面对福州楼市利好，警惕“一盘大棋论”误导

面对福州楼市利好，警惕“一盘大棋论”误导

上周，福州出台了调整优化住房的信贷政策。总结来说，主要是2个点。

第一，首套房的首付比例从原先的20%降到了15%。

第二，商贷利率减少了65个基点，购买首套房，或者名下有1套房，但房贷已经结清的话，贷款利率为3.3%(原先为3.45%)。

这轮利好，业内最流行的说法，就是这轮救市，决心史无前例的大，工具史无前例的多，不拉起楼市，绝不放松。

映证之一，傍晚，一线城市上海，久违的限购也松绑了。非沪籍单身人士购房区域，扩大至外环内二手住房。

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所以这个“操盘手决心+一盘大棋论”的表述就使买卖双方同时迷糊了。

对购房者来说，此刻入市，是不是抄到了底？

对卖二手房的房东来说，是不是可以不要接受经纪人的PUA了，不要再降价出货？房子未来是否有机会直接卖给国企央企？

20多年的中国楼市周期，房产买卖经历了两个时间段。

上半场，区域发展+比二手房有性价比，基本可以锁定购买的决心。

下半场，楼市的进程在反复中前行，最要警惕“一盘大棋论“。

01降首付和利率意味着啥？

2024年开始，楼市告别粗放，已分化得非常细微。因城施策存在，每个城市的楼市都走出不同曲线。

城市规划、银行系统，都是楼市这个一盘大棋中的关键棋子。

5月中旬，首付和利率的调整，意味着在地方接受土拍规则改变后，银行系统也对改变的楼市格局，形成了确定的评估模式和新的工作办法。

这从侧面反应“如期完成地方金融管理体制改革任务，加快形成央地工作合力”的进度正在加速。

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利好一：首付比例——首套房首付比是不是15%，是一二线城市分水岭。

如果首套房首付是15%，就铁定意味着这是二线城市。

过去楼市，新一线概念横飞。厦门、杭州等网红城市的房价，直追北上广深。而这次，首套房首付比，有没有超过15%，就能见真章。

傍晚，一线城市上海楼市正式放开。首付比例依旧高于15%。

杭州，放开了外地人的限购，但是限购区域的首套房，首付比例通常为25%，而对于非限购区域，首付比例20%。

广东19个城市做出调整，允许执行首套15%，有珠海，有汕头，但是唯独没有广州和深圳。

为什么一线城市的首付比例不能调降到15%？原因很多。一个原因就是一线城市的标的物很大。

福州400万级别的房子，在深圳可能需要1000万。400万的福州房产，15%首付是60万。而深圳一旦首付比例从30%下降到15%，那意味着150万就可以撬动1000万的房子。这个吸引力是巨大的。

