重磅规划！房地产将迎大变局！昆明楼市重大信号传出→

昆明市住建局近日发布《昆明市“十四五”房地产业发展规划(公众征求意见稿)》，当中提出，将坚持以住房供给侧结构性改革为主线，构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应与保障体系。

图自彩龙社区@燕子燕阳

房地产业发展发生重大变化

“十四五”时期，房地产业发展的外部环境和内部条件发生复杂而深刻的重大变化。新冠肺炎疫情倒逼房地产市场销售方式从线下转为线上，数字化为房地产行业生产方式转型赋能。人民对高品质住宅、居住环境以及配套设施的要求提高，有利于促进改善型住房需求提前释放，加快绿色建筑技术、智慧技术、数字化、区块链等技术应用。

图自彩龙社区@燕子燕阳

房地产市场需求逐渐分化的挑战。房地产外销市场降温较为明显，本地人口返乡置业和住房租赁规模下滑，住房刚需增长有限。

生态保护与环境修复的挑战。滇池水生态修复任务日益加重，水资源短缺问题日益突出，新增建设用地受限，存量用地更新成本攀升。

全国房地产市场逐渐平稳降温，行业进入成熟期。“三条红线”金融调控对房地产开发企业的资金流形成一定压力，行业集中度进一步增加，本地中小型房地产企业的资金承压能力转型压力较大。保障性住房供应、人才住房、公共交通、基础设施和公共服务设施等领域的压力与日俱增。

基本实现城镇住房供需平衡

“十四五”时期，全市房地产用地供应约6.0~6.7万亩，其中住宅类房地产用地约4.8万~5.4万亩，非住宅类房地产用地约1.2万~1.3万亩，五年累计供应商品住房约8000万平方米，基本实现城镇住房供需平衡。

图自彩龙社区@燕子燕阳

加快解决城镇中低收入住房困难家庭、新市民、青年人住房保障问题，进一步扩大保障性租赁住房供应规模，提高住房保障覆盖率，实现应保尽保。至2025年力争实现保障性住房覆盖50万城镇人口，实现“人均一间房，户均一套房”的基本目标。

积极推动租赁住房发展，扩大租赁住房供应规模，至2025年力争实现“6:3:1”的城镇住房供应结构，即60%的城镇常住人口购买商品住房，30%的城镇常住人口租赁住房，10%的城镇常住人口获得保障性住房。

城镇人均住房面积达49㎡

至2025年，力争完成2000年底前建成的需改造的老旧小区改造任务，共11.4万户;力争完成城中村改造项目284个，盘活存量土地资源;完善中*、医疗、养老、商业、绿地等公共设施配套，打造一批“15*生活圈”示范项目。扩大物业服务覆盖范围，提升各类住宅小区基本物业服务覆盖率，新建住宅小区物业服务覆盖率达到100%。“十四五”末，城镇人均住房面积力争达到49平方米。

图自彩龙社区@燕子燕阳

至2025年，力争实现商品房开发应用装配式技术的建筑面积占新建商品房建筑面积的比例达30%，新建住房绿色建筑占比达到100%，新建商品住房全装修比例达到80%以上，新建城镇住房成套率达到100%。存量房交易网签程序完成率达到100%，住房租赁备案数量显著增加，房价上涨幅度不超过城镇居民可支配收入增长幅度，地价、房价、租金基本稳定。

推动城市更新盘活存量用地

中心城区大力推动城市更新，盘活存量用地。以整合打包、连片开发等方式改造城中村、旧厂房及旧住宅区。妥善化解烂尾楼项目，改善中心城市形象。积极推进老旧楼宇有机更新和二次招商，加速办公房地产去库存，打造金融商务产业集群。活化存量商业办公用房，利用社会闲置住房发展租赁住房。二环以内适度控制普通住房建设用地供应，着力建设高品质住宅、国际化人才社区。产业园区结合轨道交通站点，增加普通住宅用地和保障性租赁住房、人才住房供应。

图自彩龙社区@燕子燕阳

扶持国有住房租赁企业开展规模化、集约化、专业化住房租赁经营业务，充分发挥国有企业的带动作用。鼓励民营住房租赁企业进一步规范发展住房租赁业务。积极引进3~5家长租公寓领域的知名租赁企业，支持本地专业化住房租赁企业做大做强，形成大、中、小型住房租赁企业协同发展的格局。鼓励有条件的房地产开发企业长期持有部分房源用于市场租赁。

