别炒了，长岭山！银丰玖玺城7期客观分析

最近有很多人在说，济南长岭山银丰玖玺城7期将来要盖4万一平的房子？至少，售楼处和同行说，作为一个房产博主，今天就详细给大家分析一下长岭山的这个楼盘，到底怎么样？将来值多少钱？ 很多人都在炒作长岭山，我们是盲目跟风吹捧还是理性看待？ 今天龙哥通过以下10各维度（位置、产品、交通、商业、教育、车位、楼栋分布、周边环境、价格、竞品）测评银丰玖玺城7期。

1、位置和板块。

玖玺城7期位于长岭山片区，金茂府东，智远小学南，山河院以西，南侧规划为绿地公园，距离炼油厂直线距离1.5公里，到软件院和汉峪金谷1.7公里，奥体4.8公里，CBD5公里。 去年年初，历下区某个活动之后，长岭高科片区的名头可以流传，片区发展人人支持，但是如果是配合楼盘炒作那就有点不干正事了。因为最后买单的是买房人。 对于规划来说，国家级大于省级，省级高于市级，市级大于区级，所谓的长岭山高科片区只是区级，华为等有含金量的都去CBD了。 整个片区临近汉峪金谷，周边有产业这是优势，但是片区的底色然认识工业用地占据大篇幅，所以没必要盲目吹捧某个片区。 总结一下距核心区不远，就炼油厂略近，长岭山也是外溢性板块，得益于汉峪金谷和中央科创区强大的人口吸附力。

2、产品维度。

小区容积率2.8，整体规划3栋25层高层住宅、20栋16/17层小高层住宅，总户数1117户，户均面积205平，规划了2个下沉庭院，挤占了不分车位这点后面车位测评会讲，外立面是三种颜色的金属板搭配落地窗，颜值较高，家家户户有露台，号称第四代住宅。 当然大露台在北方济南这种城市实用型需要打个问号，毕竟在炼油厂附近，且处于下风向，这种大露台更多的是为了卖溢价，实用性很一般。想了解的可以看看济南最早的现代逸城，就是类似的露台设计。 总结一下小区颜值高，设计新颖，实用性未知，适合追求逼格的买房人。

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  银丰玖玺城

  历下 | 历下历下区经十路与凤凰路交汇处东北侧 30000元/平米

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3、交通。

门前就是长岭山南路直通凤凰路，小区距离最近的在建6号线地铁站直线距离1.2公里，私家车出行方便，距离凤凰路300-500米，后期高架影响不大。 距离地铁站略远，需要借助其他交通工具。

4、商业配套。

楼盘北侧有商业用地，定位是银丰天地，之前银丰宣传的事签约山姆会员店，最近没有消息，商业未动工。 小区所在的片区商业综合体匮乏，较近的汉峪金谷CCpark定位偏年轻，长岭山东侧软件园周边的雨滴美莲吸引力不足未老先衰，后期片区的商业主要看银丰天地，这对银丰是一个考验。

5、教育。

长岭山玖玺城属于历下区，周边有两所小学一所中学，智远小学位于7期北侧，银丰配建的玖玺小学和初中，位于楼盘东南侧，其中玖玺小学48班，提供2200个学位，随着银丰1-7期、金茂府等小区交付入住，玖玺小学学位是否够用，这一点需要注意。 关于教育，目前不好评判，初中目前初一开学，没有毕业班，没有成绩佐证，新学校成熟需要时间。

6、车位。

7期车位配比1:1.1，小区共有1211户，车位仅1218个，明显车位不足，两个下沉庭院挤占了车位，导致后期可能车位价格较高、业主停车紧张、车位尺寸偏小。

7、栋楼分布。

小区整体规划3栋25层高层住宅、20栋16/17层小高层住宅，通过规划图可以看到，楼栋排布比较密集，楼间距太小，因此产生了大量的居住公寓，足足96户，占比达到8.6%，相当于每12套房子里就有一套居住公寓。 另外这样的楼间距，在落地窗的加持下，业主的私密性也很难得到保障。没办法，谁然现在的人认可小高层，银丰只是迎合大众胃口而已。

8、周边环境。

小区南侧规划为绿地公园，但长岭山没有自然景观资源，片区内的炼油厂，客观的说，对于豪宅来说，这一点是个短板。 长岭山片区是济南少有的存在大量二类工业用地的片区，面积远远大于郭店、孙村、贤文，后面三者基本都是以一类工业用地为主，二类工业用地的认定标准是：对居住和公共设施等环境有干扰和污染的工业用地。 目前这里的现状是济南炼油厂，所以不需要在纠结讨论炼油厂有没有污染，从用地性质和产业性质都可以盖棺定论了。在二类工业用地周边大规模开发住宅，而且还是2万以上的改善楼盘，放眼全国，也是少见。

9、价格。

目前银丰报价4万，也有不少同行说这个楼盘会买到4万，这一点我比较谨慎，明年核心区会有不少改善项目入市，银丰7期，西侧济高的高端改善盘也会入市，至少买房人有可对比的竞品楼盘。 另外小区套均面积200平，4万单价就是800万总房款，这个预算基本是以自住为主的高端改善，济南购买力还没有到这个阶段。之所以报价4万，更多而是为了掩护6期上和院、5期崇和府出货。 小区真是价格应该在2.7-3.8万之间。

10、该楼盘的竞品。

新房新房方面有隔壁济高即将入市的楼盘，往西CBD，今年有几个项目也会成为竞品，科技城保利珑誉还有大户型在售，小汉峪剩余两宗土地也可以对比，二手房方面，明年天奕交付，金鳞企业家、中建云境、高新仁恒、琼华九璋，都会是直接竞品。 最后总结一下，明年济南的改善市场同样热闹，银丰7期产品虽然有采光、炼油厂等短板，但产品力没有问题，值不值得买，完全取决于价格。另外，小区一定是自住客户，投资潜力不大。

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