楼市政策应强化中长期调节，通过建立长效机制来解决房地产市场深层次的问题

今年以来，各地相继出台了房地产调控政策，共计超过300次，为稳定楼市起到了重要作用。然而，我们也应该注意到，一些城市的调控政策过于短期化，要想促进楼市的健康发展，还需要加强中长期的调节思维，并通过建立长效机制来解决房地产市场深层次的问题。作为国民经济的支柱产业，房地产业链条长、涉及面广，对经济增长、金融稳定和民生保障均有重要影响。

近年来，各地因城施策，不断强化调控政策的及时性和精准性，各种调控政策轮番出台。但是回顾过去的情况，我们不难发现，一些城市的调控措施存在一定滞后性，往往是在楼市出现过冷或过热后才出台的，这多属于补救性政策。短期的临时措施固然是必要的，并且其效果往往能够立即显现，但往往存在治标不治本的问题。楼市调控既要着眼当前，更要兼顾长远。稳中求进的发展总基调要求政策的连续性、稳定性、可持续性，并且要在适当的时候使用跨周期调节工具。楼市调控需要增强前瞻性和预见性，统筹做好政策衔接。一些城市在制定调控政策时，缺乏连贯性，甚至屡改屡辞，容易造成不稳定的预期。同时，不少城市过于侧重从需求端进行调整，而供给端的调控举措则显得不够。政策的稳定性是稳定预期的基础，预期的稳定性则决定了市场的稳定性。

当前，楼市的预期较弱，下行压力加大。在这种情况下，更需要围绕稳定地价、稳定房价、稳定预期的调控目标，夯实主体责任，丰富政策工具，建立房地产长效机制。按照一城一策的思路，各地应进一步明确楼市调控政策的短期目标和中长期目标，并完善政策配套，防止调控失效。房地产发展的重要内驱力是城镇化，而城镇化的重要驱动力是产业化。

对于各地来说，楼市调控需要与产业规划形成协同，提升城市的产业集聚效应，加大产业链和供应链的布局力度，增强城市的竞争力和吸引力。此外，根据城镇化的发展规律，还可以深化面向城市群和都市圈的楼市调控区域协调机制，将大城市和周边中小城市的供需、基础设施和公共资源纳入统筹考虑，解决市场供需失衡的问题。我国的房地产市场已经出现了明显的分化趋势，不同地区之间差异较大。

从人口流动的情况来看，净流入城市和净流出城市的住房存量存在差异，需要针对不同情况作出应对。近年来，新增城镇人口明显向一二线城市流动，新市民和年轻群体的住房需求仍未得到有效的满足；而一些三四线城市则出现人口净流出的态势，尤其是对于没有产业支撑的中小城市来说，需要严防大规模无序开发和对房地产的投资。因此，调控政策既要警惕全局性供给过剩的风险，也要关注热点城市供应不足的矛盾。楼市调控既要稳定预期，又要防范风险。传统房地产市场的“高杠杆、高负债、高周转”的模式已经难以为继，建立良性的房地产发展模式需要实现“人房地”之间的良好联动，推动房地产企业尽快转型。同时，要同时调整住房存量和增量，从供给和需求两端同时发力，实现房地产市场供求的适配，解决住房市场中的深层次问题，推动房地产市场的平稳健康发展。

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