东信公馆开盘，挤压了祥符区的房价泡沫

近几年的东区，房地产可谓一片空白。

东区购房的痛，从盼棚改拆迁，从皇家华韵中的阴影走出来。在2018年，东区多块土地批前公示，一度燃起了希望。时至年底，开封市场进入横盘期，在2017年市场大热的时候开始启动县区蓄客，释放预期房价5000+元/㎡，定存组数超千组。在2018年10月启动认筹，11月3日正式开盘，开盘现场称得上人山人海。

客户群的比例依然以县郊区居多，大多数的购房者携全家选房，也增添了现场的观望和犹豫的情绪。东区的项目，以高层+北大培文+低房价的三个要点，依然很难博得东区改善客群的认可。对于住惯了多层的老东区，近年来的子女一代基本上已经西迁，父母一代尚在原老厂区的家属院，这些曾经创造了东区繁华与推进东区发展的老人们理应当有更好的人居环境的改善。然而，多年以来，东区的房地产并没有支撑起他们的希望。

区域的常住人口对区域总是有特殊的情节。但一个房地产项目的开发，亦需要吸引区域以外的客群。对于东信公馆来说，作为工农路还要向东2公里，即使对于东区客群来说，也有一定的接受难度。即使北大学府的存在，在年轻一代西迁，教育对东区的吸引力亦有限。而说服老一代从多层搬进高层，更是势必登天。但显然，东信公馆，从长远来看，似乎不缺乏客群。

当然，这有两个前提条件。*是，汴东产业园区的发展。第二是东区无其他新增地产项目。当然，这两者都很难。尽管东区发展慢，但这并不意味着东区不发展。在东信公馆更靠东的区域，距工农路4公里的申华汽车园，是承载区域发展的希望。从项目规划角度来看，占地面积约1093亩，建筑面积约73万平方米，建设汽车4S店集群，汽车文化广场，以汽车运动为主题的商场、汽车运动娱乐场、办公楼、酒店、二手车市场、机动车维修及检测、驾校（考试中心）、车辆管理所等汽车销售及服务功能为一体的汽车商业综合体。

如今，经历了近一年的建设，部分汽车4S店的钢结构主体已呈现。

*申华汽博园

在申华汽博园开业并进入运营以后，进入这一区域有两大交通干道。*条是东信公馆所在的新曹路，第二条是汴京路。先说新曹路，除东信公馆之外，目前已进入土地批前公示的地块是开封市城东片区CD0701街坊控制性详细规划（位于工农路与新曹路交汇处北侧）：东至规划路，西至规划路，南至规划路，北至新曹路。规划总用地面积约7.54公顷。用地性质：二类居住用地（R2），公园绿地（G1）。这一区域位于东区曹门新城（安置房）附近，预判为以此加速清水河以东区域的开发，实现东北清水河小片区的融合。这个项目入市之后，凭借其相对于东区的地段优势，如规划改善型的多层产品，亦具备足够的吸引力。

沿汴京路与工农路交汇处向东，依次是小花园棚改项目，正和创业园，夏寨城中村棚改项目，申华汽车产业园。正和创业园作为区域内在售的工业地产项目，其规划建设的独栋厂房，是吸纳本地就业，吸引人口进驻东区的基础条件。同样，申华汽博园也是如此，个人以为这个项目如果*终落成并顺利运营，至少有以下优势，1、汴东产业集聚区产业*强的一环，直接拉动区域的发展。2、人口导入，并进一步带动周边区域其他产业的发展，推动区域人居环境的改善。3、推动汴东湖项目的落地。

关于拟规划的汴东湖，目前可以搜到的资料如下：

汴东湖位于汴东产业集聚区（西起东二路，东至东四路，南邻汴京路，北接规划路），占地面积500亩，其中湖面面积278亩；园林景观170亩，商业服务用地36亩。拟规划建设集旅游、休闲、健身、水上娱乐为一体的“山水东湖”，湖周边拟打造人文、生态、森林湖畔宜居家园、金融商贸中心等。项目整体建成后，可满足开封市城郊近十万亩土地的灌溉用水需求，更有利于工业用水的供给，水利资源的保持，生态环境的提升，周边土地开发利用，对拉动东区经济发展起着极大的推动作用。

非官方渠道流传出的汴东湖效果图：

开封汴东湖示意图（以官方为准）

在汴东湖尚未官方*终定调的情况下，开封市东区引黄调蓄工程（一期）项目的备案，或从侧面证明了这一规划的可能性。信息如下：

开封市东区引黄调蓄工程（一期）项目

项目建设地：开封市东郊电厂附近

建设规模及内容：水面面积51万平方米（约750亩），平均挖深4.5米左右，总库容量205万立方米，引水线路8.6公里，退水线路3.8公里，生态修复工程16万平方米。

而实施这个项目的是开封市顺发投资有限公司，国企背景站台，也让这一工程的可信性增加了许多。

任何一个区域，都不是单靠房地产可以推动的。

如果说东信配建的北大培文，可以用教育博得购房者的关注。未来的东区，在不会是城市发展方向的前提下，不必报太大的期望，也不用太过于失望。正如那些等待棚改的人们，年复一年，一年复一年，有眼光的早已选择在西区置业，没有出手的在西区高房价之下，也越来越无出手的可能。

每一个区域，都有它对应的购房客群。

至少从目前来看，从康桥九溪郡，到东信公馆，都吸引了大量的区域购房者购买。另一方面，康桥九溪郡的洋房首开价格，也一定程度上挤压了北区的高层房价泡沫。同样，东信公馆的房价，对于祥符区的东方国际等项目，亦会产生影响。

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