南、客厅与卧室阳台双联、多飘窗、主卧套房、双卫设计。从居住功能性和空间使用性上来看，一举反超同面积段对于改善的束缚。

　　这可能是昆山市场上，110-125㎡面积段里，*强的功能四房，而且面积控制得很好。

　　上述这2个主力户型，整体而言相对户型方正，空间利用率极高，几乎没有空间浪费，完美体现了“上”字系用*小面积实现*功能的理念。直击改善者内心，无论是二胎家庭，还是四代同堂，都能兼具居住和舒适两方面。

　　生活尺度升级，除了基础的户型设计升级外，也离不开高品质生活配套的护航。

　　项目是精装修交付，配备了中央空调和地暖。对于生活在南方的购房者来说，这真的是非常贴心，以后过冬再也不需要“一身正气”了。

　　一步到位的上湾璟园，至少5-10年，甚至是20年都可以不用换房。换个角度想，也是避免了因再次置业而导致购房成本增加。

　　05

　　万科物业

　　购房者J先生：这一辈子一定要住一次万科的房子，就为了享受他们的物业服务。

　　购房者Z先生：我刚卖了万科的一套房子，跟我一路之隔小区的同事也卖房了，我比他多卖了近5万块钱。哈哈哈!谁让他不是万科物业。

　　都说买房一阵子，物业一辈子!

　　万科物业贴心之处有很多，其中，笔者关注到有这样一项规定：无论职位高低，只要看到地上有烟头、杂物，都有义务捡起来。

　　以小见大，万科物业小细节都力求做到完美。

　　难怪很多购房者都有“万科物业”情节，宣誓这辈子一定要被万科物业服务一次!

　　一个好的物业，不仅能为业主创造更高的居住舒适度，也是项目*的重要参考因素。

　　以万科已交付项目为例：

　　万科玲珑湾花园，二手房*新均价约8W/平，板块二手房约6万元/平;

　　万科金域生活广场，二手房*新均价约4.5W/平，板块二手房约3万元/平;

　　万科金品花园，二手房*新均价约3.4W/平，板块二手房约2万元/平;

　　可见，拥有万科物业的项目二手房价远高于板块二手房市价，*空间更大!

　　因此，苏南房观郑重提醒一下广大购房者，买房子一定要考虑物业水平!

　　写在*后

　　从12月7日营销中心开放，再到12月24日项目首开。短短半月个多的时间，上湾璟园实现了热卖

　　据悉，9月份在外展点的时候，没有太多的营销工具;而且市场上的改善客户基本上被洗光了。

　　因此，有不少行业内的高手，会明白这次项目开盘的难度有多大。

　　开盘前，同行间交流，认为上湾璟园的首开流量不会超过80套。

　　但结果却让很多人大吃一惊!上湾璟园，用实际行动给昆山改善市场树立了一个示范性标杆!给了那些曾经惨淡经营的楼盘，更多的希望。

　　回到我们前言所说，上湾璟园依靠区域规划、社区景观和室内户型的无短板打造，终于赢得了市场，完成了看似不可能!

　　「年内*后一个开盘的改善项目、改善客户被洗过一轮，池子快被抽干了、价格高出周边好几千...」

　　难度，不是一般的大啊!!!但项目团队没得选，只有努力向上!

　　这也正如标题写的，真正的改善，是能够穿越楼市周期，持续热卖。

　　很显然，万科做到了。

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