福州楼市外围板块降价严重

福州楼市现状较为冷清，外围板块降价明显，成交量大幅缩水。根据2024年前5个月五区成交数据，平均每月仅600多套，比去年月均千套要低了不少。今年没有出现去年那样的小阳春，市场直接蒸发。外围板块的缩水程度相当惊人，尤其是福州市区二环外的区域，这些板块的降价幅度相当大。

外围板块降价明显

根据克而瑞公布的5月仓山网签情况，单价2万（包含2万）以下的楼盘成交71套，刚需成交量远远低于改善型住房，说明本轮楼市刚需市场受影响更大，或者刚需更倾向于购买二手房。南三环外的新房虽然不少已经是现房在销售，但周边配套设施依旧没有太大变化，影响了刚需置业的决策。

以南三环为界限，从东到西，分别是三江口、火车南站和帝封江。这些区域在过去是城南的热门板块，吸引了不少市区和外地投资客。然而，由于片区内两大房企暴雷，帝封江的热度仅维持不到一年便偃旗息鼓。

投资客的影响

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在过去，福州外围板块充斥着不少投资客，他们的进入导致供需失衡，挤兑了刚需购房者的成本。2015年三江口的房价是9000元，2016年涨到1.8万元，开发商还捆绑车位和精装修；火车南站的房价从2015年的1万元涨到2017年的2.2万元；2020年底入市的帝封江更是直接拉到2.4万元以上。

当没有炒房客时，城南三个板块的房价大幅回落。粱厝降到1.6万元，回到2016年底水平；火车南站降到1.7万元，回到2016年中的水平；帝封江降到1.5万元，比2021年的1.7万元还要低2000元。特别是帝封江，除了地铁基本上属于三无配套，可能还有一些降价空间。

刚需购房者面临更大压力

火车站和三江口毕竟火了好些年，也有些地缘客户，还有一些公建配套和规划；两个板块其实已经融合为一体，最关键这边有十来个开发商都在，还有国企，显然这两个板块要领先帝封江，帝封江就一个开发商，另一个可以忽略不计。对于板块塑造，肯定是三江口更好，但是现在价格只差1000元，不合理；龙湖景粼天著那个显然更有优势，所以帝封江价格还是被高估，它的类比对象应该是中海锦江城，但是中海那个即使1.28万还是无人问津，估计还要卖好多年。

从实际案例来看，城南三个板块作为福州外围，确实受到炒房因素影响，导致过去数据无法正常反映供求。2020年周边有网友拿了拆迁款就火急火燎要买房，说是等拆迁的钱流入楼市会涨价，必须在涨之前买房子。当时他们指定的地方就是会展片区，所以传统观念总认为炒房客投资客看不上这些福州外围，其实这些地方是存在投资购房。

真正炒房客褪去应该是在2023年，2022年还要一些小部分抄底，结果到了半山腰。因为2022年楼市行情还不是很明了。到了2023年这个局势已经很清楚，最后一批投资客已经不敢进场了。所以我们观点是外围存在炒房客，他们买房比较果断，刚需一般会考虑再三，当这批炒房客消灭了，外围只剩下纯刚需，导致现在去化很艰难。

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