站在2018年的11月，回望过去三年，看到了2019年的市场！

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时至今日，*恰当能够形容楼市目前境遇的可能就是混沌二字。不是癫狂，疯狂，暴涨，也不是冷冻，速冻，下行，而是混沌，调整，分化。

记住，现在是2018年11月12日，这是今时今日的市场状态。

还好，郑州地产作为起步较早的微信公众号，垂直关注郑州房地产市场，经历并记录了近几年的楼市状态，每一天楼市发生的事情，每一个月，乃至每一年，走过的每一天，都有脚印，都有数据，都有事件。

那么就让我们回望过去三年，在同样的凛冬将至，雾霾蒙蒙的初冬，郑州房地产市场是个什么样的状态。

2016年的10月份，大家在干嘛？

疯狂。 
 开封房地产市场怎么样？ 

翻到了这样一篇稿件：来啊，互相伤害吧！回顾楼市疯涨的100个日夜，这篇记录的是2016年7月份到10月份的三个多月的主要事件，有兴趣的不妨再去回顾下那个恐慌贪婪的自己。

这100天是*疯狂的一百天，从市场到土地，从开发商到购房者，无一不被挟裹其中。

从郑纺机总价单价双料地 王，北龙湖8.18,1314地 王，融创和金茂；经开三连击地 王，到急转的调控，限购限贷限地 王，10.2限购，10.4号补刀限贷，调控不断打补丁补漏洞，步步升级；

从金科会展中心的千人抢房，融创的清盘，到调控之后，被误伤刚需的接连白布条维权，彼时的市场，高涨时，人人如打了鸡血，恐慌有之，迷茫有之，兴奋有之，贪婪有之，高潮之后呢，这一地鸡毛谁来收拾？

郑纺机地 王引发了系列楼盘涨价，其中*具意义的当属以瀚海晴宇建业天筑东润泰和为代表的豪宅调价。

瀚海晴宇宣布调价3000 东润泰和宣布调价4000  建业天筑更狠，还有直接调价2万的，这些楼盘的调价直接把大众的心里承受价格一路拉高！让郑州正式进入2万＋时代。

这些楼盘的率先调价，直接引发了紧随其后的一系列楼盘调价跟风，绿都澜湾随着二号线开通，从8000一路飙到14000，而绕城高速边上的正商智慧城，从去年的5000，直接飙到了9000，而在这波涨价潮中，一些无底线的垃圾盘，也浑水摸鱼了一把。

时隔两年再来回顾这张涨价单

2017年的11月，大家在干嘛？

抢房。

在捡漏，在抢房，在筹钱，在全款。

那时候流行的是得房率：能抢到房子的几率。

是：全款的往里走,按揭的不要堵门口,公积金的把小黄车挪走!

同样的，我翻到了一篇稿件：你期待的下跌出现了，你想要的漏来了，BUT！抢得着吗？！

买房这件事，我战胜了没有房票的，战胜了*三成的，战胜了*六成的，手捧几百万，信心满满。

我始终认为：真正凭实力、财力、精力和眼光在买房的投资客，不应该受到莫须有的道德谴责和莫须有的伤害。

象湖壹号9000多，冲进去买，没抢到；

融创瓏府的洋房16000，多大的漏啊；

又一个更大的漏，昆仑望岳以逆天的14500的价格开盘，可惜，又没抢到……

这时候，这种开盘是常态，全红

2015年的11月，大家在干嘛？

营销。

这时候的主城还没有郑纺机地 王，还在东家送鸡蛋，西家送金龙鱼，还在抢客户，还在做营销。

我也找到了一篇稿件：环内惊现新楼盘泰和•锦苑?东润中海联手壕洗金水区

这时候的东润泰和和中海锦苑，还没有一路涨高，他们还在为一年前的地 王，在做产品，还在为双方到底卖了多少套，卖的好不好在竞争。

现在两个盘较量的是二手房价格

2015年的10月份销售数据显示

中海卖了85套，总金额1.2个亿；

东润泰和卖了45套，单套金额近300万，总金额也将近1个亿。

还找到了如下几篇:

郑州西望，均价5字头，被购房者遗忘的价格洼地

10月21日土拍：成交5宗地，4宗底价成交

9月郑州住宅均价9464元/平

郑州均价已超9500，刚需置业怎么选？10个均价8500左右的楼盘优劣

看见这个均价是不是很想穿越。

不过那时候火的不是楼市，而是股市，P2P

这样的稿子不要太多啊：血泪倾诉：骗局咋一个接一个，眼看父母在上当的路上越走越远

2014年呢？大家在干嘛？

找到了这样一篇：郑州80个*分期楼盘大盘点，便宜了*贵了还贷

80个项目都在做*分期，全国70个大中城市中，价格下降的城市有67个，郑州市场的情况是：2014年市场表现一般，入市项目较多，存量逐渐上涨，促使商品住宅存量达到新高，目前去化周期约9个月，存在一定的去化压力，但处于可控区间。