如果说首付比例，是区分真一二线城市的门槛，那么首套房贷利率则是该城市当季的楼市信心指数。

晚上放开的上海楼市，购买资格和首付比例都松了松，但是房贷利率却依旧非常严格。在2021年7月-2023年周期上车的人，依旧要承担高额的利率。

下图是2024年517新整前，不同城市的首套房利率。表格中没有福州的数据。福州当时为3.45%，与郑州并列为尾部区间，显示情况不太乐观。

而本轮调整，是一个去除光环的过程。大部分城市房贷最低首套利率已经跌破3.45%。

武汉，从3.55%下降到最新的3.25%。而苏州昨日官宣，首套房贷利率来到了3.25%。

郑州内部消息说首套房贷利率降也会来到3.25%。厦门去年首套房贷利率为3.7%，比福州的3.45高。今年5月，厦门首套房贷利率与福州同时来到了3.3%。

所以你可以简单理解，二线城市之间的首套房贷也在分化。

其中有类似合肥一、二套房同时都能享受的3.45%，有福州、厦门的首套3.3%，也有郑州、武汉、苏州的首套3.25%。

因为人在福州，没法对每个城市都能精确评估。

但首付比例越高，首套房贷利率越高，就意味着该城市的楼市承压力强。

不久前，有在阿里工作的福州朋友，打算去杭州买房。限购取消后，跨区置业，首先看城市价值。

没有普涨的楼市，只有分化的城市。今后地产价值第一逻辑，是所在的城市能否抢人，发展如何，甚至这会影响到后续的户籍管理等。

先不说南京武汉的情况，同为3.3%的房贷利率，福州和厦门谁的安全垫更高，大家也会盘算。

没有大福州持续崛起，五四路的房子是不是优于闽江北CBD的房子，争论会很快失去价值。

02面对利好的两种态度

保利天珺奇数层的价格刚刚上涨了几十万，而靠近南二环的檀映，均价却来到了1.77万/㎡。

面对如今福州找不到规律的市场，与持续喷薄的利好，购房者容易出现两种心态。

第一种，不信。

如果不是楼市持续下行，那为啥要出这么多的利好？利好出的越多，他的疑惑就越大。

这种心态可以理解。下半场的楼市，投资和金融属性已经失去大半。

这就像当下买新能源车或者手机，很多人都担心车商突然降价背刺消费者。特斯拉车主，是不是每天都听到车价调整的信息？但你听到这些调价信息后，会认为行业岌岌可危吗？

所以如今楼市涌现的利好，是价格战参与者的利好。在一个不断价格战的市场，如果还希望如同过去买房一样，寻找发现保值增值理财产品的利好，那确实很难。

第二种，一盘大棋一定行。

看到出台这么多的利好政策后，有论点认为国有资金收购存量房，三次棚改，引领楼市起飞之类。

前几天有一篇刷屏的好文，说的是中文互联网。

在算法逐渐掌握分发大权的时候，流量最容易破圈的就是带着极高情绪浓度的图文、视频和直播。

一盘大棋论带着爆满的情感论，就是楼市最能吸粉的利器。

诸葛亮也好，刘伯温也好，我们的文化对于谋士有着无比的崇拜。

他们往往在酝酿庞大的计划，然后在对弈中突然走出匪夷所思的一步棋，让最终结果导向胜利，却全然没有了解，孙子兵法中，打仗第一步不是出奇招，而是“庙算”，计算粮草输送到前线的成本。

一盘大棋论，个人简单说2点。

第一，计划和策略不是万能的，不然就没有市场经济发挥的空间。

第二，大棋论前提，就是每步都和游戏一样严丝合缝，对手行动都完全符合自己预期，且自己掌握的信息全面而准确。

但楼市作为买方和卖方的市场，恰恰是时刻博弈的市场。一步棋出去的结果，还要看对方的反应。

学区房市场，出了锁区三年政策后，温泉小和中山小与茶园山小的价格区间就出现了波动。

一个新政策出现后，买方和卖方根据先后出招，形成不同的举动。

我们面对的是一个全新格局的楼市，那些二线城市之间互相观望，不断推动着大棋的操盘手，也是如此。

进入楼市下半场，买方和卖方同时面对新环境，眼前始终有一片市场的迷雾。

面对当下不断出现的利好信息，不要着迷于市场情绪，不要否定一些政策确实对市场传来利好作用，但也要注意利好持续的时间长度。

03还有几步大棋？

当然，5月初的降首付，降房贷利率只是一个步骤。楼市的武器库里，依旧有着诸多的武器。

一盘大棋论者，今年后续依旧有可能看到一些新政策。

第一，商业房贷利率依旧存在下降的空间，底线就是无限靠近公积金。

当下，非省会的佛山房贷利率最低可以做到3.15%，苏州3.25%，与首套公积金利率无限接近。

5.17新政后，半年周期，各个城市的楼市会继续分化。若楼市承压，那么即使是省会，房贷利率再下降15个或者15个以上的基点，也可能会出现。

只是这些优惠利好往往都是针对新房。对于利率处于高位二手房业主而言，要么置换，要么在家庭内做房产分配，要么提前还贷，要么继续等待，成本都会比较高。

当然除了房贷利率，契税也是一张牌。降不降，还扣在手里。

第二，房票安置。

在今年年初的楼市预测文章中，提到了福州楼市房票可能会很快出现。

最新消息是，闽侯县相关部门已经表达，正在积极研究房票安置政策。

一旦闽侯的房票安置形成闭环，跑出了链路，后续叠加鼓台征迁，福州楼市，尤其是今年下半年依旧存在着诸多的变数。

第三，参数调整，改善无上限。

最近，国贸天琴樾、保利天珺、建发瑞云等豪宅市场，吸引了不少700万上下的购买力。

而在1000万以上的楼市，福州豪宅局面，也可能突破。

前几天，南京的一线核心地段，秦淮河夫子庙隔壁，容积率1.2的别墅地块都搞出来了(下图）。

我们不妨想象下，三坊七巷或者闽江之心周边，在合适的时间，是否有可以做别墅的地块入市，又将激发福州楼市怎样的浪花？

前几天，福州的相关部门刚刚举行了土地招商暨服务企业座谈会，邀请30余名全国在榕用地企业代表参加（下图）。

通稿中的一句：近期，福州市正在筹划新一轮土拍，重点加大中心城区优质地块的供应，引来无限的思考空间。

在一盘大棋的过程中，总是会存在着多样的变数，阶段性也会有赢家和输家。不审势即宽严皆误。理智的选择就是对各种可能都做好准备。

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