大东海江山府楼盘评测报告
楼盘

大东海江山府

在售

25100 元/平

仓山 南江滨CBD

户型3-4室|建面83-307㎡

楼盘综合评分

9.0

产品力

9.0

配套价值

9.0

区域价值

9.0

— 01 项目亮点 —

【实业报国】大东海集团 布局福建19子

大东海地产集团,布局福建19子,总拿地金额近243亿元,稳居福州房企第一阵营。秉承“品质感动生活“的品牌理念,以“匠心产品+人文情怀”两核为驱动,为城市创造有温度的臻品社区。大东海2021重要作品——约400亩纯商品房低密住区大东海江山府,择址东进南拓主轴核心区,紧邻清华附中福州学校,地铁上盖,咫尺6号线樟岚站(在建),对望嘉里中心,举步双公园。鼎配之姿,无可比拟。

【超级名校】国家名校 清华附中

百年资历|①成立于1915年,教育部直属大学附中②1983年至今,清华附中共计2204多名毕业生进入清华、北大③2018年,清华附中一本升学率达100%④已开办的清华附中各地方学校仅9所,皆分布于国家战略城市中心,为清华附中统一管理

政校合办 TOP级学区|①福州市政府斥资44亿,与清华附中合作办学,学校占地约337亩②规划涵盖小学、初中、高中三阶段教育的12年一贯制体系③叠加清华附中幼儿园(项目自建),首创福州首个k15教育体系【超级地铁】立体枢纽 地铁上盖

【超级商业】约8万㎡ 国际商业体

①对望国内一线商业综合体——嘉里中心,商业体量达约8万㎡②大东海江山府自带约2.6万㎡商业街区配套,吃喝玩乐购一站式满足

【超级生态】森氧双公园 一步直达

①背山面江,雄踞闽江与城门山腹地;②南江滨生态公园——面积超1800亩,媲美约3个福州西湖公园;;③城门山山体生态公园——政府重点打造,通过项目铺设登山步道可一步直达

【超级住区】一府江山,洞见财富未来

学 区房,无论市场处于高涨期还是低迷期,总是保持着抗通胀、涨势快的特性。大东海江山府,是真正意义上的宜居学区房,15年一贯制的教育体系,之于福州,可谓叠加了钱塘小学,屏东中学和福州一中,未来价值可以预见。 大东海·江山府,雄踞福州核心发展区域,坐拥超级学校、超级交通、超级配套、超级公园、超级住区五大维度势能,以国家名校+地铁TOD上盖+纯住区的鼎配价值资源,让人生一步到位,赋人生无限潜力。

 

— 02 区域价值 —

城市客厅东南门户

当福州版“陆家嘴”渐行渐远,三江口又有了新身份——福州市的城市客厅和东南门户!

这个定位出自官方,而非开发商。

11月9日,福州市自然资源和规划局发布了一则《关于三江口片区重点区域城市设计方案征集工作项目》公告。

这份城市设计方案有着重大意义!它补足了三江口片区详细规划阶段的城市设计内容,为下一步规划工作提供系统性、框架性的设计指引。

信息量很大,从地铁到南湖公园,再到新南站……梳理后发现,我们对三江口的认知,或许有了新的答案!

公告进一步扩大了三江口片区规划范围。区域研究范围西至连江南路,南至则徐大道-福峡路,东临闽江,面积约4120公顷(61800亩),包含会展片区、黄山片区、三江口片区和三江口片区重点区域四个片区。

官方也已经改口叫“大三江口”片区了!

而详细的城市设计规划位于三江口片区重点区域内,东至福泉高速连接线,西至福峡路、敖里路,南至闽江,北至潘墩路,面积约30720亩。

三江口片区重点区域位于三江口片区研究范围内的西南部,南临乌龙江,紧邻三江口、会展、螺洲等功能片区,承担着大三江口片区内2条重要城市景观轴:

1、西起乌龙江,东至闽江,贯穿火车南站的东西向城市景观轴;2、沿潘墩路贯穿海峡国际会展中心,联系城市-闽江-鼓山的城市景观轴。

官方认证,展示福州山水的门户形象,地理位置重要!

根据在编的福州市国土空间规划,三江口片区重点区域主导功能包括综合交通枢纽,商业商务和环境舒适适的生态宜居功能。作为城市重要门户节点,该片区将统筹居住、产业、公共服务等各类用地布局。

按照义序机场净空保护要求,片区限高在 20-180 米。

地铁是判断板块价值的重要依据。三江口片区重点区域位于城市多条轨道交通交汇的重要节点区域:

福州地铁1号线及延伸段已开通运营,全长29.5公里,本片区范围内共设有站点7个;在建的地铁6号线位于本片区东部,沿福厦高速连接线共设2个站;在建的地铁5号线由螺洲方向接入本片区至火车南站综合交通枢纽;在建的地铁4号线位于片区中部,在片区内设有2个站;

以上四条线路在林浦站、城门站设有换乘,串联全城。

该片区未来将结合站点谋划 TOD 开发,统筹考虑周边用地布局及交通组织,提高土地利用效率。

在空间、景观及基础设施规划方面,方案明确围绕南湖公园、三江口地标地块、规划交通站点周边、黄山村历史建筑群和城南村历史建筑群等重要区域进行规划回头看。

最大亮点之一:南湖落地再添实锤!