2004年的郑州市房价地图

回顾了过去三四年的市场，什么感受？尽管是几小段的内容，反正我回顾下来的感受就是：TNND，全都是戏啊。

但是这是现实，不能重新彩排了

2015年，东润营销总拿着李伟珉在郑州设计的*个豪宅作品，苦苦地思索如何突围？

2016年，疯狂仓皇间上车的朋友，地 王们，有站错岗的没有？

2017年，全款抢房的，一年后再看还是不是漏，或者说有没有更好的漏？

……

这是回望三年，那么回望五年，再展望未来五年呢？

问题还是不是问题

焦虑还是不是焦虑

错误还是不是错误

对的是不是一定对

……

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这许多许多，一切一切，也许唯有时间才能给出答案。

生活的脚步，就是每一天都在向前，然后让每一天都成为历史。当“每一天”连接得足够长，串成一段时期，就构成了不断重复的历史。

现在是2018年11月，再有50天，2018年就说过去也过去了，对于房地产市场，来说，今年的市场就是这样了，尾声。

特别重磅的政策，几乎看不到可能；

销售上太大成交量的反弹，几乎看不到可能；

信贷政策放松，也基本不会立马就有；

有很多预测楼市趋势，或者解读市场现状之类的建议，我们也看了很多，购房者也看了很多专业的分析，但对于我们的粉丝，我们还是希望给出一些比较实诚的建议，也许不够专业，不说大势，但都是当下比较实用的建议。如果你*近在看房或者身边有人想要买房，希望这些内容可以帮到你。

1.看内在需求。不要看预测楼市，看透未来几年房价趋势的文章了，也不要被那些大跌崩盘的所迷惑了，中国房地产这20年也没几个人猜对过，多问问自己内在需求：现阶段该不该买房，能不能买得起房，有多少钱，能买得起什么样的房子。这比你整天看货币政策金融趋势要更实在，大趋势要看，但更要结合自己的实际来规划自己的置业需求。

2.回归正常，回归正常。吃惯肉了，真的忘了菜是什么味道了，站在风口猪都会飞的日子，真的忘了，飞是需要翅膀的。

今年的去化不正常吗，很正常。现在是一个回归正常，市场回调的环境，经过2016年暴涨的大洗劫，刚需的释放，2017年限价对于投资的洗劫，短期内购房需求已经大爆发过一次了。现在的供需供稍微大于求是正常的，这样购房者才有挑选的余地和空间，而不是随便上车。

价格，不正常吗？很正常。绿博南龙湖平原新区回调，这只是一个泡沫刺破，价格回落的正常。2015年，主城9000多，郊区5000+，价差4000，这是正常的价差，现在对比四环主城的1万4的价格，绿博、南龙湖回落9000+不是很正常吗？你还想卖多少，你还能卖多少？

价格是因为市场大年的行情，还有部分区域的规划预期而涨上去的，市场好的时候，有预期买单，市场正常，大家对于预期这种事情，更在乎眼前，实在的，能看得见摸得着的。

对于一些涨上去的价格，合理的市场会买单，不合理的市场会给予教训，这就是市场倒逼的价格。比如泉舜上城的开盘价格1万8，去化70套；蓝光的开盘和去化；绿博的整体区域价格塌陷等等。

明智的房企都在以价换量，这时候还有机会，当价格换不来量的时候，那才是该哭的时候。当然市场还没有糟糕到那个程度。

3.还是要选好房子。现在的市场状态下，大家对价格依然很敏感，不仅仅是刚需，所有购房者都是一样的，价差拉不开，但越是这个时候，在买房的时候越要建议你：品质和开发商品牌仍要放在*位。

要给品质开发商做好产品的利润空间和信心。

鸡犬都能升天的时候，你看不清楚是风的力量还是翅膀的力量，但没有风的时候，你才知道，有翅膀的才能飞起来。

做得好的就应该有溢价，二手房会给出检验。如果我们大家仍然学不会为品质买单，那么市场也会给出教训。

4.对于接下来购房的建议。

以前我们一直说的是刚需不必等，赶紧上车。那是基于库存少，市场涨幅行情，刚需错过的成本太高，很多好的项目会清盘，刚需是为了自住，不用考虑太多。而现在的市场，可以选择的余地很多，刚需也可以从容一些，不必为市场的暴涨和疯狂买单，付出代价。

