德州公积金政策分析2024

来源：吉屋 2024-03-12 10:30:35

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公积金贷款需求下降

德州买房，选商业贷款还是公积金贷款？在利率上，公积金贷款相对于商业贷款具有相应的优惠。目前，德州公积金贷款利率首套房3.1%、二套房3.575%，但随着商贷利率（首套房3.75%）的多次下调，目前两者的差距已经逐渐缩小。

公积金贷款观察首先，公积金贷款资格是有门槛的，需要连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上。 2022年之前，缴存6个月几百块钱的公积金，就能贷款几十万，公积金贷款相比商业贷款优势明显。 2022年6月出台新政，德州放开了新市民缴纳，个人也可以缴纳公积金了，但随后7月就收紧政策，将贷款额度计算更改为公积金余额的20倍。

现在你想用公积金贷款，每个月交几百块钱，一年下来也就能贷款几万块钱而已，想贷满额度，要提高月缴纳额度、还要考虑工资基数挂钩，缴纳时间也要相应延长，来攒够公积金余额。加上德州个人企业能给员工缴纳公积金非常少，年轻人普遍对养老保险持有“庞氏骗局”观点，真正能享受公积金贷款优惠的人并不多。

商转公政策实施效果有限

千呼万唤始出来，今年1月德州正式执行商转公，而在存量房利率统一下降、商业贷款利率持续下降的政策背景下，也没有掀起理想的水花。据2月26日官方报道，目前申请商转公业务总共有520笔，申请金额为1.65亿元，其中“带押转贷占95%、先还后贷占5%”。

商转公政策主要利好前两年商贷利率高位的买房人，商贷和公积金有0.65%的利息差，每个月也有几百块钱结余，对于普通家庭来说可以改善生活。当然商转公也是有门槛的，第一点，个贷率85%以下可以正常办理商转公，超过90%暂缓办理，85-90%之间将对商转公贷款业务进行适度限流。

商转公还要看原贷款银行是不是公积金合作银行，商转公“带押转贷”业务是无法跨行核算的，说到底有还清贷款能力谁用商转公。在鼓励住房消费的政策导向下，我们基于对当下政策的认知，公积金政策所起到的刺激作用比较有限。我们观察其他城市，近日广东佛山、甘肃庆阳都提高了公积金贷款额度上限，市场对于下调公积金贷款额度的呼声也不少。

未来房地产政策趋势

这几天开会，在政府报告中只字未提“房住不炒”，房子或已回归居住属性，2024年房地产市政策方向或许也会有变化。