昆明改善楼盘占比增加，刚需市场受挤压

近年来，昆明楼市虽然还在筑底，但改善赛道却越来越拥挤。去年前十位热销盘都是定位改善或高端的品质项目，到了今年上半年，甚至在前20楼盘中都很难找到刚需盘。这说明改善楼盘的份额占比越来越大，刚需市场受到挤压。

造成这一现象的主要原因是，政府推行了住房双轨制，即“市场归市场，保障归保障”。政府保障基本住房需求，而市场满足多层次多样化住房需求。昆明落地实施的配售型保障房项目将挤占甚至替代刚需市场，导致大部分刚需客群被锁定。

在新改善时代，选择合适的片区成为购房的关键。昆明的改善项目主阵地已经转移到滇池沿岸，特别是会展片区。会展片区具有优越的地段、配套和资源，成为改善楼盘扎堆、推高地价房价的热门区域。而万科滇池双子星项目的发布，选择了会展片区的都会半岛，成为新改善时代的典型案例。

在重新定义改善的过程中，万科强调了社区空间与生活场景的融合，注重产品品质和公区配置的提升。他们研发了5年的“未来城市理想单元”，以满足人们多样化的需求。万科都会半岛项目就是在这一理念下开发的，强调社区空间与滇池生态的双重价值。

此外，万科都会半岛在户型设计上也有突破，通过多种拓展手段实现了高得房率。他们采用了“计容新规”，放宽了对住宅产品的技术管理规定，使得得房率可以达到95%以上。这符合新改善时代对产品贴近人们需求的要求。

昆明楼市正进入新改善时代，改善楼盘占比增加，刚需市场受到挤压。在面对这一趋势时，选择合适的片区和重新定义改善是关键。万科滇池双子星项目的发布，以及其对于社区空间和生活场景的重视，为应对新改善时代提供了一个新的思路。

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