那么今时今日，刚需还需要等吗，是的，可以稍微等，等什么？

等有限的资金可以撬动更好的房子。

对刚需来说，每一分的购房成本都很关键，能省则省，开发商以价换量的营销策略肯定还要继续。那么在这个过程中就能有不错的机会。

一个机会是，开发商以价换量，总有撑不住的，会回调的比较多，有些年底为了走量，年底会有惊喜价格释放；另外还有些过去两年大热的项目，有些盘处于尾盘或者即将交房，部分少量尾盘可能没得挑，但胜在现房，而且房企也赚够了，可能尾盘会有更惊喜的价格出现。

一个机会是，贷款利率，虽然目前是*点，但目前已经有信号是可以松动的，比如了解到的各别项目，各别银行会有适当的优惠，比如中信银行，和平安银行，利率没有上浮那么多，明年年初金融额度会比较多，那么贷款这款会稍微松动。

有粉丝一直留言希望推荐区域，点评区域，给出更具体的置业建议，还是要结合自己的需求，通勤距离，*资金等等。

区域可以简单说几句：

北龙湖，还记得建业拿过北龙湖地 王之后，号称史上*壕的产品九如府入市，短短几年，北龙湖的产品升级简直坐上了火箭，有了金茂府，有了融创壹号院，郑州的房地产水平拔高了一大截，外地房企来学习也有项目可去了。现在的北龙湖很委屈，去化很艰难，但是产品做得很不错，价格很值得，随着高地价地块卖的差不多了，8.18融创金茂地 王之后的项目，拿地价格都很低，接下来都会陆续2019年入市，机会还是有的，尤其是保利，中海，名门的可以关注下，不差钱，拿地成本低。

绿博，很具争议，绿博就值这个价格，一个区域的价值不是他的房地产的价格，不能为区域标上利好，就要在房价上加上几元，让大家买单，很重要的是，供应还是比较大的，短时间内，价格也不会什么变化，反而会加速出货比拼价格，现在买，2019年买，未来两年价格变化不会太大，所以这个区域暂时可以观望，会有更好的价格和产品出现。

南龙湖，南龙湖是目前据主城*近的区域，还有二号线加持，虽然区域一直摘不掉屌丝的帽子，但耐不住硬性条件好，就是近，开车到东区半*车程内，加上有二号线，价格也回调了，有性价比。

白沙，就一个问题，你想想，北龙湖的地卖完，郑东新区还可以卖哪儿的地，哪个区域会接过郑东新区土地收入的接力棒。

大水漫灌的情况会改变，区域会出现比较大的分化，优秀的区域，配套好，交通好的区域，在这轮市场价格依然会比较坚挺，供不应求。配套不足的板块则加速下行。

所以就一条：*重要的是还是你要把宝贵的购房机会留给主城。

根据资金状况，毕竟有价差，现在的价格刚需也可以看看白沙和南龙湖。

北龙湖，土豪就不说了，还是建议如果你能跳一跳够得着的话，还是可以跳一跳的。

5.实在不想去预测，但*后还是想说下2019年。

基本上从政策面来说，大概率2019年的市场还会持续现在的市场状态，大的重磅比如限购限贷取消，几乎没有太大可能；值得注意的是，从去年到今年的，土地价格都是非常低的，几乎都是底价成交，那么就意味着接下来会有很多这样的土地进入市场和销售。

就连北龙湖曾经的土地价格高地，继818地 王之后，土地的价格都下来了，过高的土地成本已经被挤压掉了，高地价地块都出的差不多了，再怎么艰难也不会比8.18,1314地 王更艰难的了吧，何况现在融创金茂的成绩单还过得去。明年市场应该是大家都保持平价快速出货。

6.更实用的建议，不是疯狂的市场了，大家都要更谨慎一些，更有风险意识，从家庭资产风险角度，不建议用太高杠杆去买房了。

*后，这篇文章其实*初只是想写建议，但当把过去几年的市场事件回顾过之后，非常想整理出来呈现给大家，我们每一个都是亲历者，但很少去回顾，去总结，去思考。

大家纠结的往往是现在，焦虑的往往是当下，其实过去看五年，往后看五年，很多事情就不用纠结，因为任何纠结的所失去的，所得到的，你将时间的轴线拉的很长很长，就无所谓得到和失去了。文章来源郑州地产微信公众号！

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