那些年国民在购房合同和装修合同踩过的坑

来源：吉屋网 2018-05-24 08:28:00

购房合同是买房过程中*重要的一环，仔细阅读和思量合同中的条款成为了重中之重。一份好的合同既可以有效地保护自己，又可以制约合同双方的不法行为。下边，小编来列举一些购房合同中踩“坑”的案件以及法官的分析，以供大家参考。

“坑”之一:在合同中错写合同主体。

案例：南阳市区某吊顶门市部与深圳某装修公司南阳分公司签订合同，约定由吊顶门市部为装修公司中标的某建筑提供房屋吊顶工程。工程结束后，双方约定三个月内付清工程欠款。到期后，装修公司未依约履行付款义务。吊顶门市部经营者陈某以自己的名义向法院提起诉讼。法院一审以陈某和深圳某装修公司南阳分公司都不是法人为由驳回了陈某的起诉。个人建议:分公司当合同主体是有风险的，个体户当合同主体的话签字人应该是营业执照中的当事人。在签订合同的时候，要确定签合同的人或者公司是否有签字的资格。

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“坑”之二:合同内容不具体，忽略了税费。

案例:家住唐河县的刘老师与某房地产公司签订了一份购房协议。合同约定“待买受人房款全部付清时，出卖人交付房产证给买受人”。当月，刘老师就把全部房款交给了开发商，但一直未得到办理房产证的承诺。2017年，刘老师向法院提起诉讼，要求房地产公司为其办理房产证。房地产公司在答辩中称，未办证的原因是刘老师未缴纳大修基金、契税等相关税费。法院*终以刘老师未按规定缴纳法律规定的相关税费为由，驳回了其诉讼请求。个人建议:购房合同是有合同约定的从约定的，比如说办理房产证所需的契税、住房专修资金、登记费应由房屋买受人负担。且由买受人支付该三项费用也是房屋买卖合同中的交易习惯。

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“坑”之三:合同标的物已经被抵押。

案例:家住新野县城的孙女士与陈先生签订了一份购买厂房协议。协议约定，孙女士先期支付陈先生购房款200万元，陈先生交付厂房。待厂房过户后，支付剩余的100万元。孙女士如约支付了前期费用，并对厂房进行了改造，投入生产。

可陈先生却迟迟未提出办理过户手续的事儿。孙女士无奈之下到法院起诉。法院经审理发现，早在双方签订协议之前，陈先生已将厂房抵押给银行办理了贷款，且贷款未还，根本不能过户。个人建议:这是常见套路，虽然我国担保法明确规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。买房前要确定房主的房子未被抵押。

“坑”之四:瑕疵合同。个人建议:孙某拿着一张借款抵押合同告诉张女士，其丈夫陈某欠自己20万元，陈某已经签字，因合同将用孙某和张女士共有的一套房子抵押，需要张女士也进行签字确认。在孙某等人的一再要挟下，张女士*终签了字。当晚丈夫回家后，经张女士追问，陈某说这20万元是赌债，当时陈某被限制了自由，如果不签字，自己也回不来。于是，张女士向法院提起诉讼，法院查明案件事实后，对该合同予以了撤销。个人建议:合同的签订需要在双方自觉自愿的基础上，不能以孙某拿着一张借款抵押合同告诉张女士，其丈夫陈某欠自己20万元，陈某已经签字，因合同将用孙某和张女士共有的一套房子抵押，需要张女士也进行签字确认。在孙某等人的一再要挟下，张女士*终签了字。当晚丈夫回家后，经张女士追问，陈某说这20万元是赌债，当时陈某被限制了自由，如果不签字，自己也回不来。于是，张女士向法院提起诉讼，法院查明案件事实后，对该合同予以了撤销。

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“坑”之五:违约代价定的过低

案例:007年11月，屈某花50万买了某开发商的商品房一套，并签订了《商品房买卖合同》。2009年12月，开发商将房屋钥匙交给屈某。但直至2016年屈某起诉，房地产公司未协助办理房产证。诉讼中，房地产公司建议按照合同约定，支付违约金500元。屈某认为，该违约金条款属于霸王条款应属无效。法院审理后认为，双方合同约定违约金数额过低，应予以调整，并酌定按照房款总额的1.5%调整为7250元。

个人建议:违约成本过低很容易造成合同违约。我国合同法规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。