在开封买二手房一定要看清房龄，买错后悔一辈子！

来源：吉屋网 2018-06-04 09:18:27

俗话说，家有一老如有一宝，家里老人人生经验丰富，会给于年轻人很多老道的建议，让人少走歪路。但是如果家里有老房子的话，估计很多人都五味杂陈。“老房子着火，救不了”等民间谚语也说明了很多问题。许多开封人买二手房的时候，由于不是很了解情况，常常走弯路，错算那些装嫩的房子，等到入手很久以后，才后悔完了。

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购买开封房屋时候，比较容易混淆的概念是房龄、房屋使用年限及房产证日期，房龄指的是，是自房屋竣工验收合格交付使用之日起，开始计算房屋的年限；房屋使用年限指的是房屋土地的使用年限，即开发商获得地皮之日开始计算的年限；房产证日期指的是反映房屋所有权人实际取得该物业产权的日期，它和真实房龄不是*相同的，因为开发商的房子可能并非建成就卖出去了。树的年龄可以通过年轮测算，那么房子的“真实年龄”应该如何测算呢？

房龄正确的理解是自房屋竣工验收合格之后交付使用之日起开始计算，二手房房龄当然也是如此，意思就是从开发商交房那天起，就开始计算房龄了。

下边是开封购房者误判房龄的几种错误范例：

1、房产证上日期不等于房龄。

房产证上的日期是指过了户，办理完房产证，发证当天的日期，是不能准确反映房龄的。

举例：王先生2001年按揭买房拿到了房产证，但因为是贷款买房，上面有他项权的标明；2011年，王先生还完了贷款，更换了新的房产证，房产证上的日期就是2011年，但是很显然，房龄已经有十年了。如果房屋又经转手了几次，就更加难以确定房屋的真实年龄了。

2、房龄不等于房屋使用年限。开发商2010年拿地，70年使用权；开发商在该土地建的房子，2012年交付使用。到了2018年，土地使用年限剩余62年（2080-2018）；该房屋的房龄为6年（2018-2012）。

大家拒绝老房子较大的原因可能是房屋的质量。其实二手房房龄过长，危害因素可能远远不止这些。

首先二手房房龄过高会影响贷款评估值，同等条件下，房龄越大贷款年限可能越短。房龄在20年以上的房屋，通常就比较容易被银行拒贷；而房龄较新的房产就比较容易申请贷款，且贷款的年限也比较长。二手房房龄和贷款年限之和不能超过30年。由于其贷款的年限短，意味着每个月的月供高，还贷压力大。

其次房子也是有寿命的，房屋在使用过程中，会受到一定的磨损。二手房房龄越大，则房屋的磨损也就越大，所剩余的寿命也就越短，在居住一定年限后，则可能就会变为危房。

*重要的是，房龄较小的房屋折旧率小，易进行再次转售，知识把它当过渡房的同志们要尤其的注意。

当然二手房也并不是什么优点都没有，二手房一般地理位置都特别好，周边配套很成熟，孩子的入学问题有一套成熟的解决方案。

买二手房应该如何查询房屋的真实年龄的呢？其实获取房子的年龄并不复杂，并不像明星的年龄一样。小编就能提供三种方法：

（1）看房产证＋小区走访旁敲侧击。虽然不能判断真实房龄，但也能够通过它来推测。对于次在二手房市场销售的房子来说，房龄通常比房产证登记时间要长两年左右。如果购房者知道房子已经被转手不止一次，则可以查看房屋建成时间，有些产权证上面会写明建成时间、有些则有测绘说明，这些都是判断房龄的有效参考。同小区人士肯定非常了解。

（2）去建委查询房屋档案。（*稳妥的问题）现在有的地方已经建立了不动产登记，也可以去那查询。这种方式虽然万无一失，但需要房主的配套，详细点是房主必须持房本和身份证明等资料现场查询。

（3）找专业的人才。首先看墙面，二手房墙面很新，通常是重新粉刷过，对外出售的二手房经过长时间居住，墙面很容易看出时间的痕迹。如果很新，则有可能为了卖房而重新粉刷的。其次是看下水管道、地板或地砖磨损程度、卫生间地漏、马桶。较后看装修，行内人士以通过装修风格来判断建筑年代。

希望大家可以买到中意的房子来解决这些问题。