任·志强：想占房价下跌便宜的人，都没得逞！

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早上起床看到，看到朋友圈连岳现场记录泰禾主办的《对话任·志强，论道大厦门》的演讲以及厦门房地产联合网的报道，有些观点很是犀利，也与大家分享和讨论一下。

1、现在大家都没钱了。从数据来看，消费者没钱了，开发商没钱了，政府也没钱了。现金流跑得过政府，就相对安全。

总裁内参点评：1，*的企业的另一种解释是，当政策调控让所有房企都很难受，而*房企就是能够等到政策松动的那一刻还没有倒下的企业，这就叫跑赢政策；2,2018年开发商的较大的体验是2个字——差钱。尤其是国内去杠杆，资金全方位收紧的时候，很多上市房企不得不海外融资。预计2018年是海外融资会成为非常重要的渠道，有人预测会占据一半，而大型上市房企因为规模优势导致经营性现金流相对比中小房企更多更快，*终反过来，促进中小开发商在2018年难上加难。3，的确，每一轮楼市调控，对*房企都是有危更有机，更能依靠自己的能力、眼光弯道超车！市场好的时候，鸡犬升天，反而不知道谁在裸泳。

3、调控房价的政策有一个问题——即以平均数调控房价造成的失真，多数国家重视中位数，而非平均数，因为平均数容易受极端值影响。核心是平均数在统计上容易操作，你让我限价？比如我把市区的房子与县城的房子放在一起搞平均，这造成了县城房价上涨。在全国范围来看，就是核心城市价格下跌，但全国价格上涨。这是搞平均的后果，扭曲了价格信号。

总裁内参点评：的确国际通行的房价统计多是中位数。

其一，平均房价不能体现房价的真实水准。老潘昨天在三亚，亚龙湾豪宅旭辉铂悅卖到10万平，但三亚市区才2万、3万平米。现在中国房价数据，几乎都是采用“算术平均法”，就是把一座城市的总销售额直接除以总销售面积，得出每平方米多少钱的平均房价。

其二，同样以深圳这样的一线城市为例，豪宅与刚需的价格落差是很大的。比如豪宅是改善的刚需的2倍甚至3倍，顶豪就是N倍，它是客户是全国，甚至是全球的，本来深圳新盘就少，如果一段时间开盘几个顶豪，可能均价就会拉升很多，而一旦刚需改善盘占比较大，均价也会下来。

其三，国际通行房价统计方法大多是“中位数价格法”。所谓中位数，是指将一组数据按大小依次排列，取处在*中间位置的一个数，中位数价格法比算术平均法更能反映房地产市场的真实情况。因为中位数较平均数的优点是其不易受到极大数和极小数的影响，反映了一组数据的中等水平。中位数房价更能够更准确地反映与大多数人有直接关系的那些房子的价格。

5、房地产业是功臣。2017年，全国房地产业人均税收24万元，人均利润31.5万，就业人数275万。经济离不开房地产。

总裁内参点评：目前对开发商的恶意评价是有些过了，或者有老百姓把买不起房而怪罪开发商，这并非替开发商说话，而是有几个更大格局的开发商价值在。

其一，客观而言，房地产整个链条从土地收入，土地增值税，营业税，企业所得税，各种税与费，基本达到64%是上缴国家，高房价时代，开发商只是一个“操作工”。

其二，开发商对中国GDP每年接近20%左右的贡献，这是功劳，不能客观的支撑中国GDP每年6.7%的增长，反过来媒体又来批判中国经济过于依赖房地产发展，来恶化房地产；

其三，中国房地产这20年的蓬勃发展，的确同步让中国一二线城市近20年面貌成为天然之别。新城市，新气象，一派现代、繁荣、摩天大楼与之前的城市脏乱差破的形象简直是日月换新天，而带来和落地这些改变的正是中国的开发商；

其四，前些天一个开发商总裁告诉老潘，无论税收，还是就业，还是慈善，开发商这几年的慈善，教育，捐赠其实做得体量，规模，频率是远超大多数行业的。

当然，不良开发商也是有的，但不能因此抹黑整个开发商。

6、买不起房的人，应该感谢买房的人。

因为中国的城市，越盖越好，越来越发达，买不起房的人，也在享受先进的市政设施，这些成本是谁支付的？是买房者，正因为有人买房，你才能"便车"!

