济南公积金贷款利率下调，专家预测2025年或再降50-100BP

来源：吉屋 2025-01-06 17:50:00

公积金贷款利率下调，专家预测2025年或再降50-100BP

根据1月1日起，济南存量公积金贷款利率迎来正式下调，统一下调25BP，也就是公积金存量房利率与新发放贷款利率一致。调整后，5年以下和5年以上首套房公积金贷款利率分别下调为2.35%和2.85%，二套房公积金贷款利率分别为2.775%和3.325%。

2024年以来，贷款利率迎来了大幅度调整，商贷利率仅LPR就下调0.6个百分点，再加上取消利率下限政策的加持，部分城市首套房贷利率低至2.95%，这与目前首套公积金贷款利率之间的差仅为0.1%。

在2024年10月份，广州等部分城市商业额贷款利率甚至一度低至2.85%，与公积金贷款利率持平。紧接着，广州银行接到上级指示，要求商贷利率不得低于公积金贷款利率。至11月份，广州首套房最低商贷利率回调至3.0%。

就济南而言，部分银行首套房商业贷款也可申请3.0%的利率，与公积金的利率差也仅有0.15%。更罕见的是，二套房公积金利率甚至与商贷利率出现了利率倒挂，二套商贷利率3.1%，公积金利率3.325%。

至此，公积金贷款的普惠属性消失殆尽。在此基础上，公积金贷款利率下调的呼声再起，其中不乏很多专业人士。国内权威机构分析师王青表示，当前实际商业房贷利率（名义商贷利率-GDP平减指数同比）水平仍然偏高，2025年商业额贷款利率还会继续下调，同时公积金贷款利率也将跟进商业贷款利率下调。对于降幅他给出的预测是：2025年政策利率降幅或有50BP，商业贷款利率将全面进入“2字头”，同期公积金贷利率将有50-100BP下调空间。

上海金融与发展实验室特聘高级研究员任涛对媒体公开表示，公积金贷款利率至少还应下调80BP。

根据以上专业人士的意见，我们或许可以大胆预测，2025年商贷利率或继续探底至2.6%，公积金贷款利率将低至2.3%，甚至更低！

公积金贷款套数认定待松绑

公积金除了贷款利率备受争议之外，对于房屋套数的认定也颇受诟病。以济南为例，商业贷款对于房屋套数的认定，是以名下是否有未结清贷款为依据。无房无贷和有房无贷都算首套房，有房有贷算二套，同时有两套未结清商业贷款算三套。

而公积金贷款对于房屋套数的认定更为严苛，济南本地名下有房或有贷款未结清都算二套。在这种情况下，济南改善购房群体享受的商贷购房政策实际上是要优于公积金购房政策的。

比如，购房者名下有一套房，且已结清贷款。纯商贷的话，按首套房计算，首付比例为15%，贷款利率是3.1%；如果选择组合贷款，只能算作二套房，首付比例为30%，贷款利率是3.1%+3.325%，其中3.1%是商贷部分的贷款利率，3.325%是公积金贷款部分的利率。显然，单就当前的贷款利率来看，选公积金贷款还不如商贷。

对于“认房又认贷”的套数认定标准，就像是扼住公积金脖颈的一双大手，使得公积金贷款未能真正发挥其潜力。因此，2025年对于公积金贷款而言，除了利率或有50-100BP下调外，对住房套数的认定也还有不小的松绑空间。

济南公积金贷款利率下调，专家预测2025年或再降50-100BP，同时对住房套数的认定也有望松绑，这将为购房者带来更多的选择和优惠。