以旧换新背后的万物涨价 | 房叔说No.

来源：吉屋 2024-06-08 09:09:29

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“以旧换新”的背后，挡不住的“万物涨价” | 房叔说No.

5月，楼市要开始进入传统的淡季。然而，对于许多地方，真希望3-4月还勉强的小阳春永远别过去，“淡季”二字可真要了命。通过第一季度全国房地产市场数据可见一斑，如下几图，从字缝间都能读出几个大字“新房难卖”。

第一季度房地产4项主要指标新房难卖≈很快土地难卖≈财政吃紧，在一线以下政策基本应出尽出的大前提下，要自救，到了不出大招不行的时分；中指研究院汇总大招的发端始于4月初，中央政治局召开经济会议：“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式”，有了尚方宝剑，各地纷纷开启了新一轮调控，关键字“以旧换新”。

“以旧换新”模式的运作机制

广州“换馨家”、上海“乐居换新购”...截至五一假期结束，全国已有52个城市推出“以旧换新”。杭州的临平也小试牛刀，简单说，购房者可在旧房还没售出的情况下先向开发商免费锁定意向房源，如在约定时间内旧房未成功出售，可以向开发商无责违约。各地情况万万千，但如今“以旧换新”的模式主要能分三类：1、地方牵头搭建“旧房超市”，令中介联合开发商，一定期限把旧房售出并按流程购买新房，比如南京、武汉；2、地方国企城投和开发商直接收购老房，购房款只能用于某些特定楼盘，相当于指定房票，比如郑州、济南；3、地方直接发放换房补贴、锁定资格，换房可用或者免一定契税，比如苏州、沈阳、杭州临平。

“以旧换新”带来的利好

以杭州举例，三大工程今年的目标如下，6w套保障性住房的筹集，恐怕未来有可能成为常态。第四利好，硬控价格。收旧房的评估价是官方给的，这会给已经跌得失重的老城老房一个锚定，该板块二手买家、卖家在进行老房交易时，这会成为极其重要的依据。

“以旧换新”带来的挑战

然而，爸爸也不是万能的，所以，父子两方面都要做出更多妥协。中央，近期央行印钱去二级市场收国债，这是为了拉高长期国债的收益率，稳住银行的固定收益率，同时，国有资产的收益率要提高；比如近期涨价的六条高铁。地方上，推动“大规模设备更新和消费品以旧换新”，既是新质生产力国产替代的内容，也是房价不涨的必然表征——房价不涨涨物价，过去依靠地租经济所有的补贴锐减，即水电煤地铁公交等等依靠房价上涨覆盖借贷成本的公营事业，原本是“信用资产涨价摊薄负债”，逐渐转换成“消费涨价逻辑”。