合肥公寓市场新动向：公寓改住宅政策的启示

来源：吉屋 2024-07-08 11:55:00

近期，长沙和海南万宁相继发布新规，允许开发、去化存在困难的公寓等类住宅商品房调整为住宅。这一政策在市场上引起了广泛关注和讨论。公寓改住宅在房地产领域一直是一个敏感话题，这一政策的出台无疑是为了应对市场库存压力。那么，这一政策对合肥公寓市场有何启示呢？

两大城市官宣，允许公寓改住宅

长沙和万宁的政策无疑是开创性的。公寓改住宅历来是比较困难的事情，因为公寓属于40年产权的商业性质。如果这一口子打开，实际上就变相放开了“商改住”，未来写字楼、商铺改住宅是否也会放开？

允许商改住的本质是为了去库存。以长沙为例，长沙商业库存164万方，去化周期168个月；办公库存98万方；酒店式公寓库存367万方，去化周期193个月。这些数据表明，长沙的商业库存压力巨大。如果这些房子长时间卖不出去，将会在银行系统里堆积成烂账，触发金融风险。

虽然这一政策可能会冲击新房市场销售，甚至是二手房市场，但在房地产下行期，公寓改住宅将对住宅市场产生较大的利空。

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对合肥公寓市场的启示

长沙和万宁的政策对合肥的公寓市场有何启示呢？首先，我们来看一下合肥商办市场的现状。根据统计，截至7月份，合肥商业存量为14879套，去化周期79.85个月；办公存量21750套，去化周期89.38个月。虽然没有长沙那样触目惊心，但形势同样严峻。

近年来，合肥的商办类产品为了快速去化，采取了各种手段。比如，面积小一点的改成公寓，大一点的改成商办大平层，当成类住宅产品来卖。很多40年公寓以通燃气、能上学等为卖点进行宣传。比如，经开区某现房公寓，宣传是稀缺通燃气小户型，还推出了买房送中央空调的活动。滨湖凡高由于能上一六八南校，更是在朋友圈火了一把。

如果公寓能够享受住宅同样的待遇，同等地段、同等性质的产品，公寓的价格优势将更加明显。虽然公寓在采光、物业、居住体验性等方面有所不足，但价差摆在那儿，购房者可能会更倾向于选择公寓。

合肥是否会跟进这一政策？

合肥是否会实行类似的政策呢？个人认为可能性存在，但应该不会是现在。首先，合肥从去年开始已经出台了多项新政，目的就是为了促进住宅的去化。其次，合肥当前已允许人才公寓产品公开对外销售，短时间内很难再让40年公寓产品以住宅的形式投入商品房市场。最后，长沙和万宁的政策虽然具有开创性，但并没有太大的参考意义。

如果合肥未来实行类似的政策，可能会在部分公寓存量较大但商品房较少的区域先行试点，尽可能减少对住宅市场的影响。

允许公寓改住宅将极大促进商办市场的去化，开发商也能快速回款，挽回一部分利润。但要注意对普通商品房住宅的影响，不能集中性入市，保持好与普通商品房住宅的平衡。