根据市民人口规模合理确定租赁住房筹集规模，通过新建、配建、改建、存量住房盘活等多种方式筹集房源。商业商务、公共用地可根据规划提出将其改为“城镇住宅用地(租赁)”，土地使用年限不变，在土地交易条件中明确租赁居住项目的规划设计条件，并明确建设的租赁住房仅能用于租赁不得分割销售。昆明市行政区域内(二环以外)国有建设用地上已取得规划许可的在建或已建成的商业和办公用房，根据政策要求可以改建为租赁住房。鼓励企业将商业、办公用房按照建筑、结构、消防等规范改造为租赁住房。鼓励企业以收购、长期租用等方式筹集个人闲置住房用作租赁房源，鼓励回迁人将剩余房源委托专业化规模化住房租赁企业运营。

解决通勤难、就业远问题

完善城市轨道交通网络，加快都市区一体化以公共交通导向发展(TOD)模式带动城郊土地开发，提升土地的开发价值。加强城市轨道交通与其他公共交通设施的有效衔接，适时外迁入城道路收费站，适时取消南绕城、东绕城高速公路收费，降低主城与郊区人口双向流动的阻力，引导主城区人口和产业向滇池流域外围有序外迁。加快完善呈贡区、空港区、北市区的教育、医疗、文体等公共服务设施以及便民生活服务设施，加快实现职住平衡。

图自彩龙社区@云台居士

在城市轨道交通站点和快速公交站点步行范围内(800-1000米)，规划建设合理规模的保障性租赁住房，解决中低收入群体通勤难、就业远问题。通过交通一体化(地铁、快速公交)、基础设施一体化、公共设施一体化、城市治理一体化路径，推动主城区和郊区人口、产业、投资等要素双向流动，加快郊区县融入主城区，高品质建设昆明都市圈。

控制住宅建筑层数、层高

县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅占比应不低于75%;县城新建住宅*不超过18层。

新建住宅建筑的层高不应低于3.00m;

卧室、起居室的室内净高不应低于2.50m，局部净高不应低于2.10m，且局部净高低于2.50m的面积不应大于室内使用面积的1/3;

利用坡屋顶内空间作卧室、起居室时，室内净高不低于2.10m的使用面积不应小于室内使用面积的1/2;

厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20m。

提高电梯设置标准：

入户层为二层及二层以上的住宅建筑，每单元应至少设置1台电梯，且轿厢深度不应小于1.40m，宽度不应小于1.10m，呼叫按钮的中心距地面高度应为0.85～1.10m。

入户层为四层及四层以上，或入户层楼面距室外设计地面的高度超过9m的住宅建筑，每单元应至少设置1台可容纳担架的电梯。

入户层为十二层及以上的住宅建筑，或入户层楼面距室外设计地面的高度超过33m的住宅建筑，每单元应至少设置2台电梯，且其中至少应有1台为可容纳担架的电梯，至少应有1台为消防电梯。可容纳担架电梯采用宽轿厢时，轿厢长边尺寸不应小于1.60m，轿厢短边尺寸不应小于1.50m;采用深轿厢时，轿厢宽度不应小于1.10m，轿厢深度不应小于2.10m。可容纳担架电梯的电梯轿厢门净宽不应小于0.90m。

试点高标准国际化人才社区

图自彩龙社区@燕子燕阳

在翠湖、滇池旅游度假区、自贸区、空港经济区等外籍人士较集中的地区，试点建设一批高标准国际化人才社区。住宅建筑采用*的绿色建筑科技、5G、物联网等智慧技术，小区内部提供24*管家式服务，配套国际化幼儿园、*、医院、餐厅、运动场所以及便民服务设施。

坚持房地产产品与服务标准的国际化，充分利用昆明独特的气候、自然资源、生态资源以及文化资源优势，深度开拓旅居、康养、养老房地产市场。依托自然山水景观资源，高质量建设或改造多样化多层次的老年公寓、疗养院、度假酒店等房地产项目。配套完善医疗服务、康体运动、文化休闲设施，培育康养旅居精品项目，打造世界级候鸟式康养中心。

滇中新区是房地产重要拓展区

滇中新区(安宁市、嵩明县)是未来房地产开发建设的重要拓展区。增加房地产用地储备，结合住房增量需求保证新增房地产用地平稳供应。优先保障中等价位、中小套型普通商品住房的用地供应，为主城区人口和产业疏散以及本地新型城镇化提供支撑。结合产业园区就业人口规模与结构特征，鼓励企事业单位利用自有闲置用地建设保障性租赁住房和人才公寓，促进职住平衡。依托县城、重点镇、产业园区吸纳本地农业转移人口，加速推动就地城镇化。依托本地优质康养资源，基于“房地产+健康”“房地产+旅游”“房地产+新兴产业”等开发模式，提供多样化房地产产品，满足宜居住房需求。

