2022下半年福州楼市走势如何，下半年值得购买板块楼盘推荐
2022-07-12 11:33
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七月到来，宣告2022下半年正式开启，各大房企与楼盘也陆续发布了上半年年中数据，我们通过政策、金融、土拍、市场、板块等对下半年福州楼市行情进行了一些预测，那么福州房价2022年会不会下跌呢？2022年下半年福州楼市走势会如何呢？一起来看看详情。
回望上半年福州楼市，疫情肆虐反扑、房企佛系“躺平”、客户观望情绪浓烈……
因此虽然政策暖风频吹，但落到市场依然“隔靴搔痒”，一片波澜不惊。
据统计，五区1—6月新房成交13010套，同比下降54 % ；二手房成交14444套，同比下降36.5%。
土拍市场同样下滑严重，上半年两场土拍六区+闽候共拍出土地24幅，同比下滑31%……
几乎所有人都在叫难，无论房企还是购房者，不过再“难”也终究会“过”。
最近，行业“预言家”——万科掌门人郁亮说，“短期来看，市场已经触底，但是恢复比较缓慢。预计6月份会有一个比较明显的环比上升……”
确实，6月五区二手房成交2780套，环比上涨8.64%；成交面积196707.8㎡，环比上涨1.04%。
虽然上升幅度很小，但至少有了苗头。
没错，现在楼市拐点又出现了，熊市即将结束，那么牛市又将何时到来呢？
接下来，我们从政策、金融、土拍、市场、板块等多方面盘点，聊聊下半年福州楼市该怎么走。
市场U形回暖
从去年下半年开始，福州楼市猛踩刹车，什么“金七银八”“金九银十”全泡汤，房企暴雷频频、地产股暴跌、楼市跌下神堂。
各种“唱空论”“暴跌论”甚嚣尘上。
从去年8月开始，福州二手房连涨8个月的记录被终止，新房打破此前20个月没有下跌的态势；
虽说从年前开始，政策端、金融端也开始各种发力，3月份福州限购松绑，目前首套房贷利率最低4.25%……
但是，熄火了这么久，可不是轰几脚油门就可以快速爬坡的，至多也是稳住下滑趋势而已。
毕竟市场恢复需要时间，客户情绪也需要调整。
所以说，从ICU进入VIP，虽然各种“营养液”“强心针”，但回暖复苏得有个过程，就像郁主席说的“恢复比较缓慢……”。
因此下半年，福州楼市绝不可能如过山车般V形大起大落，大概率呈现温和缓慢的U形回暖。
也就是说，现在楼市处于从低迷到平稳上涨的过渡期。
楼市继续松绑
从去年底开始，原来对楼市“喊打喊杀”的风向开始转向。先是高层喊话，要支持房地产良性循环和健康发展，开启了楼市松绑的序幕。
不过这个阶段，各地松绑楼市都有点畏手畏脚，不敢做出大动作。
比如，可能会调整一下公积金，比如放贷的时间稍微加快一点，几乎都是一些不痛不痒的政策，效果也不明显。
但是，从年后开始，全国多地楼市便开始加大调整尺度。
比如有的城市放开限购、限售，有的公开发布文件，需要支持市场等，政策力度一个比一个大。
据不完全统计，当前已有超60个城市出台楼市松绑政策，福州也赫然在列。
从今年1月开始福州在公积金、购房补贴、限购政策等各种政策端进行松绑：
公积金松绑，从1月开始福州公积金松绑措施便持续不断。
降首付比例，1月28日，二套房公积金首付比例从50%下降至40%，异地缴存公积金的福州户口也可以申请福州公积金贷款。
之后持续下调，时至今日首次纯公积金贷款，首付比例已从30%降至20%，二次使用首付比例从40%降至30%。
提高贷款额度，单职工70万，双职工100万；公积金可直接支付首付款等等。
放开限购
其次，从3月开始福州放开限购。外地户口可在五城区购买一套面积小于144平的住宅，长乐户口可在五区鼓楼、台江、晋安、仓山、马尾购买两套住宅，与五城区户口等同。
甚至，近日二胎家庭可购第三套144㎡住宅。
出台购房补贴
主要针对在鼓楼、台江、仓山及晋安四城区购房的教育人才给予一次性购房补助，其中博士50万，硕士15，同时还可叠加享受本市其他相关人才住房优惠政策。
虽然福州也出这么多松绑刺激政策，但目前来讲福州楼市还没有恢复元气，还需要进一步刺激。
那么，在这种情况下，有没有可能放开限售呢？
毕竟当初出台限售主要是为了防止过度交易、炒房，如今使命已经完成，炒房已成为过去式，那么政策存在的意义也不大，况且如今救市要紧。
