债务波动影响楼市？房子是“泡沫”还是“砖头”

据国际清算银行数据，从2006到2016年，中国的债务水平增长了575%，一旦债务情况出现波动，它会对中国及全球楼市产生影响吗?名列前茅太平戴 维斯近期做了专题研究。

债务水平略低于发达国家，中国的债务是其国内生产总值的2.5倍，略低于所有发达经济体的平均水平。名列前茅太平戴 维斯分析，中国GDP增速更快，意味着这个倍数可能会快速下降;中国人均负债2万美元，而美国高达14.53万美元，日本是13.4万美元。

目前，中国多数债务是企业债务，负债企业多为国有企业，因此可以采取不同的方式处理坏账。通常情况下，政府会重新安排贷款，令债务证券化，让“僵尸”企业与有偿债能力的公司合并。

95%的中国债务在国内，而非国外。所以，没有多少海外债权人面临风险，这里的任何问题都不太可能导致全球危机。而且中国外汇储蓄超过3.2万亿美元，高于所有外债。

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同时，中国的家庭贷款余额占GDP的44%，而美国为80%，所有发达经济体的平均比例为74%。

对房地产储蓄率更重要，名列前茅太平戴 维斯认为，相比较债务，中国的高储蓄率(占可支配收入的36%)在房价上涨中所起的作用可能高于债务。中国的国内储蓄机构有限，再加上人们希望通过房产让财富保值，导致资本直接流向住房市场。

从全球视野看，自20世纪90年代初以来，日本的整体债务水平较高，但房地产价格处于缓慢紧缩走势。美国政府债务与GDP的比率较高并且仍在不断上升，但在巴塞尔协议IV等国际银行业监管规定收紧抵押贷款之后，家庭债务的增长得到了抑制。

监管意味着相比其他周期的复苏阶段，流入新项目、开发和*的现金减少。全球交易量也相应有所萎缩。

尽管这将降低房地产供过于求的风险，但同时导致资金与资产绑定，无法用来推动新的开发。因此，房地产租金可能会因为经济增长和生产力的制约而无力上涨，但另一方面由于供应受限，租金也几乎没有下调空间。

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许多发达经济体的担保贷款仍然很低，资产价值远超贷款水平。只有美国的住宅房地产价值不到家庭负债水平的三倍(见前表)。而中国住宅市场拥有超过家庭负债总额八倍的资产作为担保。

贷款和资产持有环境已经出现两极分化。发达经济体的老年一代持有大量的房地产股权。而相同国家的年轻一代以及新兴经济体的人口尚未积累房地产资本，无担保债务也在增长。这种全球性现象或产生远甚于传统银行债务和以往房地产周期的深远影响。

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