提升城市级商圈能级和服务水平

进一步提升三市街、南亚、白塔路三个城市级商圈的能级和综合服务水平，继续夯实青年路、白云路、春融街、世纪城、人民西路、滇池会展中心六个区级商圈，积极培育北辰-欣都龙城、西北新城两个未来区级商圈。结合城市人口和居住小区分布，加快完善老城新城的社区级商圈建设，形成层级结构清晰、空间分布均衡的城市商圈体系。

图自彩龙社区@云台居士

城市级商圈重点突出扩容升级、综合化、国际化三大发展策略，区级商圈重点突出功能化、特色化、去库存三大发展策略，社区商圈以1-2公里范围内的社区居民为服务对象，是15*便民生活圈的重要组成，重点突出均衡化、便利化、品质化。

加强银政企合作规避烂尾楼风险

完善房地产用地供应机制。建立“房地联动、一地一策”的会商机制和政策工具箱，加强土地价格精准调控，实行稳房价、定品质、竞地价的供地方式。

加大闲置用地处置力度。因房地产企业自身原因导致土地闲置，未动工开发满1年的，按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费;未动工开发满2年的，无偿收回国有建设用地使用权。

严格落实差别化住房信贷政策，支持居民家庭合理自住需求，坚决遏制投机炒房，提高调控的精准性，严控房地产金融风险。切实加强经营用途贷款“三查”，加强个人住房贷款管理，切实防范消费贷款、经营性贷款违规流入房地产市场。

加强房地产监测预警机制。围绕地价、房价以及市场供应量，形成长期房地产调控目标和供应时序规模控制，建立多部门联动的房地产应急响应机制。加强银政企合作，制定应对个人断供、房企资金链断裂等风险的应急方案，防范商品房楼盘出现延期交楼，提前规避烂尾楼风险。

适度提高公积金贷款额度

允许昆明市辖区内无自有住房的租房职工及其配偶，提取规定额度的住房公积金用于缴纳房租。按照国家生育政策生育二孩或三孩的多子女家庭，连续缴存住房公积金满一定年限，首次申请公积金贷款购买首套自住住房的，适度提高公积金贷款额度。

图自彩龙社区@李存梅

鼓励非公单位建立住房公积金制度。根据灵活就业人员的需求特点，采用灵活多样的缴存提取模式，建立缴存贡献与贷款权利相匹配的存贷挂钩机制，帮助灵活就业人员安居稳业。

基本建成覆盖受益面更广、供求关系更加平衡的新型住房公积金制度。进一步完善住房公积金贷款产品分类分级的标准体系，改进住房公积金缴存、提取、使用和监管机制。优化调整住房公积金使用范围，大力推进数据集中和信息共享，提升公积金服务效能，加强住房公积金风险管理。

力争改造完997个老旧小区

持续推动老旧小区改造，至2025年，力争全面实现2000年底前建成的需改造城镇老旧小区的改造任务(全市共计997个老旧小区，11.4万户，898万平方米，4344栋)。拓宽老旧小区改造的资金渠道，根据实际情况制定融资方案。统筹养老、医疗、便民市场等公共服务设施建设专项资金，优先用于老旧小区改造中相应设施的建设。

图自彩龙社区@大白猫工作室

利用老旧小区内荒地、建筑拆违、垃圾清理后的零碎闲置用地，新建或整合存量用房作为小区物业服务办公用房或经营性用房，促进有条件的老旧小区实现改造实施主体与物业管理主体的统一。鼓励社区规划师、高校学者及团队、规划设计公司、艺术家、志愿者组织等第三方参与老旧小区改造。引导居民结合小区自身特点，合理选择物业服务模式，进一步扩大老旧小区基本物业服务全覆盖。

推进老旧住宅建筑加装电梯：既有住宅建筑加装电梯不应降低结构安全性和影响正常使用功能。加装电梯的载重量不应小于320kg，轿厢门净宽不应小于0.80m。电梯井应独立设置，且不应敷设与电梯无关的电缆、电线等。电梯井井壁上除开设电梯门洞、检修门洞和通气孔洞外，不应开设其他洞口。

至“十四五”末，力争实现全市商品住房小区物业服务覆盖率达到100%，老旧小区、独立楼栋等居住小区物业服务覆盖率显著提升。

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