东区板块保利云上区位、户型、价格，竞品对比，你想了解的都在这

福州东区板块热度远超其他板块，从前几天的福州第二轮土拍就可以看出，东区板块中的晋安湖地块无疑是当下福州地块中的最靓的仔，晋安湖周边地块在本轮土拍中也是推出6块拍出五块，其中两块更是引发多家房企竞相拼抢，今天福州吉屋小编给大家带来分析的楼盘正是位于东区板块的保利云上，保利云上这个楼盘怎么样呢？保利云上有什么优缺点呢？一起来看看详情。

区位分析

项目位于晋安东城区的福马路北侧，浦乾路东侧，属于东2.5环，周边配套一般，具体大家可上网查询。

区位优势是双地铁房，项目距离地铁2/4号线的换乘站前屿站约650米，步行十分 钟内可到，拉近与鼓楼核心区的距离。至于周边的三创园，可能会吸引一些地缘客户。

2021年9月，保利以最高限价17.13亿竞得该地块，楼面地价21506元/㎡，现在看地价较高。

社区方面，占地48亩（约3.2万㎡），是中等规模社区，容积率2.5，绿化率30％。，虽说是纯商品房社区，但未来人才可以七折价格购买配建人才房。

项目规划建设7栋住宅，其中1/2/3/5/6号楼为市场化商品住宅楼，7/8栋则为特定的人才限价房。

保利云上效果图

项目因地制宜，采用行列式布局，这样的布局优点各栋资源较均衡，公共设施、绿地、景观等穿插地安排在住宅建筑之间。不足之中是，公共部分区域较小，这种方式布局的楼盘，在冬天的时候，两边楼栋的房子日照时间往往比中间的更长，即端户优势更明显。

此外，项目须建设2000㎡全龄化养老设施，需要留意。

户型分析

项目首批推售户型为80-115㎡，面积段为刚需为主，刚改为辅：

保利云上户型图

点评：80㎡的中间户，类似“飞机”户型，即卧室与卧室之间通过“缓冲区”设计，实现全部分离、互不干扰；早年的户型设计提倡“动静分区”，即将客厅、餐厅、厨房等活动区放到一块，卧室作为休息区都放到一块；

但近年更提倡客厅放中间，次卧室和主卧室分列两边的户型，客厅作为主卧室与其他卧室之间的“缓冲区”，可有效避免卧室之间的互相干扰，尤其是三代同堂，或者家庭成员之间有打呼噜习惯和神经衰弱症的人，是人性化的设计。

总的来说，空间利用紧凑，但餐厅采光一般。

保利云上户型图

点评：89㎡的中间户，传统的动静分离布局，U型厨房，两开间阳台，均属于市面主流户型设计，比80㎡多一个卫生间。

保利云上户型图

点评：115㎡端户，也采用动静分离布局，但是采用客餐厅一体设计，两个卫生间均采用三分离设计，加强分区概念。

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  保利云上

  晋安 | 晋安湖·三创园·双地铁（前屿站旁）售价待定

  户型3-4室 | 建面80-115㎡
  拨号立享优惠

价格分析

根据土拍规定，项目销售指导价格为3.25万/㎡（可上浮0.15%）。

与片区竞品对比（仅供参考）：

五建瑞屿轩：混合安商房，毛坯3.1W

大东海晋棠府：安商房，备案价3-3.2W

联发臻榕府：分栋安商房，毛坯3.05W

首开香悦：配建公租房，毛坯3.24W，

君兰和鸣：配建公租房，精装3.3W

中海晋安湖叁号：纯商房，精装3.6W

联发君樾府：纯商房，精装3.60W

从对比看，与周边竞品均价在一个起跑线，在东区楼市熄火，竞品去化不佳背景下，该项目也未来入市面临挑战。

从前期推广的3个户型比较，80㎡的紧凑设计，最适合刚需，其他两个户型则属于主流户型，偏刚改。

总的来说，该项目最大优势是双地铁房配备及相对纯粹的社区，如果开盘有适度折扣，对于买房人来说，会更友好。因为在当前楼市预期需求减弱，东区竞争激烈，买房人对于价格较为敏感。

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