位于火车南站片区湖际村的南湖公园占地807亩,体量超过了西湖公园!根据早前网上曝光的资料,该项目已列入福峡路以东城门镇区域建议启动项目清单,有望今年底进场征迁。

三江口底气不止是地铁、南湖公园和地标,还有全国十大区域性铁路客运交通枢纽——福州火车南站,它是福州打造都市圈1小时通勤圈的重要一环。明年新福厦高铁建成后,从这里到厦门坐动车只需要 1 小时。

区域房价

声明:以上价格为吉屋数据中心基于大数据统计,仅供参考,不作为成交依据

小吉点评
作为福州新区,它是福州都市圈的主门户、主战场之一,也是重点发展优先区之一。 随着新一轮蓄力方案,建设一批高端的酒店、住宅、办公以及商业综合体,全面提升三江口片区现代化、国际化水平。还有重要的一句,以一流标准全面加速推进文化传承、生态修复、道路交通、产业发展和民生配套设施完善。 等地铁、公园、医院、学校等配套一步步兑现,等购房者对它的板块价值认可了,这个美丽福州示范区、美好生活样板区、新兴产业聚集区才能真正发挥“疏解老城”的作用
— 03 配套价值 —

【学校配套】:清华附中12年一贯制教育体系,叠加清华附中幼儿园(项目自建)

【交通配套】:地铁6号线樟岚站(在建),南江滨东大道,福泉高速连接线

【商业配套】:嘉里中心(在建),项目自带约2.6万㎡商业街区

【医疗配套】:福州市第一医院新院(规划)

【生态配套】:南江滨生态公园、城门山山体生态公园

【其他配套】:海峡国际会展中心、海峡文化艺术中心

 

详细配套及评分

数据来源:百度地图项目周边1公里内设施

交通

交通

4 家

地铁站

3 家

公交站

1 家

长途汽车站

教育

教育

1 家

幼儿园

0 家

小学

0 家

中学

0 家

高等院校

医疗

医疗

0 家

综合医院

0 家

专科医院

0 家

诊所

0 家

药店

商业

商业

1 家

美食

1 家

购物

2 家

休闲娱乐

1 家

生活服务

景观

景观

5 家

公园

7 家

景点

1 家

风景区

小吉点评
离未来六号线地铁口樟岚站确实很近,置业顾问是说大概在五十米左右,但我们实际测量的话,应该在一百米左右,但不管怎么说,这都算是正地铁房; 樟岚站地铁口往南一站,可以与一号线在梁厝站换乘,往北可以与外来的四号线林浦站换乘,从轨道交通上看,还算是比较方便的; 从自驾出行来看,该楼盘东面的南江滨东大道到市中心虽然有一定的距离,但是这一带路况向来不错,所以即使在市中心上班,也不需要太多的通勤时间;
— 04 楼栋分析 —

大东海江山府位于福州仓山区南江滨樟岚地铁上盖(地铁6号线樟岚出口20米),由大东海地产集团负责开发。项目占地约400亩,定位清华附中旁纯商品住宅。项目规划有高层、叠拼别墅、商业、SOHO等多元业态

项目分四个区开发。A区规划高层住宅+商业别墅+2.6万方商业步行街;B区规划7600㎡幼儿园+叠拼别墅;C区规划叠拼别墅+高层住宅;D区规划商业别墅+少量高层住宅。目前后面几期的规划还未正式报批,不排除后面调整的可能。

— 05 户型分析 —

大东海江山府项目规划总户数约3673户,容积率1.6,主力户型为65㎡两房一卫,83/87/96/98/100/101㎡三房两卫,106/109㎡四房两卫。项目由于体量大,户型较多,尤其三房两卫的户型面积段都比较接近,客户可以根据自己的需求和喜好选择适合自己的户型。项目目前尾盘在售,首开A地块,分别为1-9#楼(无4#),其中A1#楼1-16层02、03、05、06单元为人才公寓,由福州市国有房产中心回购

上图是83的户型图,如果光看户型,好像是三开间朝南,一房朝北;

实际上这个户型是在中间户,朝北的房间是靠连廊采光的,效果不好很好。还有一点就是现在三房户型比较主流的是89平双卫,而这个83平单卫可能会略显尴尬;

因为不是通透户型,厨房也是靠采光井来采光,效果也未必好。

还有从动静分离的角度上看,这个户型也是不太理想的,动区和静区会相互干扰;

上图是96平米的户型,采光方面的缺点和83平米的一样,连廊户型朝北是靠采光井的,但是这个户型的优点就是动静分离,而且有两个卫生间;

83和96的户型有共同的优点,就是开间和进深比例比较协调,利用率会比较高,且保温效果较好;

上图是101的户型图,因为是端头户型,可以做到南北通透,还多一个阳台,就是南北通透,三面采光的户型,在采光上对比中间户是有优势的;

但是这个户型的开间和进深比例不是很理想,保温效果不会很好,在夏天和冬天的时候就能明显感受到;

但是整体来说这个户型还是不错的,做到了动静分离,采光通风效果都不错;

上图是106的户型图,这种户型一般挑不出太多毛病,南北通透,三面采光,但是106做四房的话,可能会略显紧凑;

当然,这个楼盘还有一些其他小户型,比如65平米的户型,但是商家并没有作为主打户型,这种户型就很普通的一房朝南厅朝南,次卧靠采光井;

这个户型还有一个BUG就是卫生间是属于暗卫,不过对于这么小的户型也谈不上什么追求;

福州买房攻略

五步熟知购房全流程 >> 点击阅读

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