杭州文鼎苑房价下跌，是否是捡漏时机？

杭州文鼎苑房价下跌，是否是捡漏时机？

根据最低4.8万/㎡成交，如今单价不到5.3万/㎡，就能买到杭州知名学区房，算捡漏吗？最近，朋友圈中介发文：捡漏文鼎苑中上楼层，无双税，单价不到5.3万/㎡。小编简单算了一下，总价490万，建面92.7㎡，折合单价52858元/㎡左右。这个价格算捡漏吗？

作为曾经的“顶流孟母盘”，文鼎苑一举一动都备受关注。2021年，成交了一套58.37㎡的二手房，总价750万，折合单价超12万/㎡；随后在市场上，文鼎苑的价格一路走低；2023年底，文鼎苑的成交单价已经跌破6万/㎡。3年时间，从12万+/㎡到跌破6万/㎡，文鼎苑的房价经历了过滑铁卢式波动。

如今挂牌单价不到5.3万/㎡，对比文鼎苑高光时刻，绝对是捡大漏。但细看文鼎苑当下的挂牌房源，5万+/㎡的房源一抓一大把，根本看不完。所谓的捡漏价，只是再正常不过的参考价了。

根据小鸡选房二手房数据显示，文鼎苑今年成交价最低的一套89㎡房源，总价428万，成交单价跌破5万，仅48090元/㎡，相比12万+/㎡的巅峰缩水幅度超60%！

若是文鼎苑在房价下跌时能够保证以价换量，倒也不错，但麻烦的是，掉价的同时还在缩量。根据小鸡选房数据，文鼎苑5月二手房仅成交了3套，成交均价5.3万/㎡；就算把参考数据扩大到近3个月，文鼎苑也只成交了22套二手房，成交均价不到5.5万/㎡；远低于同板块的西城年华（近3个月成交41套，成交均价5.72万/㎡左右）。

也就是说，新政放开反而利空了文鼎苑，也许是因为文鼎苑的户型偏大，导致购入门槛卡在500万上下，劝退了很多有书包需求和投资打算的买家，转头就奔向了户型更小、总价更低的老破小。按照这个数据来看，文鼎苑要想走量，只能在价格上进行让步，也就是说房价可能还要继续下跌。

文鼎苑位置十分不错。距离地铁2号线和5号线的换乘站—三坝站只有300米，各方面配套都很齐全；由于是学军紫金港小学对口学区内唯一的商品房小区，文鼎苑一直以来都很吃香。只是随着教育改革，分配生制度调整和中考难度降低、名校集团化，学区房的优势不再那么明显，优质名校学区房经历了长时间的阵痛。

目前，文鼎苑仍有200多套二手房挂牌在售，挂牌均价在7万/㎡左右，抛售率5%。以当前的成交量来看，未来房价还有继续下探的空间，4万+/㎡的文鼎苑也许并不会太遥远。

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