还记得去年4月22日吗?有的楼盘“抢开”，有些街坊恐慌“上车”，与此同时，“限购令”为热气腾腾的楼市“泼了一盆冷水”。截至今年4月22日，江门楼市限购刚好一年，楼市有没有“消火”？楼市又发生了哪些变化？
限购至今，蓬江、江海一手住宅的成交量有所下降，库存微增，但同时，一手住宅成交均价仍在上涨，这和高价地支撑、带装修项目成为主流等因素有关。
变化一： 带装修项目增多拉升成交均价
“你觉得江门限购政策效果如何？”就此问题随机采访了一些市民，认同“效果较好”或“效果较小”的占一半，而觉得“效果较差”的也占一半。
普通街坊判断限购效果如何，主要是看房价。
市住建局公布的数据显示，去年4月至今年3月，全市一手住宅成交均价（单位：元/平方米）分别为：6932、6822、7265、7133、6911、7294、8537、7957、8028、8089、8426、8202；而蓬江、江海一手住宅的成交均价（单位：元/平方米）分别为8726、8662、9080、9578、9553、9565、10795、10376、10555、10222、10007、10382，由此不难看出，限购以后，房价大致稳步上升。
数据还显示：在全市，今年*季度一手住宅成交均价为8211元/平方米，同比上涨25.6%，而去年*季度一手住宅成交均价为6538元/平方米，同比上涨17.8%；蓬江、江海，今年*季度一手住宅成交均价为10235元/平方米，同比上涨27.3%，而去年*季度一手住宅成交均价为8043元/平方米，同比上涨25.6%。
对比不难发现，无论是全市，还是蓬江、江海，今年*季度一手住宅成交均价同比涨幅高于去年*季度成交均价同比涨幅。
谈及原因，合璟华富地产总经理黄锦康认为主要归于地价：一方面，高地价项目，比如美的公园天下等陆续面市，另一方面，高价地频现，提升了开发商乃至置业者的预期。
“价格因带装修项目占比增多而整体上涨。”美智地产总经理汤建军认为，由于供不应求关系未能迅速扭转，项目拉升价格的动力较强，但考虑到限价以及部分市民置业需求变化等因素，带装修项目大幅度增加，继而大幅拉升成交均价。
限购之前，*城区毛坯发售的项目较多，限购政策出台以后，带装修项目逐渐增多，尤以江海区为甚。
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变化二：成交量有所下跌，市场热度仍在
限购的目的在于抑制*投机性需求，为非理性市场降温，检验其效果好坏，应核心留意成交量。
梳理市住建局的数据发现，去年4月至今年3月，全市一手住宅成交套数（单位：套）分别为9419、6563、6265、5701、4618、4155、4531、4244、5096、3804、2231、3331。限购一年来，成交量总体有所下跌。
“成交量降低明显。”汤建军进而讲到，限购前，由于客户扎堆赶上末班车，导致去年4月住宅成交量达到江门的历史峰值106.75万平方米，随后成交量逐步下降，成交量虽因黄金假期因素而有所起伏，但受供应有限、贷款利率持续上涨和外区客户受限等多重因素影响，整体下降趋势明显，尤其是限购半年以后，传统的“金九银十”成交量较为一般。
变化三：全市库存减少供求偏紧
数据显示，去年4月至今年3月，全市一手住宅待售套数（单位：套）分别为31244、29555、29880、28093、28420、29840、27906、27369、29786、29726、31229、30224，全市的库存一直徘徊在30000套左右，呈现波浪起伏，而蓬江、江海则徘徊在6000套左右，呈波浪状起伏上升。
变化四：利率持续上浮，购房成本增加
限购一年来，房贷利率也是不断变化。以首套一手住宅房贷利率为例，去年2月为基准利率9折；7月已回归至基准利率；8月较基准利率普遍上浮5%—10%；9月较基准利率普遍上浮10%；今年2月较基准利率普遍15%；4月较基准利率普遍上浮20%起。
房贷利率再次上浮，无疑使市民的购房成本进一步增加。以购买首套一手住宅为例，如果贷款80万元，按照等额本息的还款方式，按揭20年，如果去年2月贷款，利息总额约40.5万元，月还款额约5022元；如果房贷利率上浮20%，利息总额为56.2万元，月还款额约5676元。由此不难看出，总利息多了约15.7万元，置业者每月要多付约654元利息。
预测：后市或以稳为主
楼市分析师冯景全认为，接下来，去年竞拍的高价地将陆续入市，从供应量方面看房源比较充足，但鉴于当前市场人气已不如去年，成交量难以大涨。另外从成本看，今年新上市项目大部分是去年竞拍的高价地，由此带来的房价上涨压力仍然值得警惕。
“预计2018年整体楼市走势还是以稳为主。”汤建军进而讲到，成交量随着新拍地项目面世，以及粤港澳大湾区规划出台等因素影响而有所回升，但政策层面稳定的情况下，整体还是以中位运行为主。价格方面，受库存紧张压力逐步缓解，价格上涨幅度亦有所趋缓。
那么限购一周年后，江门哪个楼盘既不限购，且又值得*或者自住的呢？
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