保利云上好不好，保利云上值得投资吗

最近福州东区新盘保利云上可以说是各种宣传力度空前的大，再加上前段时间打出正式划片榕博学校，可以说是吸引了不少置业人群的目光，那么保利云上到底怎么样，保利云上值不值得买呢，本期通过小编一起来详细解析了解这个楼盘。

该项目主打80m²的3房1卫、89m²的3房2卫、115m²的4房2卫。整体以方正连阳为主，大面宽短进深，户型还可以，遗憾的是没有一款设计通透的。很显然，定位刚需，就别抱着改善的思维选房了。改善盘中的刚需房，会因为楼盘价值而跟随增值。刚需盘中的改善房，会因为客群限定而容易贬值。这是我想提醒的第一点，针对有想法的朋友，建议按需进场。

保利云上户型图

该项目去年9月拿的地，按常理最迟5个月（今年2月份）就能上市。

可是从传闻的4月底，到5月份，再到6月下旬开盘。

保利云上从4月放开认 筹至今也已两个多月了。

之所以一再推迟，个人分析有两个原因：

第一，在等待“晋安湖榕博学校”的文件下达。

第二，认 筹人数不达预期，信心不足。

所以，自从6月11日公布招生范围以后。

我们会发现，保利云上便一改笔锋，开始着力宣传“晋安榕博小”。

什么“北大博士任校长”

什么“东区首所九年一贯制名校”

什么“读榕博学校，住保利云上”

等等等等

我们是否可以理解为，这是“政企联动”的又一典型案例？

或许这才是保利云上一直延迟开盘的主因呢。

过程中估计也没少下功夫，具体就不展开了。

对于政府而言，为房企顺利开盘扫清障碍，房企才有钱和勇气继续拿地。

包括降低拿地门槛和拿地条件、优化审批时间，协助回笼资金，以及学校配置等等。

所以，借助学校炒热，这也是形势所迫，见怪不怪，就是不能太当回事儿。

我们可以不急于否定榕博学校，至少比红光小学这个前身来得强，虽然只是换了顶帽子。

称得上是利好，但万不能轻信销售的夸张说辞，跟学区 房完全不搭噶。

之所以如此卖力宣传，确实也是没办法的办法。

一者，东区城市界面确实一般，项目北侧还盘踞着福兴工业区，近距离医院。

二者，地铁概念无论在东二环还是五里亭，早已不是什么新鲜事儿。

扣除双地铁和城市界面宣传，也就只剩下榕博小值得一吹了。

如今文件已下达，想来也没必要再等了，就将就着上吧，反正我的感受就是没感觉，关键还得看价格。

保利云上究竟好不好？

我的回答就4个字：中规中矩

首先定位刚需，与周边竞品表现出差异化。

比如临近的君兰和鸣，主打107、131、149三款刚改户型。

恒宇国际公园（二手房），主打96、105、119、127平3房户型。

首开香悦虽然同样主打89、110两款刚需户型，

但配建公租房（公租房550户、商品房224户）。

因此，保利云上的户型定位应该算是拿捏得比较到位。

但是毛坯定价3万2左右，套均250万-370万之间，不算高但也不算低。

论品质，明显不是君兰和鸣的对手，后者精装价也才3万34。

论地段，不如首开香悦来得中心，香悦毛坯定价3万1。

论性价比，不如恒宇国际公园，同样3万2可以买到精装房，并且对口鼓山苑小学。

所以说，保利云上的性价比并没有十分凸显，只能说还过得去。

好在有纯商、小户型低总价、一手房低首付的优势。

因此才会在各个竞品面前显得游刃有余，但视线终究还是狭隘了些。

相比竞品，该项目在产品定位和定价上，虽然看似无可指摘，中规中矩。

殊不知，这些竞品的去化数据表现，向来不佳。

首开香悦，7个月去化率20%；

君兰和鸣，7个月去化率37%；

晋安湖叁号院，2个月去化19%。

想从这些竞品当中寻找优越感也许不难，但估计也就是五十步笑百步。

为何？

有市场因素，这点就不多解释了，所有人都后退一步就等于原地踏步。

关键还是区位和产品因素。

首开香悦的问题主要出在配建和肿瘤医院。

君兰和鸣的问题处在区位和产品高端定位。

叁号院问题出在社区不成型和古建筑问题。

保利云上的问题则出在区位以及性价比不足。

一言以蔽之，如今的楼市背景下，客群普遍退缩和挑剔。

迷信唱空者选择退缩，基于刚性者变得挑剔和谨慎。

可以猜想，在蓄客周期不足以及性价比平平的条件下。

保利云上最终去化率，保守估计不会超过40%，基本可以锁定结局（一家之言，仅供参考）。

如果听到类似首开七八十的去化，基本可以断定是营销谎言。

保利云上效果图

保利云上值得投资吗？

如果抱着资产保值增值的角度出发，不建议进场。

因为板块新盘的长期去化难，已经证明了市场的认可度不足。

反观同属东2.5环，联发君樾府至少还有东二环这块金字招牌照着。

如果你是纯刚需，首付款确实够不着其它项目。

那么刚需择机进场。

择机的原因是：

尽量避开首期开盘，优惠只会后置不会前置。

既然主打刚需，那也就无需担心产品断层的问题出现。

更何况，在楼市宽松还未完全下放之前，等一等说不定还有更大利好。

刚需的原因：

文章开头已经说了，选择115倒不如选择隔壁的君兰和鸣，至少品质更高，也对得起这份代价。

仅凭购买力有限且犹豫不决的刚需力量，如何能撬得动大去化，它慢慢卖你也慢慢看就是了。

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