二套首付有没有可能下降呢？目前出台大多数政策都是针对刚需，对于改善并不明显。
而改善其实也是一个很大的市场，那么下半年有没有可能针对改善群体进行松绑呢，比如二套房的首付从5成降至4成等等。
个人觉得，在“救市”面前，其实一切皆有可能！
市场分化，价值回归核心
楼市普涨时代，由于大行情作用，闭眼买都会涨，无论核心区还是效区。
但市场低迷时，远效盘、山水小镇、无城市资源等“楼市概念股”便原形毕露，价格一降再降。
而反观核心区，有优质资源的楼盘，价格依然坚挺。
因为楼市下行，分化严重，剔除市场泡沫后，房价涨跌就会回归到——地段和产品。
当前福州一些远郊盘应声下跌，还泛人问津。
但主城核心很多优势资源盘依旧热度不减，甚至一房难求。
比如，鼓楼西湖省府圈、东二环晋安湖、五里亭、五四北地铁1号线及泰禾广场、金山绿轴、万爱商圈、奥体中心及飞凤山中轴、老仓山地铁1号线和滨海快线交叉的三角区域、三江口樟岚以及闽候上街、高新区。
因为这些区域的交通、商业、教育、医疗等资源几乎都是板块NO1，所以理所当然，它们的稀缺价值也拥有更强大的避险属性。
简单来说，中心区的稳定性和未来的涨幅，都会比外围区更高一些。
2022下半年福州买房怎么选
除政策拉动、优质资源赋能之外，通常区域内短期集中式开发，也让会让一个板块迅速升温成为热门。我们认为2022下半年福州买房可以选择的板块有东二环、南二环、金山、高新区。
下半年，哪些板块会有大批新房上市，主要和近期土拍紧密相关。
东二环
仅第二轮土拍东二环就拍出18、20、25、26号4幅地块，目前项目备案名也都已经出来了，所以下半年指定要上新。
叠加目前加速建设的”三创园”“晋安湖”“摩天轮”等IP，东二环依旧是楼市大热门。
南二环
目前建设中的楼盘有十余个，叠加“SM”广场、中骏世界城商业综合体、白湖亭万达、滨海快线等等事件爆点，下半年南二环也会成为关注的焦点。
金山
经过二十多年的开发，金山已发展醇熟，可开发宅地稀缺，特别是板块核心的浦上大道万爱商圈。
因此这两年上市的几个新盘几乎都实现热 销，从榕心映月、建发和玺到建发缦云、万科城市之光。
因此今年第一轮土拍， 02号绿轴地块成为众多房企争夺的目标，最后被建发以几乎贴近地 王的楼面价（22205元/平）拿下，打造又一高端楼盘“建发玺云”。
所以，未来这个盘上市估计还会刮起一阵热风，金山板块必然也会跟着火热。
高新区
高新区作为近几年快速崛起的板块之一，热度不断，已成为刚需置业首选。
不过种种原因，去年一整年高新区都没有拍出过一幅地块，终于在今年5月18日高新区第二轮土拍，厦门国贸以8.3亿竞得马排村02号地块。
我们知道国贸学原一至三期都是热 销，而02号地块更优质，还有看江优势，市场关注度很高，届时入市必然会引发强烈关注。
房贷利率降息
最多还有一次
房贷利率关系到购房者贷款需要支付给银行的利息，与购房者切身利益相关，常常被用于短期拉动楼市预期的手段之一。
从去年底开始，房贷利率持续下降，目前5年期LPR已降至历史新低4.45%。
福州房贷利率从年初的首套5.25%降至现在的4.25%，二套也从5.5%降至5.05%，房贷利率处于历史低位。
原因主要有两点：
一是，考虑到美国一直加息，如果中美利差倒挂，外资就会流出。外资一走，就得动用国家资金接盘，就会损耗外汇储备。
而外汇储备是抵御金融危机的护城河，是有底线的。
所以6月份的LPR就没动，接下来几个月估计都不会动。
二是， 6月29日国常会明确提出，下半年金融工具将重点投向交通水利能源、信息科技物流、高标准农田、国家安全等基础设施，以及重大科技创新领域。
另外还提了几个关键词：精准支持，不搞大水漫灌，不超发货币。
基调十分明确，且没有提到房地产。
所以不管中央还是地方，下半年出台房地产政策的热忱度、密集度，肯定大不如前。
所以，下半年再多次下调的概率不大，最多也就一次降息。
结语
虽然目前福州松绑政策传导到楼市的热度不高，但是可以看到局部市场已经悄然发生变化，比如二手房价格已经连续三个月出现上涨。
虽然幅度很小，但至少有了一定起色。
所以预测，下半年福州楼市将处于“修复”状态，也正如大佬所说的“缓慢且温和”！
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