开封房市新动向：楼龄与区域影响价格体系

来源：吉屋 2024-07-05 10:48:00

开封房市在经历了普跌后，市场逐步形成了新的定价体系。通过分析近期的房产交易数据，我们可以看到楼龄和区域成为影响房价的重要因素。居住属性逐渐超过投资属性，未来市场将由期货、楼龄较新的电梯高层和步梯多层三种产品主导。

房市交易数据分析

根据最近卖出的7套房产数据，房东在购买时的账面收益情况各不相同。第一套房在2000年左右全款购买，购买价为1200元/㎡，账面收益为59万元；第二套房在2008年左右全款购买，购买价为3500元/㎡，账面收益为39万元；第三套房在2011年左右全款购买，购买价为4050元/㎡，账面收益为33万元；第四套房在2014年左右全款购买，购买价为4500元/㎡，账面收益为13万元。

然而，第五套房在2017年左右贷款购买，购买价为12000元/㎡，账面亏损32万元；第六套房在2022年左右贷款购买，购买价为7300元/㎡，账面亏损5万元；第七套房在2022年左右全款购买，购买价为7025元/㎡，账面亏损3万元。可以看出，凡是赚钱的房产都有一个共同规律：在城市板块发展初期和市场下行期全款买入。而赔钱的房产则集中在当前开封最热门的购房区域——西区汴西湖板块，并且购买时间位于开封房价最高峰和近几年的横盘期。

楼龄与区域的影响

自2019年开封房价下行逐步进入横盘期以来，开封市场在过去的五年已经完成了普跌，并且在普跌以后，开封市场大概率正在形成新的定价体系。从大的方面来说，当前的开封房价的价格体系，是新房、西区的核心板块正在支撑开封整体均价的高点。但随着土地市场的近乎沉寂，新房停止供应，二手房正在全面影响开封均价。

与此同时，我们也能发现，即使是汴西湖东岸绝大多数的二手房，其楼龄也正在变得越来越长。所以，从某种角度上来说，楼龄正在冲击未来开封房地产市场的价格体系。由于当下开封市场的期货产品仍有一定交付风险，这也使得还不能让所有购房者全面放心。在这种情况下，一部分购房者会觉得与其将就着买一些楼龄相对老旧的二手住房，还不如加点钱买新住房。另一部分购户则会考虑为了安全性，可以选择楼龄相对新的二手住房。