近日，荆州市住房和城乡建设局发布关于优化我市个人住房贷款中，住房套数认定标准的通知，各县（市、区）人民政府，荆州经开区、纪南文旅区、高新区管委会，各有关单位：为更好满足支持刚性和改善性住房需求，贯彻落实《住房城乡建设部，中国人民银行，金融监管总局关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》(建房〔2023〕52号)要求，推动我市房地产市场平稳健康发展，经市人民政府同意，现就优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准通知如下：居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女）在荆州市申请贷款购买商品住房时，家庭成员在我市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。
本通知自印发之日起施行，原有政策与本通知不一致的，以本通知为准。荆州市推动房地产平稳健康发展，联席会议办公室，2023年9月6日，这一利好政策的释放，减轻了二套房认购或异地认购的职业压力，加速楼市回暖。人民银行和金融监管总局联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》后，不少“身背”房贷的用户对更多的调整细则存在不少疑问。
近日，包括工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、邮储银行和光大银行在内的六家银行，通过公众号对存量房贷利率的部分调整细节进行了回应。由于每位借款人所在的城市、政策、利率执行下限和个人情况不尽相同，所以能否实现顺利调整，均以贷款银行方面最终出台的政策细则为准，本文仅供参考。
问题一：存量房贷利率调整范围，工商银行：进行存量房贷利率调整，您的贷款需要同时符合以下条件：一是属于商业性个人住房贷款；二是2023年8月31日前已经发放的或者已签订合同但未发放；三是贷款发放时执行首套住房贷款利率政策，或者您的实际住房情况符合所在城市首套房标准的；四是贷款发放利率高于贷款发放时点所在城市房贷利率政策下限。
农业银行：本次调整的存量首套住房商业性个人住房贷款，为2023年8月31日前已发放和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。中国银行：同时满足以下条件的个人住房贷款可以进行调整：一是该贷款为商业性个人住房贷款，公积金贷款、组合贷中的公积金贷款部分及个人商业用房（含商住两用房）贷款均不在此次调整范围之内；二是在2023年8月31日前已发放或已签署合同尚未发放的贷款；三是该笔贷款为首套住房贷款，或借款人实际住房情况已经符合房屋所在城市首套住房标准的其他存量住房贷款；四是该笔贷款发放利率高于贷款发放时房屋所在城市首套住房贷款利率政策下限。
建设银行：本次调整范围是指存量首套住房商业性个人住房贷款，具体包括2023年8月31日前我行已发放的和已签订合同但未发放的首套住房贷款，或实际住房情况已经符合所在城市首套住房标准的住房贷款；当前执行利率如低于本次首套住房贷款拟调整到的利率水平，则不进行调整。邮储银行：进行存量房贷利率调整的贷款需要同时符合以下条件：一是属于商业性个人住房贷款（商业用房贷款、公积金住房贷款等均不在此范围内）；二是2023年8月31日前已经发放的或者已签订合同但未放款的；三是贷款发放时执行首套住房贷款利率政策，或者您的实际住房情况符合所在城市首套房标准的；四是贷款发放利率高于贷款发放时点所在城市房贷利率政策下限。
光大银行：本次调整范围是指存量首套住房贷款业务，包括2023年8月31日前光大银行已发放的、及已签订合同但未发放的首套住房贷款。或实际住房情况已经符合所在城市首套住房标准的住房贷款。住房公积金贷款、组合贷款中的住房公积金贷款，购买商铺等商业用房的贷款，不在本次调整范围内。问题二：首套房与二套房的确认标准，工商银行：为了支持刚性住房需求，此次只降低存量首套房贷利率，二套房贷款不在本次调整范围内。如后续您所在的城市更新相关“认房”“认贷”政策，您可按最新政策要求提交利率调整申请。农业银行：如当前实际住房情况符合所在城市首套住房标准的，也可纳入调整范围。