总裁内参点评：大多人应该初一看“没房的人感谢有房的人”会很诧异，甚至反感，但事实上，房地产这几年“有买有卖”的高成交推动了房地产的繁荣和城市的繁荣。逆向思维想一下，如果那么多房子，都没人买，房地产还怎么大踏步发展？城市面貌和城市天际线如何美化？

• 城市精品住宅（与过去比），实现了外观设计品质和内在户型动线材料等品质的大提升；

• 全国各个城市精品购物*，对传统落后百货、超市的全面颠覆升级，物产丰富，体验较好；

• 全国核心一二线城市的大量五☆级酒店、精品酒店的百城绽放；

• 城市综合体的崛起，城市*体育馆小镇，产城崛起……

这些都是有买房人买单，有公司租赁购置，有创业者创业……才让一个城市面貌与内在人居品质，购物品质，办公品质等升级换代。

7、调控并无法律依据，它破坏了市场经济体系。政策引发的不确定性，是当下房地产商*头疼的问题。

总裁内参点评：政策的归政策，市场的归市场，高端豪宅，改善的应该放开，更多市场化，政府更多聚焦保障房的数量和真正落实到真正需要的人上才是关键。类似新加坡不管高房价，但收高税收，对高端豪宅让其市场化定价也不错，当然每个国家体制和国情不一样，整体而言，既有的调控，对过往的过火市场的纠偏还是有效的，这也得承认。

8、正因为调控，不买房的人也会去摇号，因为号转卖就是钱。正因为调控，感情好的夫妻离婚了，买房资格就是钱。

总裁内参点评：我们不仅要考虑到政策本身的合理性，还需要考虑政策出台后市场的自然反应反过来对政策本身的削弱和强化，一定程度上，即要考虑对政策的影响进行“再影响”！

比如有时候增加高房价的交易成本，看似是“打压”楼市和高房价，但实质反而可能继续催涨了房价，因为大家对你增长的成本，根本就觉得可以“接受”！

9、房子当然是用来住的。世界范围内，租赁房都主要由私人提供，不让人买房，谁有房出租呢？所以要让人尽情买房，买100套也行，这样租房市场才会有充分的供给。

10、城市化是人类进步的动力，中国的城市化率，按国际通行标准，不过40%出头，还非常低，离70%的目标，远得很，这需要440亿平方米城市住房，全国现在城市住房为220亿至240亿平方米，再加上独居家庭的迅速增加以及改善的需求，供给缺口很大。

11、房地产税征收可能性很小。据2011年城市家庭住房私有率显示，较低收入·户为78.8%、低收入·户为84.5%，高收入·户为90%，较高收入·户为90.7%，两极的差距完全不是人们想象的那么大。较低收入与低收入阶层，虽然住的房子可能不太好，但可能都要纳税，这就会引发社会不满，况且，税已经很高了。

12、较大人口变化是未来中国独生户大量增加。

对于政策来说，我们每个人都会担心政策变了，政策变化不如人口变化，较大人口变化是独居户，到目前为止我们独居人口达到7500万人，过去3年每年独居户以30%-40%的速度增长，这7500万里头其中一部分是老人，大约要占3500万人，另外一部分是80后、90后、00后，00后不会再跟父母住在一起了，哪怕是一个人他也要单独一个出去住，所以表面上看，中国在计算户籍人口时候，一个家庭已经满足一套房，但要是把独居户算上的话，我们的房产远远不够。

那独居户的发展趋势是什么，如果按照欧洲、北欧大概平均40，按西欧算，大概平均30左右，就是全球的发展趋势都导致大量的独居户增加，而不会减少，其中和老龄化有关，导致欧洲越是老人越住大房子，年轻人住小房子，因为年轻人会到老人家里去回去庆祝生日、圣诞节，而老人绝不去年轻人家里。

反而中国人因为要带孩子，所以把老人请到家里，但是独居户不再跟老人住在一起，我们估计在几年以后会导致大道25000万。现在全国一共多少了，一共就3亿，如果要再增加两亿家庭的话，那么得需要多少房子，那么大家需要自己计算，所以未来的需求会越来越大，这是我们当前取得的几个问题，他认为能解决问题，我个人觉得这些都解决不了。

13、关于厦门市场。在经济特区中，厦门经济总量小，但是增速可观，从质量上看，可以排第2。几个数据厦门很好：2001至2016年，全国核心城市的城市化率，厦门以年均增长7.5%排名列前茅；厦门*生增长率排全国前列。如果厦门保持改革开放，增加对科技创新的支持，前途无量。如果保守退缩，那就难说了。

14，任·志强先生演讲开始时说，10多年前，有朋友问我要不要买房，那时听我话的人都发财了（此时是笑声和掌声），有些人现在还问我要不要买房，我基本就不回答了。

15，任先生演讲结束后，现场提问环节，名列前茅个问题就是：我现在要不要买房？（现场哗然），任先生修养好，没发火。只是说：任何想占房价下跌便宜的人，都没有得逞。