大连出台“*智慧”限价通知，房价被多维度锁定

2019年7月30日晚间，大连市人民政府办公室发布“关于加强房地产市场调控工作的通知”，通知提出实施商品住房价格指导。而这一限价通知细则，不仅限定了当下及未来的项目，且针对历史项目也有追溯细则；6个月内不得调整价格，6个月后只能申请下调，且调整幅度不得大于5%；如此一来，房价被完完全全的锁定了。

通知出台背景：

  5月19日，因国家统计局统计近三个月新建商品住宅和二手住宅价格指数累计涨幅较大，住建部对大连等四个城市进行预警点名。7月份国家统计局公示的大连各项数据，新建商品住宅销售指数环比上涨1.2%，环比涨幅位列70城第八，较比5月，涨幅收窄了0.2个百分点，二手住宅销售价格指数，环比上涨0.5%，较比上月，涨幅收窄了0.5个百分点，虽涨幅较比之前收窄，但排名尤其是新建商品住宅销售指数涨幅仍相对靠前。

  可见预警点名后的这段时间，大连房产市场的现状仍未达到政府预期。

通知出台时机：

  在政治局会议刚刚结束后的3个*，大连政府就公示了这一“限价”通知，可见大连市政府对风向把控的及时性以及政策执行的决心。

  政治局会议提出的“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，再次提醒了各地方政府，虽然经济下行的压力很大，地方会有放松调控的冲动产生，但目前的房价水平以及杠杆水平，已越来越接近危险的极限高位，放松调控带来的危害远远高于其带来的益处，从目前的各项数据来看，房地产已严重透支了各项红利，房地产的暴利时代已然成为历史，未来很有可能从卖方市场转为买方市场，房产将逐渐回归到居住属性。

  通知出台，从全方位多维度的限价措施上，更好的管控售价，尽可能降低老百姓购房成本，也再次以强硬的调控态度，让仍在观望幻想房价恢复以往涨势的投机者幻灭，房产不再会成为短期刺激经济的手段了，大涨大跌都已成过去式。进而有利于更多资金回归到房产外的其他经济体中，进而促进我市经济市场的健康发展。

通知特点：

  大连市出台的限价通知，充分发挥了“因城施策”“一城一策”的调控方向，依据城市房产的现状“对症下药”，从2018年的“321”限购政策，再到今天“730”限价政策，可以看出政策在逐渐的个性化，更灵活、更有针对性。

通知要点解读：

1、本次限价，不同于“321”，公寓类项目，也包含在内；

2、不仅限价当下和以后，针对历史项目也要补充申报；

3、针对通知发布前已取得预售许可证项目，重新申报价格且不能高于5月、6月的低价格；

4、针对通知发布后的项目，建立价格制度，且引入第三方机构对项目成本等核算，不仅要按照“一房一价”来申报价格，还限定未来6个月之内，只允许申请下调申报价格；且实际备案价格不得高于申报价格，且下浮幅度不得超过5%；

5、本次调控范围，不仅包括新建商品住宅，也对二手中介公司同样提出要求，重点强调，捂盘销售、炒买炒卖、规避调控、恶意炒作、签订“阴阳合同”、哄抬房价等违规行为，一旦发现，将严厉处罚。

通知出台意义：

  大连因其具有沿海城市宜居的气候温度，成为很多人尤其是东三省改善居住的首要选择，但随着近年东三省经济的衰退，及人才流失和出生率下降等的影响，大连的城市人口数量优势也在逐渐减小，2019年6月大连市统计局公布了《2018年大连市国民经济和社会发展统计公报》，数据显示2018年末，大连市户籍人口595.2万人，比上年末增加3184人。医疗保险参保人数502.2万人，减少12.9万人。在户籍人口中，全年出生人口5.0万人，出生率为8.43‰；死亡人口4.8万人，死亡率为8.11‰；自然增长率为0.32‰。

  高房价高杠杆，不仅给老百姓生活带来极大的压力，也大大缩减了其他经济形态的发展空间，大连市政府此次出台的限价通知，非常“智慧”的对项目，进行了全方位多维度的锁定，给房产市场的稳定健康发展争取了宝贵的时间。

以下为政策全文：

大连市人民政府办公室关于加强房地产市场调控工作的通知

各区市县人民政府，各先导区管委会，市政府各委办局、各直属机构，各有关单位：

为落实住房城乡建设部关于做好房地产市场调控工作要求，稳定住房价格预期，进一步促进我市房地产市场平稳健康发展，经市政府同意，现就有关事项通知如下：

一、实施商品住房价格指导

（一）加强对中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、高新技术产业园区、旅顺口区、金普新区、普兰店区在售商品住房（含公寓）项目的价格监控指导，所有房地产项目均须申报商品住房预售价格，审核通过后，将申报的预售价格录入网签备案系统，实际网签备案价格不得高于申报价格。

（二）对本通知发布前取得预售许可证的项目，重新申报未售商品住房预售价格。在2019年5、6月份已发生网签备案行为的，其未售房源按照同质可比原则，申报价不得高于5、6月份很低价格；在5、6月份未发生网签备案行为的，其未售房源按照同质可比原则，申报价不得高于5月份之前*近成交月份的很低价格。

（三）对本通知发布后办理预售许可证的分期预售项目，其未售房源按照同质可比原则，申报价格不得高于前一期已售房源的价格。

（四）对本通知发布后首次申请预售许可证的新项目，建立价格核算制度，引入第三方评估机构对项目的成本、税费、利润等进行核算，按照一房一价制度申报房源价格，6个月内不得调整申报价格，6个月后可申请下调申报价格；实际网签备案价格不得高于申报价格，且价格下浮不得超过5%。

（五）对本通知发布前已取得预售许可证，但未发生网签备案行为或网签备案数量较小的项目，可参照首次申请预售许可证项目的房价申报办法，重新申报预售价格。

（六）对不接受商品住房价格指导的房地产开发企业，有关部门依法依规暂停其网签备案资格，暂停其申请预售许可证办理，依职权责令其限期整改。

二、继续加大房地产市场秩序整顿力度

严肃查处房地产开发企业和中介机构捂盘惜售、炒买炒卖、规避调控、恶意炒作、签订“阴阳合同”、哄抬房价等违法违规行为。市住房城乡建设部门要会同行政执法、市场监管等部门开展联合执法检查，对违法违规行为，发现一起查处一起，并通过媒体曝光等方式向社会公布。

三、加强舆论引导和市场预期管理

各新闻媒体、网络平台要加强政策解读，正确引导舆论和市场预期，严厉打击渲染房价上涨、散布虚假信息等行为，营造良好的舆论氛围，共同促进房地产市场平稳健康发展。

中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区的商品住房价格指导和调控工作由市住房城乡建设部门牵头负责，高新技术产业园区、旅顺口区、金普新区、普兰店区的商品住房价格指导和调控工作由区政府（管委会）具体负责。

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