中国银行：您可以查阅贷款办理时，您提供的房屋套数等相关证明材料，确认当时办理房贷是否为首套住房贷款。如果当前实际住房情况已符合所在城市的首套住房标准，并能够提供房屋套数等相关证明材料，则可以进行调整。具体认定标准根据当地政府公布的认定政策执行。建设银行：首套住房贷款包括两种情况，一种是指贷款发放时利率按所在城市首套住房贷款利率执行的贷款，另一种是您贷款发放时是非首套住房贷款，但实际住房情况已经符合所在城市首套住房标准。例如，如果您贷款购买本套住房时，家庭没有其他住房，因当时 “认房又认贷”政策导致该套住房按照二套住房贷款利率办理，但目前所在地区已执行“认房不认贷”政策，本次可以按首套执行。此外，贷款购买住房时不是家庭在当地的住房，但后期通过交易等方式出售了其他住房，本住房成为家庭住房且当地已执行“认房不认贷”政策的，本次可以按首套执行。上述情形下，需要您提供相应的证明材料。如果您仍无法确认自己是否符合首套房标准，您可咨询贷款经办机构。
问题三：调整后的房贷利率水平，调整后的房贷利率水平不得低于原贷款发放时房屋所在城市同期限 (按原贷款合同期限)的首套房贷利率政策下限，具体利率调整幅度及规则以后续各家银行公告为准。对此，中国银行举例，目前LPR是4.2%，您的贷款按加80个点执行，则您现在实际贷款利率为5%（4.2%+0.8%），如果您贷款发放时房屋所在城市首套住房贷款利率政策下限为LPR+10个点，则您存量贷款调整后不得低于LPR+10个点，调整后您的贷款利率最低为4.3%（4.2%+0.1%）。
建设银行称，本次调整不涉及LPR，主要是调整加减点。会在上述政策空间内，充分考虑百姓诉求，保障客户权益，进行调整。光大银行表示，根据区域不同、业务情况不同，会在人民银行政策范围内，保障客户权益，进行调整。
问题四：房贷存在逾期、拖欠情形能否申请，工商银行：不良个人住房贷款暂不支持进行存量房贷利率调整，需要您归还积欠本息后再申请调整，具体以我行后续公告为准，如有异议可联系贷款经办行。建设银行：符合调整范围但有拖欠的贷款，原则上还清拖欠前暂不调整，还清拖欠后可以调整。实际执行需根据具体情况判断，您可咨询贷款经办机构。
邮储银行：针对符合调整范围但目前存在拖欠情况的贷款，原则上暂不支持进行存量房贷利率调整，需要您偿还拖欠后再申请。具体以我行后续公告为准，如有异议可联系贷款经办行。光大银行：符合调整范围但目前有逾期的首套房贷业务，原则上在还清逾期本息后可以调整。具体情况您可咨询贷款经办机构。
问题五：协商变更合同约定利率与新发放贷款置换的区别，据悉，新发放贷款置换是指由原贷款承贷银行新发放一笔贷款，借款人使用这笔贷款置换存量首套房贷。协商变更合同利率是指由借贷双方通过签订补充条款等方式，协商降低贷款合同约定的利率水平。对此，工商银行表示，对于借款人而言，由于已经明确调整后的利率水平需符合原贷款发放时的当地房贷利率政策下限，这两种方式调整的结果无明显区别。考虑到操作的便利性，该行主要采取变更合同利率方式，具体以后续公告为准。
农业银行称，两种方式调整后的利率定价水平一致。为便利操作，该行主要采取协商变更合同约定利率方式办理。问题六：已支付高于调整后利率水平的房贷利息可否返还，工商银行：暂不支持。此次存量房贷利率调整不溯及既往。问题七：已办理提前还款，是否可以下调，农业银行：要区分两种情况：一是已完成提前还款扣款操作的，不再进行利率调整。如有剩余本金尚未归还的，符合条件的可进行利率下调。二是已提出提前还款申请、但尚未完成扣款的，客户可根据自身需要撤销提前还款申请，凡符合条件的，纳入此次调整范围。
问题八：调整存量房贷利率需要提供哪些材料，中国银行：首套房贷款客户无需提供相关材料，二套房贷款客户需提供当前实际住房情况符合当地首套住房标准的证明材料，比如当地房屋管理部门出具的房屋套数查询证明等。问题九：何时执行新的贷款利率，中国银行：在调整完成后的次日将按照降低后的贷款利率执行。问题十：固定利率能否调整，光大银行：固定利率客户可以向光大银行申请降低首套房贷款利率。调整后，利率类型仍为固定利率。
问题十一：申请办理时间，目前，上述六家银行正在抓紧制定具体实施细则，按照有关要求，自9月25日起接受客户调整申请，后续进展还请及时关注各家银行官网、手机银行、公众号、网点等渠道公告。问题十二：如何查询首套房贷款利率政策下限，可以通过人民银行各省级分行官网查询。
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